150 / 222
146
JAARREKENINGEN /
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
G. Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn beleggingen die worden aangehouden om
huurinkomsten op lange termijn te verwerven. In toepassing van IAS 40
worden vastgoedbeleggingen aan reële waarde gewaardeerd.
Onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepalen elke drie maand de
waardering van de vastgoedportefeuille. Elke winst of verlies die het
gevolg is van een wijziging in de reële waarde na de verwerving van
een gebouw, wordt in de resultatenrekeningen geboekt. Huurinkomsten
van vastgoedbeleggingen worden geboekt zoals beschreven in (R). De
deskundigen voeren hun waardering uit op basis van de methode van
de verdiscontering van de huurinkomsten in overeenstemming met
de “International Valuation Standards/RICS Valuation Standards”, uit-
gegeven door het International Valuation Standards Committee/Royal
Institute of Chartered Surveyors en uiteengezet in het overeenkomstig
verslag. Deze waarde, hierna “investeringswaarde” genoemd, stemt
overeen met de prijs die een derde partij investeerder bereid zou zijn
te betalen teneinde elk van de gebouwen van de portefeuille te verwer-
ven om van hun huurinkomsten te genieten mits de tenlasteneming
van de gerelateerde kosten, zonder aftrek van de overdrachtskosten.
De verkoop van een vastgoedbelegging is gewoonlijk onderhevig aan
de betaling van de overdrachtsrechten of een belasting op de toege-
voegde waarde aan de publieke overheden.
De deskundige trekt dan van de investeringswaarde van de vastgoed-
beleggingen een aandeel van de overdrachtsrechten af, om zo de reële
waarde van de gebouwen te bepalen (zie Bijlage 21), zoals vastgelegd
in hun expertiseverslag.
Bij een verwerving of investeringen worden de overdrachtsrechten in
geval van een latere hypothetische verkoop rechtstreeks in het eigen
vermogen geboekt; elke daaropvolgende aanpassing wordt in de resul-
tatenrekeningen geboekt. Deze aanpassing wordt opgenomen in de
reserve bij de verwerking van het resultaat van het boekjaar.
Een vastgoedbelegging wordt overgeboekt als vast actief voor eigen
gebruik indien het door de eigenaar in gebruik wordt genomen, en zijn
reële waarde op de datum van de overboeking wordt de kost voor zijn
boekhoudkundige verwerking erna.
H. Projectontwikkelingen
Gebouwen die gebouwd, gerenoveerd, ontwikkeld of herontwikkeld zijn
voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen
in de rubriek “Projectontwikkelingen” en gewaardeerd aan hun reële
waarde totdat de werken voltooid zijn. Dit betreft woonzorgcentra in
aanbouw of in ontwikkeling (uitbreiding) en leegstaande kantoorge-
bouwen die gerenoveerd of herontwikkeld worden of zullen worden.
Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de gebouwen
overgeboekt van de rubriek “Projectontwikkelingen” naar de rubriek
“Vastgoed beschikbaar voor verhuur” of “Gebouwen beschikbaar voor
verkoop” indien ze verkocht zullen worden. De reële waarde van de kan-
toorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld zullen worden vermin-
dert bij nadering van de einddatum van de huurovereenkomst en de
begindatum van de werken.
Alle kosten die rechtstreeks met de verwerving en de bouw verbonden
zijn en alle daaropvolgende investeringsuitgaven die als verwervings-
kosten worden gekwalificeerd, worden gekapitaliseerd. Indien de duur
van het project een jaar overschrijdt, worden de interestkosten gekapi-
taliseerd aan een interest die de gemiddelde leningkost van de Groep
weerspiegelt.
