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Toutefois, il convient de noter que le taux de vacance continue à
diminuer de manière continue depuis 2010 pour s’établir sous la barre
des 10 % à la fin de l’année. De grandes disparités demeurent entre
districts, et la disponibilité augmente dans les bâtiments les plus
anciens, soulevant d’importants enjeux pour leur occupation future.
Dans ce cadre, il faut signaler que la reconversion des bureaux en
résidentiel ou en maisons de repos semble avoir atteint un sommet en
2013 (environ 140000 m² de bureaux reconvertis). Depuis, la tendance
est à la diminution même si on enregistre encore quelque 90000 m² de
bureaux qui sortent du marché pour recevoir une nouvelle affectation
dans les années à venir.
De nombreux projets, tant pré-loués que lancés à risque, sont atten-
dus dans les deux prochaines années sur le marché bruxellois. Ces
derniers entraîneront une refonte importante du paysage tertiaire
bruxellois, suite notamment au déménagement de grandes entre-
prises dans leurs nouveaux quartiers généraux (AXA, Deloitte, KPMG
notamment).
Le marché du bureau bruxellois devrait connaître un début d’année
2016 dynamique, emmené par les grandes demandes des pouvoirs
publics qui n’ont pu trouver une issue positive en fin d’année 2015.
Toutefois, la demande des entreprises devrait rester à des niveaux
relativement bas. Le marché bruxellois doit donc s’attendre à relever
d’importants défis dans les mois et années à venir.
À noter que la tendance est inverse sur le marché de l’investissement
bureaux. Les volumes sont élevés, avec plus de 1,5 milliard EUR investis
en 2015, en très grande majorité à Bruxelles. Le marché de l’inves-
tissement va rester très dynamique en 2016, les capitaux provenant
d’Asie et des Etats-Unis sont élevés, l’appétit est grandissant, pour les
catégories d’actifs sécurisées comme pour les biens plus à risque.
D’importantes transactions sont toujours dans le pipeline, de sorte
que 2016 devrait dépasser le volume d’investissements enregistrés en
2015.
Cet appétit et cette concurrence croissante pour les actifs bureaux,
couplés à des taux d’intérêt historiquement bas, entraînent une impor-
tante compression des taux de rendement. Ils se situent aujourd’hui
autour de 4,25 % (contre 5 % il y a 12 mois) pour les bâtiments de
bureaux les plus récents et offrant des revenus sécurisés à long terme,
ils sont autour de 5,5 % (contre 6,15 % il y a 12 mois) pour les bâtiments
les plus récents dans les meilleures localisations. Et la compression
devrait se poursuivre en 2016.
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER DE SANTÉ
C’est Cofinimmo qui a réalisé en 2015 la plus grosse transaction
dans le secteur immobilier des soins de santé en Belgique. Et ce
n’est pas d’une acquisition dont il s’agit, mais de la vente du porte-
feuille Silverstone à l’opérateur Senior Assist, pour un montant de
134,5 millions EUR ; histoire de démontrer, s’il était nécessaire, que les
arbitrages sont possibles aussi dans le secteur des soins de santé.
La valeur du portefeuille de Cofinimmo dans le secteur des soins de
santé s’établit désormais à 42,4 % du portefeuille total, supérieure pour
la première fois à celui des bureaux (39,6 %). Cette augmentation rela-
tive est principalement due à des investissements en extensions et en
redéveloppement réalisés par Cofinimmo en Belgique (26 millions EUR)
et par des acquisitions faites aux Pays-Bas, en Allemagne, et en
France (78 millions EUR) ; et par des désinvestissements en bureaux
(88 millions EUR).
Le marché belge a poursuivi sa hausse avec plus de 350 millions EUR
investis en 2015, comparés à près de 240 millions EUR d’investisse-
ment réalisés en 2014, et à 100 millions EUR en 2013 (260 millions EUR
en 2012). Les baux long terme continuent à attirer les investisseurs
en quête de rendements sur le long terme, encouragés par des taux
d’intérêt de plus en plus bas et les quelques incertitudes levées avec
l’application de la 6ème réforme de l’Etat sur les soins de santé.
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION (PUBSTONE ET COFINIMUR)
La part détenue par Cofinimmo dans l’immobilier de réseaux de distri-
bution est estimé à 17,2 % au 31 décembre 2015. Les filiales (Pubstone
pour le secteur cafés/restaurant situés en Belgique et aux Pays-Bas,
ainsi que Cofinimur I pour le secteur commerces/agences locales en
France) présentent un profil de risque très diversifié, tant géographi-
quement que de par leurs natures particulières situées entre l’immobi-
lier commercial et les immeubles de rapport comprenant également un
potentiel de redéveloppement éventuel.
Globalement, les valeurs de ces deux portefeuilles d’actifs ont ten-
dance à rester stables depuis 2014, la juste valeur des biens détenus
dans l’immobilier de réseaux de distribution représente une juste
valeur de 538 millions EUR.
Globalement, l’amélioration du climat économique et le regain de
confiance des consommateurs observés en Europe pourraient
contribuer à une amélioration de ce secteur des réseaux de distri-
bution, bien qu’une grande volatilité y soit observée, principalement
dans le segment des cafés/restaurants. Dépendant de la localisation,
les évolutions attendues seront très différentes, les villes et zones
secondaires souffrant davantage que les autres. À noter également
que les attentats de Paris et la menace terroriste en Belgique n’ont
visiblement eu qu’un impact limité dans le temps sur le secteur, en fin
d’année 2015.
Les arbitrages dans ce portefeuille continuent, les investissements
de Cofinimmo étant caractérisés par une recherche de sécurité (baux
long terme avec des occupants uniques et bénéficiant d’une assise
financière stable), de niveaux de loyers relativement bas et des prix
d’acquisition au m² relativement attractifs. Les opérations de « sales
& leasebacks » pour des biens localisés dans des lieux attractifs, per-
mettant une multiplicité d’utilisations futures est privilégiée. En outre,
cette partie du portefeuille peut également offrir des opportunités de
vente « à la pièce » auprès d’investisseurs locaux.
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