153 / 220
\ 147
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
\ Jaarrekeningen
1
Dit bedrag omvat noch de werfverzekeringen, noch deze die contractueel ten laste zijn van de gebruiker (i.e. voor het zorgvastgoed, de cafés/restaurants van de Pubstone portefeuille
en sommige kantoorgebouwen), noch deze met betrekking tot financiële leasings. De verzekeringen voor de gebouwen van MAAF (verzekering in eerste rang op alle gebouwen in volle
eigendom en in tweede rang op alle gebouwen in mede-eigendom) die voor hun nieuwbouwwaarde gedekt zijn, zitten eveneens niet in dit bedrag vervat.
BIJLAGE 3.
OPERATIONEEL RISICOBEHEER
Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als gevolg
van onaangepaste procedures of het falen van het beheer.
De Groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de leegstand
en het huurdersverloop in de kantorensector te beperken. Het team dat
instaat voor het beheer van de gebouwen is verantwoordelijk voor het snel
oplossen van de klachten van de huurders en het commercieel team onder-
houdt regelmatige contacten met hen om alternatieve mogelijkheden in de
portefeuille aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of klei-
nere oppervlakten. Hoewel deze activiteit fundamenteel is voor de bescher-
ming van de huurinkomsten, heeft ze weinig invloed op de prijs waartegen
een leegstaand gebouw kan verhuurd worden, omdat deze prijs afhanke-
lijk is van de heersende marktomstandigheden. Bijna alle huurcontracten
bevatten een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens
een nieuwe klant te aanvaarden, wordt eerst een kredietanalyse aan een
extern ratingbureau gevraagd. Aan huurders die niet tot de publieke sector
behoren, wordt meestal een voorschot of een bankwaarborg gevraagd ten
belope van zes maanden huur.
De huren zijn vooraf betaalbaar op maandelijkse, driemaandelijkse of jaar-
basis. Voor huurlasten en taksen die de Groep betaalt maar die contractueel
doorrekenbaar zijn aan de huurders, wordt een driemaandelijkse provisie
gevraagd. De verliezen op huurvorderingen, na recuperaties, vertegenwoor-
digen 0,053% van de totale omzet voor de periode 1996-2013. Een sterke ver-
slechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op
huurvorderingen vergroten, vooral in de kantorensector. De eventuele faling
van een belangrijke huurder kan voor Cofinimmo een aanzienlijk verlies of
een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de vrijge-
komen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan deze van het verbroken
contract vertegenwoordigen.
De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door twee
factoren:
•
de leeftijd en de kwaliteit van de gebouwen die de onderhouds- en
herstellingskosten bepalen. Deze kosten worden opgevolgd door het
team dat de gebouwen beheert, terwijl de uitvoering van de werken
wordt uitbesteed;
•
het leegstandsniveau van de kantoorgebouwen en het
huurdersverloop die de uitgaven voor de onverhuurde oppervlakten,
de verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen
verleend aan nieuwe klanten, bepalen. Het actieve commerciële
portefeuillebeheer beoogt het minimaliseren van deze kosten.
De gebouwen die bestemd zijn voor gezondheidszorg en huisvesting van
bejaarden en de gebouwen in de distributienetten zijn bijna volledig bezet.
De eerstgenoemde zijn verhuurd aan groepen van uitbaters waarvan de sol-
vabiliteit jaarlijks wordt geanalyseerd. De gebouwen van de distributienetten
zijn verhuurd aan grote vennootschappen. De herverhurings- of herbestem-
mingsscenario’s bij afloop van de huurovereenkomst worden voorzichtig
geanalyseerd en te gelegener tijd voorbereid. De kleinste gebouwen van de
distributienetten worden verkocht wanneer de huurder ze verlaat.
De bouw- en renovatieprojecten worden voorbereid en gecontroleerd door
het Project managementteam van de Groep teneinde ze tijdig en binnen het
voorziene budget te voltooien. Voor de belangrijkste projecten doet de Groep
een beroep op externe specialisten in projectbeheer.
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen
wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 1805,64 miljoen
1
tegenover een reële waarde van de verzekerde vastgoedbeleggingen van
€ 1498,04 miljoen op 31.12.2013, grondwaarde inbegrepen. Voor de leeg-
stand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is een indek-
king voorzien. Bovendien verzekert Cofinimmo eveneens haar burgerlijke
aansprakelijkheid die voortvloeit uit haar hoedanigheid van eigenaar of
bouwheer.
Meer details over het beheer van het financieel risico van de Groep vindt u
in Bijlage 23.