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RAPPORT
DES EXPERTS IMMOBILIERS
CONTEXTE
Cofinimmo nous a mandatés pour procéder à la valorisation de son
patrimoine immobilier au
31 décembre 2015
dans le cadre de la prépa-
ration de ses états financiers à cette date.
Cushman & Wakefield (C&W), la société PwC Entreprise Advisory cvba/
scrl (PwC) et JLL sprl/bvba évaluent, séparément, une partie du porte-
feuille de bureaux et autres
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.
Le portefeuille santé en Belgique est évalué, séparément, pour partie
par C&W et pour partie par la société PwC.
Le portefeuille santé en France est évalué, séparément, pour partie par
C&W et pour partie par JLL France.
Le portefeuille santé aux Pays-Bas est évalué par PwC Pays-Bas.
Le portefeuille santé en Allemagne est évalué par PwC Allemagne.
Les portefeuilles de cafés en Belgique et aux Pays-Bas sont évalués
par C&W.
Les portefeuilles des Agences d’Assurances en France sont évalués
par C&W.
C&W, PwC et JLL possèdent une connaissance approfondie des
marchés immobiliers sur lesquels opère Cofinimmo ainsi que la qua-
lification professionnelle nécessaire et reconnue pour réaliser cette
valorisation. Notre mission a été réalisée en toute indépendance.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements
communiqués par Cofinimmo en ce qui concerne l’état locatif, les
charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi
que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles.
Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Nos rapports d’évaluation ne comprennent en aucune manière une
expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni une
analyse approfondie de leurs performances énergétiques ou de la pré-
sence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus
de Cofinimmo qui gère son patrimoine de manière professionnelle et
procède à une due-diligence technique et juridique avant l’acquisition
de chaque immeuble.
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Autres : semi-industriel, commerce et résidentiel.
LE MARCHÉ DES BUREAUX
La valeur du portefeuille de Cofinimmo dans le secteur des bureaux
s’établit désormais à 39,6 % du portefeuille total en 2015. Pour la
première fois, la part de l’immobilier de santé est donc supérieure à
celle de l’immobilier tertiaire, confirmant ainsi la stratégie immobilière
prônée par la SIR.
Le marché des bureaux a enregistré moins de 500000 m² de transac-
tions d’occupation (location, extension, achat pour occupation propre)
sur l’ensemble de la Belgique en 2015. Cela représente une chute de
l’activité de près de 20 % par rapport à 2014.
Les dynamiques sont fort différentes d’un marché à l’autre, d’une
région à l’autre, les principaux ratios permettant de juger de l’activité
immobilière tertiaire d’un marché le sont également. Ainsi, la Flandre
a enregistré quelque 160000 m² de prise en occupation en 2015, une
augmentation de 10 % comparé à l’année précédente, principalement
emmenée par les villes de Gand et Anvers. Gand confirme par ailleurs
son statut de marché de bureaux le plus dynamique du pays, le
take-up (ou prise en occupation) y a augmenté, le taux de vacance y
est faible et les niveaux de loyers prime y sont à la hausse.
En Wallonie, l’activité a également augmenté de près de 17 % par
rapport à 2014. En valeurs absolues toutefois, cette augmentation ne
représente qu’une augmentation de 4000 m² de la prise en occupa-
tion. Le marché tertiaire wallon est limité, principalement tiré par les
occupants publics, les marchés y sont de taille réduite. Toutefois, des
villes comme Liège connaissent un taux de vacance proche de 0 %
dans les bâtiments les plus récents, quelques projets s’y développent
pour pallier à ce manque dès lors que la demande existe.
Concernant les niveaux de loyers, la tendance est la même sur l’en-
semble du pays, une grande stabilité est observée depuis 2010. Les
augmentations ou diminutions de valeurs y sont limitées, les loyers
prime tournent entre 130 EUR/m²/an et 150 EUR/m²/an dans les mar-
chés régionaux.
L’histoire est différente sur le marché bruxellois (périphérie incluse). En
effet, le niveau de prise en occupation s’affiche à un niveau historique-
ment bas, quelque 300000 m² seulement, en chute de plus de 30 %
comparé à 2014. L’absence de transactions de plus de 20000 m² et les
retards pris par les pouvoirs publics dans leur processus de sélection
ont lourdement pesé sur la dynamique immobilière tertiaire bruxelloise
en 2015.
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Rapport immobilier /
Rapport des experts immobiliers