149 / 220
\ 143
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
\ Jaarrekeningen
aan de betaling van de overdrachtsrechten of een belasting op de toege-
voegde waarde aan de publieke overheden.
De deskundige trekt dan van de investeringswaarde van de vastgoedbeleg-
gingen een aandeel van de overdrachtsrechten af, om zo de reële waarde
van de gebouwen te bepalen (zie Bijlage 20), zoals vastgelegd in hun
expertiseverslag.
Bij een verwerving worden de overdrachtsrechten in geval van een latere
hypothetische verkoop rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt; elke
daaropvolgende aanpassing wordt in de resultatenrekeningen geboekt.
Een vastgoedbelegging wordt overgeboekt als vast actief voor eigen gebruik
indien het door de eigenaar in gebruik wordt genomen, en zijn reële waarde
op de datum van de overboeking wordt de kost voor zijn boekhoudkundige
verwerking erna.
H. Projectontwikkelingen
Gebouwen die gebouwd, gerenoveerd, ontwikkeld of herontwikkeld zijn
voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de
rubriek “Projectontwikkelingen” en gewaardeerd aan hun reële waarde tot-
dat de werken voltooid zijn. Dit betreft woonzorgcentra in aanbouw of in
ontwikkeling (aanbouw) en leegstaande kantoorgebouwen die gerenoveerd
of herontwikkeld worden of zullen worden.
Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de gebouwen over-
geboekt van de rubriek “Projectontwikkelingen” naar de rubriek “Vastgoed
beschikbaar voor verhuur” of “Gebouwen beschikbaar voor verkoop” indien
ze verkocht zullen worden. De reële waarde van de kantoorgebouwen die
gerenoveerd of herontwikkeld zullen worden vermindert bij nadering van de
einddatum van de huurovereenkomst en de begindatum van de werken.
Alle kosten die rechtstreeks met de verwerving en de bouw verbonden zijn
en alle daaropvolgende investeringsuitgaven die als verwervingskosten
worden gekwalificeerd, worden gekapitaliseerd. Indien de duur van het pro-
ject een jaar overschrijdt, worden de interestkosten gekapitaliseerd aan een
interest die de gemiddelde leningkost van de Groep weerspiegelt.
I. Eigendom verhuurd voor langdurige periodes
I Types van langdurige huurovereenkomsten
Onder de Belgische wetgeving kan vastgoed onder twee verschillende regi-
mes langdurig worden verhuurd:
•
langdurige gewone huurovereenkomsten: de verplichtingen van
de verhuurder blijven in essentie gelijk aan deze in alle andere
huurovereenkomsten, bv. verzekeren dat de bezette ruimte
beschikbaar blijft voor de huurder gedurende de volledige termijn
van de overeenkomst. De verhuurder voldoet aan deze verplichting
als hij de onderhoudslasten (andere dan huurlasten) en de
verzekeringskosten tegen brand en andere schadegevallen draagt;
•
langdurige huurovereenkomsten die gepaard gaan met de overdracht
van een zakelijk recht door de rechtverschaffer aan de begunstigde:
in dit geval zal het eigendomsrecht tijdelijk overgedragen worden
aan de begunstigde die o.a. de onderhouds- (andere dan huurlasten)
en verzekeringskosten zal dragen. Drie types contracten vallen
onder deze categorie: (a) de erfpachtovereenkomst, die minimaal
27 jaar en maximaal 99 jaar duurt en van toepassing kan zijn op
terreinen en/of gebouwen, (b) het opstalrecht, dat geen minimumduur
heeft maar de termijn van 50 jaar niet mag overschrijden en (c) het
recht van vruchtgebruik, dat geen minimumtermijn heeft maar de
termijn van 30 jaar niet mag overschrijden, en toepasbaar is op
bebouwde of braakliggende grond. In al deze contracten behoudt de
rechtverschaffer het residueel recht, in die mate dat hij het volledige
eigendomsrecht van het gebouw op het einde van de overeenkomst
terugkrijgt, inclusief het eigendomsrecht van de constructies
van de begunstigde, met of zonder schadeloosstelling voor deze
constructies, afhankelijk van de contractuele voorwaarden. Er kan
echter voor het residueel recht een aankoopoptie verleend worden, die
de begunstigde gedurende of op het einde van de overeenkomst kan
uitoefenen.
