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OPINION DE PWC
PwC estime, pour la part du patrimoine immobilier de Cofinimmo
qu’elle évalue au 31 décembre 2015, la valeur d’investissement à
832344000 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à
812200000 EUR.
Jean-Paul DUCARME FRICS
Ann SMOLDERS
Director PwC
Partner PwC
OPINION DE C&W
C&W estime, pour la part du patrimoine immobilier de Cofinimmo qu’elle
évalue et celle qui est évaluée par JLL en France au 31 décembre 2015,
la valeur d’investissement à 2 107064000 EUR et la juste valeur (frais
transactionnels déduits) à 2007094000 EUR.
Christophe Ackermans, MRICS
C&W Director
Le patrimoine est réparti comme suit
:
Valeur d’investissement
Juste valeur
% de la juste valeur
Bureaux
1272178000
1241149000
39,6 %
Immobilier de santé
1377766000
1328287000
42,4 %
Immobilier de réseaux de distribution
584937000
538124000
17,2 %
Autres
27462000
26793000
0,8 %
TOTAL
3262343000
3 134353000
100 %
OPINION DE JLL
JLL estime, pour la part du patrimoine immobilier de Cofinimmo qu’elle
évalue en Belgique au 31 décembre 2015, la valeur d’investissement
à 322935000 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à
315059000 EUR.
Roderick Scrivener, FRICS
JLL Director
ACTIFS SOUS CESSION DE CRÉANCE
Cofinimmo est propriétaire de plusieurs actifs dont les loyers ont été
cédés dans le passé à une tierce partie contre paiement. Les Experts
ont évalué ces biens en pleine propriété (avant cession de créances).
À la demande de Cofinimmo, les Experts ont remplacé ces valeurs par
les valeurs de pleines propriétés diminuées de la valeur du bail cédé
restant à courir, sur base d’un modèle mis au point par Cofinimmo, pour
arriver aux valeurs mentionnées ci-dessous. Au cours des trimestres,
la valeur résiduelle va augmenter pour qu’au terme de la cession
de créance, la valeur résiduelle corresponde à la valeur de pleine
propriété. Ce modèle de calcul de valeur résiduelle mis au point par
Cofinimmo n’a pas été analysé dans le détail par les Experts.
VALEUR D’INVESTISSEMENT ET VALEUR DE RÉALISATION (JUSTE VALEUR)
Tenant compte des trois opinions, la valeur d’investissement (frais
d’acquisition non déduits) du patrimoine immobilier de Cofinimmo
au 31 décembre 2015 s’établit à 3262343000 EUR.
Tenant compte des trois opinions, la juste valeur (frais d’acquisition
déduits) du patrimoine immobilier de Cofinimmo au 31 décembre
2015, correspondant à la « Fair Value», au sens du référentiel IAS/
IFRS, s’établit à 3134353000 EUR.
Sur cette base, les rendements sur loyers perçus ou contractuels,
y compris actifs sous cession de créances, hors projets, terrains et
immeubles en cours de rénovation et après application d’un loyer fictif
sur locaux occupés par Cofinimmo, s’établissent à 6,57 % de la valeur
d’investissement.
En supposant les immeubles entièrement loués, le rendement passe-
rait à 6,92 % de la valeur d’investissement.
Les immeubles de placements ont un taux d’occupation de 94,86 %.
La moyenne du niveau des loyers contractuels et la valeur locative sur
les espaces vides (hors projets et immeubles en rénovation et actifs
ayant fait l’objet de cession de créances) est supérieure de 2,04 % à la
valeur locative normale estimée pour le patrimoine à ce jour.
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