151 / 220
\ 145
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
\ Jaarrekeningen
gebruik met het aandeel van de waarde van de gebouwen die de al in het
resultaat geboekte verschuldigde maar nog niet vervallen huurgelden ver-
tegenwoordigt. Ter vermijding van deze dubbele boeking die het balansto-
taal en het eigen vermogen onterecht zou opblazen, wordt het bedrag in
de overlopende rekening vervolgens tegengeboekt door een boeking in de
rubriek “Ander portefeuilleresultaat”. Na de datum van de eerste opzegmo-
gelijkheid moet er geen last meer in het resultaat worden geboekt, zoals dit
zonder tegenboeking wel het geval zou zijn geweest.
Uit het voorgaande resulteert dat het operationeel resultaat vóór portefeuil-
leresultaat (en dus het courant resultaat van het analytisch formaat) de
huurgelden gespreid over de vaste looptijd van de huuroverkomst weerspie-
gelt, terwijl het netto resultaat de huurgelden weerspiegelt vanaf en naar-
mate de inning ervan.
De huurvoordelen toegekend aan huurders worden geboekt over de vaste
looptijd van de huurovereenkomst. Het gaat om incentives waarbij de eige-
naar bepaalde kosten ten laste neemt die de huurder normaal zou moeten
dragen, zoals bijvoorbeeld de kosten voor de inrichting van de privatieve
ruimten.
S. Operationele kosten
I Kosten van diensten
De kost van betaalde diensten, inclusief deze ten laste genomen voor reke-
ning van de huurders, worden opgenomen in de rechtstreekse huurkosten.
Hun terugwinning bij de huurders wordt afzonderlijk voorgesteld.
II Uitgevoerde werken in de gebouwen
Afhankelijk van het type werken worden de uitgevoerde werken die onder de
verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen op drie verschillende manieren
geboekt:
•
onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende functionaliteit
verlenen of die het niveau van comfort in het gebouw niet verbeteren,
worden geboekt als courante kosten van de boekhoudperiode en als
vastgoedkosten;
•
uitgebreide renovatiewerken: deze worden normaal om de 25 tot
35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch volledige
heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste gevallen, het
bestaande geraamte herbruikt wordt en de recentste bouwtechnieken
toegepast worden. Bij de voltooiing van dergelijke renovatiewerken
kan de eigendom als nieuw worden aanzien. De kosten van deze
renovatiewerken worden gekapitaliseerd;
•
verbeteringswerken: dit zijn werken die op een occasionele basis
worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom toe te
voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren. Deze moeten
het mogelijk maken om de huur, en op die manier de verwachte
huurwaarde, te verhogen. De kosten van deze werken worden
gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter zijn waardering
van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld: installatie van een
airconditioningsysteem waar er voorheen nog geen bestond.
De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd, worden geïdentifi-
ceerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria gedurende
het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten die worden gekapi-
taliseerd, omvatten materialen, vergoedingen van aannemers, technische
studies, interne kosten, architectenvergoedingen en interesten gedurende
de constructieperiode.
III Commissies betaald aan vastgoedmakelaars en andere
transactiekosten
Commissies m.b.t. het verhuren van gebouwen worden geboekt in de
uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de “Commerciele kos-
ten”. Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratierechten,
notariskosten en andere bijkomende kosten worden aanzien als transac-
tiekosten en worden opgenomen in de verwervingskosten van het aan-
gekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een deel van de
verwervingskost wanneer de aankoop is gedaan via een bedrijfscombina-
tie. Commissies betaald bij de verkoop van gebouwen worden in mindering
gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies
te bepalen.
De waarderingskosten van de gebouwen en de technische waarderingskos-
ten worden altijd in courante uitgaven opgenomen.
IV Financieel resultaat
De netto financieringskosten omvatten de te betalen interesten op leningen
berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de winsten en verlie-
zen op afdekkingsinstrumenten die worden geboekt in de resultatenreke-
ningen (zie F). Rente-inkomsten worden prorata temporis in de resultatenre-
keningen geboekt, rekening houdend met het effectieve rendement van het
actief. Dividendeninkomsten worden in de resultatenrekeningen geboekt op
de dag dat het dividend wordt bekendgemaakt.
T. Belasting op het resultaat
De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belas-
tingslasten en wordt geboekt in de resultatenrekeningen, met uitzondering
van het deel dat betrekking heeft op de elementen die rechtstreeks in het
eigen vermogen geboekt worden. De courante belastingslasten zijn de ver-
wachte belastingschulden op het belastbaar inkomen van het jaar, geba-
seerd op belastingtarieven die gelden op de balansdatum, en elke aanpas-
sing aan belastingschulden aangaande de voorgaande jaren.
U. Exit taks en uitgestelde belastingen
De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg van de erken-
ning van een Belgische vennootschap als Vastgoedbevak of als gevolg van
een fusie van een niet-Vastgoedbevak met een Vastgoedbevak. Wanneer
de vennootschap die geen Vastgoedbevak is maar wel in aanmerking komt
voor dit stelsel, voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt
opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks geboekt samen met een
herwaarderingsmeerwaarde om het gebouw op marktwaarde te brengen,
en dit rekening houdend met een voorziene fusiedatum.
Elke daaropvolgende aanpassing aan deze exit taks-verplichting wordt
geboekt in de resultatenrekeningen. Wanneer de erkenning bekomen is of de
fusie gerealiseerd, verandert de voorziening in een schuld. Elk verschil tus-
sen de schuld en de voorziening wordt in de resultatenrekeningen geboekt.
Franse vennootschappen die in aanmerking komen voor het SIIC-stelsel
krijgen mutatis mutandis dezelfde behandeling, evenals de Nederlandse
vennootschappen die in aanmerking komen voor het FBI-stelsel. Indien
vennootschappen worden verworven die niet in aanmerking komen voor de
Vastgoedbevak-, SIIC-, of FBI-stelsels, wordt een uitgestelde belasting op de
niet-gerealiseerde meerwaarde van de vastgoedbeleggingen geboekt.
V. Aandelenopties
Betalingen gebaseerd op aandelen en afgewikkeld in eigenvermogensin-
strumenten aan werknemers en anderen die gelijkaardige diensten verrich-
ten, worden gewaardeerd aan de reële waarde van de eigenvermogensin-
strumenten op de toekenningsdatum. Details over de bepaling van de reële
waarde van transactie waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen en
die afgewikkeld worden in eigenvermogensinstrumenten worden gegeven
in Bijlage 43.
W. Schattingen, beoordelingen en belangrijkste bronnen
van onzekerheid
I Reële waarde van de vastgoedportefeuille
De waarde van het patrimonium van Cofinimmo wordt driemaandelijks
gewaardeerd door vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de vast-
goeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepa-
len op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de
kenmerken van de desbetreffende gebouwen. Cofinimmo maakt ook zelf en
parallel aan het werk van de vastgoeddeskundigen een waardering van haar
patrimonium vanuit het perspectief van continue uitbating ervan door haar