II Langdurige huurovereenkomsten onder de vorm van
financiële leasings
Indien de huurovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden van een finan-
ciële leasing volgens de norm IAS 17 § 10, zal de Groep, als rechtverschaf-
fer, de huurovereenkomst bij haar aanvang in de balans ingeven als een
vordering, voor een bedrag gelijk aan de netto investering in de huurover-
eenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de
verhuurde eigendom bij de aanvang van de huurovereenkomst (exclusief de
waarde van het residueel recht die de Groep behoudt) zal geboekt worden in
de resultatenrekeningen van die periode. Elke verrichte periodieke betaling
door de leasingnemer zal door de Groep gedeeltelijk ingebracht worden als
een terugbetaling van kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst,
gebaseerd op een constante periodieke return voor de Groep.
Het door de Groep behouden residueel recht zal op elke balansdatum
geboekt worden aan reële waarde. Deze waarde zal elk jaar stijgen en op het
einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de marktwaarde van
de volle eigendom. De variaties in de reële waarde zullen geboekt worden
onder de rubriek “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in
de resultatenrekeningen.
Indien, anderzijds, Cofinimmo de begunstigde is van een financiële leasing,
zoals vastgelegd door de norm IAS 17, zal zij een actief erkennen aan een
waarde die gelijk is aan de reële waarde van het gehuurde goed of, indien
deze lager is, aan de verdisconteerde waarde van de minimale huurgel-
den, waarvan het overeenkomstig bedrag geboekt wordt als een financiële
schuld. De geïnde huren van de huurders worden onder “Huurinkomsten”
geboekt. De betalingen aan de rechtverschaffer tijdens de duur van het
contract worden gedeeltelijk onder “Financiële kosten” en gedeeltelijk als
afschrijving van de gerelateerde financiële schuld geboekt. Op elke balans-
datum zal het tijdelijk verkregen recht geherwaardeerd worden aan zijn reële
waarde in overeenstemming met de norm IAS 40 - “Vastgoedbeleggingen”.
Het progressieve waardeverlies resulterend uit de doorlooptijd wordt hierbij
geboekt als “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in de
resultatenrekeningen.
III Overdracht van toekomstige huurgelden in het kader van
een langdurige huurovereenkomst die niet kwalificeert is als
financiële leasing
Het bedrag, verkregen door de Groep als gevolg van de overdracht van de
toekomstige huurgelden, zal geboekt worden in mindering van de waarde
van het gebouw, in de mate waarin de overdracht van de huurgelden tegen-
stelbaar is aan derden en dat bijgevolg de marktwaarde van het gebouw
verminderd is met het bedrag van de toekomstige overgedragen huren. De
progressieve hersamenstelling van de overgedragen huren zal in de resulta-
tenrekening geboekt worden onder de rubriek “Terugnemingen van overge-
dragen en verdisconteerde huren”.
De variaties in de reële waarde van het gebouw zullen afzonderlijk in de
resultatenrekeningen geboekt worden onder de rubriek “Variaties in de reële
waarde van vastgoedbeleggingen”.
J. Andere vaste activa
I Vaste activa voor eigen gebruik
In overeenstemming met de alternatieve methode toegestaan door de norm
IAS 16 § 31 wordt het deel van het gebouw dat door de vennootschap zelf als
maatschappelijke zetel wordt gebruikt, gewaardeerd aan reële waarde. Het
is opgenomen onder de rubriek “Materiële vaste activa voor eigen gebruik”.
II Daaropvolgende uitgaven
De uitgaven om een gebouw te renoveren dat afzonderlijk wordt geboekt,
worden gekapitaliseerd. De andere uitgaven worden enkel gekapitali-
seerd wanneer zij de toekomstige economische winsten van het gebouw