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OPINION
Nous confirmons que notre valorisation a été effectuée en confor-
mité avec les normes et pratiques nationales et internationales
(International Valuation Standards édités par le International
Valuation Standard Council et inclus dans l’évaluation RICS – Normes
Professionnelles Janvier 2014, le «Red Book » édité par le Royal
Institute of Chartered Surveyors).
La Valeur d’investissement (dans le contexte de cette évaluation) est
définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement
obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties
consentantes et bien informées, avant déduction des frais de transac-
tion. La Valeur d’investissement ne reflète pas les dépenses d’investis-
sement futures qui amélioreront les biens immobiliers, ni les avantages
futurs liés à ces dépenses.
MÉTHODE D’ÉVALUATION
Notre méthodologie d’évaluation repose principalement sur quatre
méthodes :
La méthode de capitalisation
de la valeur locative estimée
(ERV capitalisation)
Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de la
propriété en utilisant un taux de capitalisation («yield») en ligne avec
le marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé est lié
aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de l’investisse-
ment immobilier, qui tiennent compte de la localisation du bien, de la
qualité des immeubles et de celle du locataire ainsi que de la qualité et
de la durée du bail à la date de valorisation. Le taux correspond au taux
anticipé par des investisseurs potentiels à la date de valorisation. La
détermination de la valeur locative estimée tient compte des données
de marché, de la localisation du bien et de la qualité de l’immeuble.
La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère
un revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur de marché
utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient compte des charges
à encourir dans un futur proche.
La méthode d’actualisation des flux
(Discounted Cash Flows – DCF)
Cette méthode nécessite l’évaluation du revenu locatif net généré
par la propriété sur une base annuelle pendant une période définie et
ramené en valeur actuelle. La période de projection varie généralement
entre 10 et 18 ans. À la fin de cette période, une valeur résiduelle est
calculée au moyen du taux de capitalisation sur la valeur terminale qui
prend en compte l’état anticipé du bâtiment à la fin de la période de
projection ramenée en valeur actuelle.
La méthode de la valeur résiduelle
La valeur d’un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va être
développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet est
connue ou prévisible de manière qualitative (planification) et quanti-
tative (nombre de m
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qui peuvent être développés, loyers futurs…). La
valeur est obtenue en déduisant les coûts à l’achèvement du projet de
sa valeur anticipée.
La méthode des comparables
de marché
Cette méthode se base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne
payera pas plus pour l’acquisition d’un bien que le prix récemment
payé sur le marché pour l’acquisition d’un bien similaire.
FRAIS TRANSACTIONNELS
La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par
l’Etat d’un droit de mutation payé par l’acquéreur, qui représente
substantiellement tous les frais transactionnels. Pour les immeubles
sis en Belgique, le montant de ce droit dépend notamment du mode
de cession, de la qualité de l’acheteur et de la localisation. Les deux
premières conditions et donc le montant des droits à payer ne sont
connus que lorsque la vente a été conclue. Basé sur l’étude des
experts immobiliers indépendants datée du 8 février 2006, et revue
périodiquement, le taux moyen des coûts de transaction est estimé à
2,5 %.
La valeur probable de réalisation (fair value) des immeubles de plus
de 2500000 EUR, droits déduits, correspondant à la juste valeur (fair
value), telle que définie par le référentiel IFRS 13 et définie dans le
communiqué de presse de l’Association belge des Assets Managers
(BEAMA) du 08 février 2006, peut donc être obtenue par déduction de
la valeur d’investissement d’un montant de droits équivalent à 2,5 %.
Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que
l’écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à ± 0,5 %.
Pour les immeubles qui ont une valeur acte en mains inférieure à
2500000 EUR, les droits à déduire sont de 10 % ou de 12,5 % selon la
région de la Belgique dans laquelle ils sont situés.
Les droits d’enregistrement relatifs aux immeubles sis en France et
aux Pays-Bas ont été intégralement déduits afin d’obtenir leurs valeurs
probables de réalisation (fair value).
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Rapport immobilier /
Rapport des experts immobiliers