152 / 222
148
JAARREKENINGEN /
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
Q. Handels- en andere schulden
Handels- en andere schulden worden aan kostprijs gewaardeerd.
R. Operationele opbrengsten
De operationele opbrengsten omvatten de huurinkomsten en opbreng-
sten resulterend uit de vastgoeddiensten.
De inkomsten van de huurovereenkomsten worden geboekt in de
rubriek “Huurinkomsten”. Sommige huurovereenkomsten voorzien een
gratis gebruiksperiode gevolgd door een periode waarin de huurder
de overeengekomen huur verschuldigd is. In dat geval wordt het totale
bedrag van het te ontvangen contractuele huurgeld tot aan de eerste
opzegmogelijkheid door de huurder in het resultaat geboekt (rubriek
“huurinkomsten”) pro rata temporis over de looptijd van de huurover-
eenkomst die loopt van de datum van ingebruikname tot aan de datum
van die eerste opzegmogelijkheid (i.e. over de vaste looptijd van de
huurovereenkomst). Meer in het bijzonder wordt het contractuele huur-
geld, uitgedrukt als een jaarlijks bedrag, eerst geboekt onder opbreng-
sten en de huurkorting wordt over deze vaste looptijd van de huur-
overeenkomst gespreid en vervolgens geboekt in de kosten. Bijgevolg
wordt eerst een overlopende actiefrekening gedebiteerd bij het begin
van de huurovereenkomst die overeenkomt met de verschuldigde maar
nog niet vervallen huurinkomsten (zonder huurkorting).
Wanneer de vastgoeddeskundigen de waarde van de gebouwen
schatten op basis van de methode van de toekomstige geactuali-
seerde cashflows, integreren ze de totale nog te ontvangen huurgelden
in deze waarden. Bijgevolg is de overlopende rekening waarvan hierbo-
ven sprake een dubbel gebruik met het aandeel van de waarde van de
gebouwen die de al in het resultaat geboekte verschuldigde maar nog
niet vervallen huurgelden vertegenwoordigt. Ter vermijding van deze
dubbele boeking die het balanstotaal en het eigen vermogen onterecht
zou opblazen, wordt het bedrag in de overlopende rekening vervolgens
tegengeboekt door een boeking in de rubriek “Ander portefeuilleresul-
taat”. Na de datum van de eerste opzegmogelijkheid moet er geen last
meer in het resultaat worden geboekt, zoals dit zonder tegenboeking
wel het geval zou zijn geweest.
Uit het voorgaande resulteert dat het operationeel resultaat vóór por-
tefeuilleresultaat (en dus het courant resultaat van het analytisch
formaat) de huurgelden gespreid over de vaste looptijd van de huur-
overkomst weerspiegelt, terwijl het netto resultaat de huurgelden weer-
spiegelt vanaf en naarmate de inning ervan.
De huurvoordelen toegekend aan huurders worden geboekt over de
vaste looptijd van de huurovereenkomst. Het gaat om incentives waar-
bij de eigenaar bepaalde kosten ten laste neemt die de huurder nor-
maal zou moeten dragen, zoals bijvoorbeeld de kosten voor de inrich-
ting van de privatieve ruimten.
S. Operationele kosten
I Kosten van diensten
De kost van betaalde diensten, inclusief deze ten laste genomen voor
rekening van de huurders, worden opgenomen in de rechtstreekse
huurkosten. Hun terugwinning bij de huurders wordt afzonderlijk
voorgesteld.
II Uitgevoerde werken in de gebouwen
Afhankelijk van het type werken worden de uitgevoerde werken die
onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen op drie verschil-
lende manieren geboekt:
•
onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende
functionaliteit verlenen of die het niveau van comfort in het
gebouw niet verbeteren, worden geboekt als courante kosten van
de boekhoudperiode en als vastgoedkosten;
•
uitgebreide renovatiewerken: deze worden normaal om de
25 tot 35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch
volledige heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste
gevallen, het bestaande geraamte herbruikt wordt en de
recentste bouwtechnieken toegepast worden. Bij de voltooiing
van dergelijke renovatiewerken kan de eigendom als nieuw
worden aanzien. De kosten van deze renovatiewerken worden
gekapitaliseerd;
•
verbeteringswerken: dit zijn werken die op een occasionele
basis worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom
toe te voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren. Deze
moeten het mogelijk maken om de huur, en op die manier de
verwachte huurwaarde, te verhogen. De kosten van deze werken
worden gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter
zijn waardering van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld:
installatie van een airconditioningsysteem waar er voorheen nog
geen bestond.
De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd, worden geïden-
tificeerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria
gedurende het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten die
worden gekapitaliseerd, omvatten materialen, vergoedingen van aan-
nemers, technische studies, interne kosten, architectenvergoedingen
en interesten gedurende de constructieperiode.
III Commissies betaald aan vastgoedmakelaars en andere
transactiekosten
Commissies m.b.t. de verhuring van gebouwen worden geboekt in
de uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de “Commerciele
kosten”. Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratierech-
ten, notariskosten en andere bijkomende kosten worden aanzien als
transactiekosten en worden opgenomen in de verwervingskosten van
het aangekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een
deel van de verwervingskost wanneer de aankoop is gedaan via een
bedrijfscombinatie. Commissies betaald bij de verkoop van gebouwen
worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de
gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
De waarderingskosten van de gebouwen en de technische waarde-
ringskosten worden altijd in courante uitgaven opgenomen.
IV Financieel resultaat
De netto financieringskosten omvatten de te betalen interesten op
leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de
winsten en verliezen op afdekkingsinstrumenten die worden geboekt
in de resultatenrekeningen (zie F). Rente-inkomsten worden prorata
temporis in de resultatenrekeningen geboekt, rekening houdend met
het effectieve rendement van het actief. Dividendinkomsten worden
in de resultatenrekeningen geboekt op de dag dat het dividend wordt
bekendgemaakt.
T. Belasting op het resultaat
De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante
belastingslasten en wordt geboekt in de resultatenrekeningen, met uit-
zondering van het deel dat betrekking heeft op de elementen die recht-
streeks in het eigen vermogen geboekt worden. De courante belas-
tingslasten zijn de verwachte belastingschulden op het belastbaar
inkomen van het jaar, gebaseerd op belastingtarieven die gelden op de
balansdatum, en elke aanpassing aan belastingschulden aangaande
de voorgaande jaren.
U. Exit taks en uitgestelde belastingen
De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg van de erken-
ning van een Belgische vennootschap als GVV of als gevolg van een
fusie van een niet-GVV met een GVV. Wanneer de vennootschap die
geen GVV is maar wel in aanmerking komt voor dit stelsel, voor het
eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen, wordt
een voorziening voor exit taks geboekt samen met een herwaardering-
smeerwaarde om het gebouw op marktwaarde te brengen, en dit reke-
ning houdend met een voorziene fusie- of erkenningsdatum.
Elke daaropvolgende aanpassing aan deze exit taks-verplichting wordt
geboekt in de resultatenrekeningen. Wanneer de erkenning bekomen
is of de fusie gerealiseerd, verandert de voorziening in een schuld. Elk
verschil tussen de schuld en de voorziening wordt in de resultatenre-
keningen geboekt. Franse vennootschappen die in aanmerking komen
voor het SIIC-stelsel krijgen mutatis mutandis dezelfde behandeling,