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Arcus, Bruxelles
Prins Boudewijnlaan 41, Edegem
RAPPORT IMMOBILIER /
Caractéristiques des marchés
Offre
Durant l’exercice 2014, 178000m² de nouveaux bureaux ont été
livrés sur le marché bruxellois. Seuls 20% relèvent de placements
de type spéculatif, ce qui confirme la tendance observée depuis
2011 d’un volume de livraisons « à risque » extrêmement faible.
En 2015 et 2016, 188000m² sont attendus sur la marché, dont plus
de 40% de type spéculatif.
Vacance
En 2014, la vacance locative sur le marché des bureaux bruxellois
a légèrement baissé, passant de 11,1% au 31.12.2013 à 10,6% au
31.12.2014. Cette baisse s’explique, d’une part, par une faible mise
sur le marché de nouveaux immeubles spéculatifs, et, d’autre part,
par la reconversion d’immeubles de bureaux à d’autres usages
(résidentiel, hôtel, maison de repos, etc.).
Les disparités entre quartiers sont importantes. Ainsi, le quartier
CBD affiche un taux de vacance « en équilibre » de 5,8%, alors que
la périphérie peine à réduire son taux de vacance qui atteint tou-
jours 25%. Par ailleurs, des disparités entre types d’immeubles sont
également constatées, les immeubles de type « A»
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étant de moins
en moins disponibles.
Le marché bruxellois des bureaux à l’investissement
En 2014, € 1,8 milliards ont été investis dans le segment des
bureaux à Bruxelles. Il s’agit du niveau le plus élevé observé
depuis la crise financière. La cession par Cofinimmo des actions
de la société Galaxy Properties, propriétaire de l’immeuble North
Galaxy (Quartier Nord), à ATP et AXA Belgium pour € 475 millions,
intervenue durant le deuxième trimestre, constitue la transaction
immobilière la plus importante réalisée sur le marché belge pour un
seul immeuble. D’autres transactions notables sont intervenues en
2014, dont l’achat pour € 270 millions par Hannover Leasing et un
investisseur chinois de l’immeuble Covent Garden (Quartier Nord)
loué à la Commission européenne, l’achat par GLL de l’immeuble
Platinum (Quartier Louise) pour € 90 millions et l’achat par Intégrale
de l’immeuble développé pour l’Institut Bruxellois pour la Gestion de
l’Environnement (Quartier Nord) pour € 72 millions.
Si les immeubles bien situés et loués à long terme ont toujours la
faveur des investisseurs, des investissements plus opportunistes
ont également pu être observés durant le deuxième semestre. Ainsi,
l’achat par Ares Management du parc immobilier Pegasus (Bruxelles
Périphérie) pour € 87 millions en constitue un bel exemple.
Les rendements «prime » pour les bureaux à Bruxelles restent tou-
jours sous pression : fin 2014, ils s’élèvent à 6,25% pour des actifs
loués dans le cadre d’un bail 3/6/9 et à 5% pour des actifs loués à
long terme.
Immobilier de santé en Allemagne,
en Belgique, en France et aux
Pays-Bas
Sources : DTZ, E&Y, Healthcare Property.
Tendances démographiques et contraintes budgétaires
Le vieillissement de la population est une tendance qui s’ampli-
fie dans la plupart des pays européens. Ainsi, en Allemagne, en
Belgique, en France et aux Pays-Bas, les personnes de plus de
80 ans devraient représenter entre 6% et 8% de la population totale
en 2030 selon le pays observé. Si, au sein de cette catégorie, le
nombre de seniors autonomes est en hausse, le vieillissement de
la population s’accompagnera néanmoins d’une hausse considé-
rable du nombre de personnes âgées dépendantes. Cette situation
engendrera simultanément un besoin croissant d’établissements
d’accueil spécialisés, et par conséquent, de lits. On estime ainsi
qu’entre 2013 et 2020, le besoin en lits devrait augmenter de 7%
en France, de 14% en Belgique et de 22% en Allemagne. Seuls les
Pays-Bas devraient voir leur offre de lits décliner pour des raisons
de contraintes financières.
Parallèlement, les dépenses dans le secteur de la santé repré-
sentent une part croissante du PIB : en Belgique, en France, aux
Pays-Bas et en Allemagne, cette part se situe entre 10% et 12%
selon le pays. Dans un contexte de restrictions budgétaires, les
acteurs privés sont de plus en plus souvent amenés à prendre le
relais du secteur public. On observe par ailleurs une tendance à
rediriger les patients de longue durée ou les cas moins complexes
vers des établissements moins techniques et moins coûteux. Ainsi,
le segment des « Zelfstandig BehandelCentra », ou cliniques privées
de taille moyenne spécialisées dans des disciplines médicales peu
complexes (dermatologie, ophtalmologie, orthopédie…), est en plein
essor aux Pays-Bas.
Les opérateurs dans le secteur de la santé
Il existe trois types d’opérateurs dans le secteur de la santé : les
opérateurs publics, les opérateurs du secteur non marchand et
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Type A : nouveau développement ou rénovation selon les derniers standards,
incluant des espaces sous-loués dans des immeubles neufs/rénovés qui n’ont
pas encore été précédemment occupés.
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