I. Eigendom verhuurd voor lange periodes
I Types van lange termijnhuurovereenkomsten
Onder de Belgische wetgeving kan vastgoed onder twee verschillende
regimes langdurig worden verhuurd:
•
gewone lange termijnhuurovereenkomsten: de verplichtingen van
de verhuurder blijven in essentie gelijk aan deze in alle andere
huurovereenkomsten, bv. verzekeren dat de bezette ruimte
beschikbaar blijft voor de huurder gedurende de volledige termijn
van de overeenkomst. De verhuurder voldoet aan deze verplichting
als hij de onderhoudslasten (andere dan huurlasten) en de
verzekeringskosten tegen brand en andere schadegevallen draagt;
•
lange termijnhuurovereenkomsten die gepaard gaan met de
overdracht van een zakelijk recht door de rechtverschaffer
aan de begunstigde: in dit geval zal het eigendomsrecht
tijdelijk overgedragen worden aan de begunstigde die o.a. de
onderhouds- (andere dan huurlasten) en verzekeringskosten
zal dragen. Drie types contracten vallen onder deze categorie:
(a) de erfpachtovereenkomst, die minimaal 27 jaar en maximaal
99 jaar duurt en van toepassing kan zijn op terreinen en/of
gebouwen, (b) het opstalrecht, dat geen minimumduur heeft
maar de termijn van 50 jaar niet mag overschrijden en (c) het
recht van vruchtgebruik, dat geen minimumtermijn heeft maar
de termijn van 30 jaar niet mag overschrijden, en toepasbaar
is op bebouwde of braakliggende grond. In al deze contracten
behoudt de rechtverschaffer het residueel recht, in die mate dat
hij het volledige eigendomsrecht van het gebouw op het einde
van de overeenkomst terugkrijgt, inclusief het eigendomsrecht
van de constructies van de begunstigde, met of zonder
schadeloosstelling voor deze constructies, afhankelijk van de
contractuele voorwaarden. Er kan echter voor het residueel
recht een aankoopoptie verleend worden, die de begunstigde
gedurende of op het einde van de overeenkomst kan uitoefenen.
II Lange termijnhuurovereenkomsten onder de vorm van
financiële leasings
Indien de huurovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden van
een financiële leasing volgens de norm IAS 17 §10, zal de Groep, als
rechtverschaffer, de huurovereenkomst bij haar aanvang in de balans
ingeven als een vordering, voor een bedrag gelijk aan de netto inves-
tering in de huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag
en de boekwaarde van de verhuurde eigendom bij de aanvang van de
huurovereenkomst (exclusief de waarde van het residueel recht die de
Groep behoudt) zal geboekt worden in de resultatenrekeningen van die
periode. Elke verrichte periodieke betaling door de leasingnemer zal
door de Groep gedeeltelijk ingebracht worden als een terugbetaling van
kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst, gebaseerd op een
constante periodieke return voor de Groep.
Het door de Groep behouden residueel recht zal op elke balansdatum
geboekt worden aan reële waarde. Deze waarde zal elk jaar stijgen
en op het einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de
marktwaarde van de volle eigendom. De variaties in de reële waarde
zullen geboekt worden onder de rubriek “Variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen” in de resultatenrekeningen.
Indien, anderzijds, Cofinimmo de begunstigde is van een financi-
ële leasing, zoals vastgelegd door de norm IAS 17, zal zij een actief
erkennen aan een waarde die gelijk is aan de reële waarde van het
gehuurde goed of, indien deze lager is, aan de verdisconteerde waarde
van de minimale huurgelden, waarvan het overeenkomstig bedrag
geboekt wordt als een financiële schuld. De geïnde huren van de
huurders worden onder “Huurinkomsten” geboekt. De betalingen aan
de rechtverschaffer tijdens de duur van het contract worden gedeel-
telijk onder “Financiële kosten” en gedeeltelijk als afschrijving van de
gerelateerde financiële schuld geboekt. Op elke balansdatum zal het
tijdelijk verkregen recht geherwaardeerd worden aan zijn reële waarde
in overeenstemming met de norm IAS 40 - “Vastgoedbeleggingen”. Het
progressieve waardeverlies resulterend uit de doorlooptijd wordt hierbij
geboekt als “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in
de resultatenrekeningen.
III Overdracht van toekomstige huurgelden in het
kader van een lange termijnhuurovereenkomst die niet
gekwalificeerd is als financiële leasing
Het bedrag, verkregen door de Groep als gevolg van de overdracht
van de toekomstige huurgelden, zal geboekt worden in mindering van
de waarde van het gebouw, in de mate waarin de overdracht van de
huurgelden tegenstelbaar is aan derden en dat bijgevolg de markt-
waarde van het gebouw verminderd is met het bedrag van de toe-
komstige overgedragen huren. De progressieve hersamenstelling van