154 / 222
150
JAARREKENINGEN /
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
1
Dit bedrag omvat noch de werfverzekeringen, noch deze die contractueel ten
laste zijn van de gebruiker (i.e. voor het zorgvastgoed, de cafés/restaurants
van de Pubstone portefeuille en sommige kantoorgebouwen), noch deze met
betrekking tot financiële leasings. De verzekeringen voor de aan Covéa/MAAF
verhuurde gebouwen (verzekering in eerste rang op alle gebouwen in volle
eigendom en in tweede rang op alle gebouwen in mede-eigendom) die voor hun
nieuwbouwwaarde gedekt zijn, zitten eveneens niet in dit bedrag vervat.
BIJLAGE 3. OPERATIONEEL RISICOBEHEER
Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als
gevolg van onaangepaste procedures of het falen van het beheer.
De Groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de
leegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te beperken.
Het team dat instaat voor het beheer van de gebouwen is verantwoor-
delijk voor het snel oplossen van de klachten van de huurders en het
commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met hen om
alternatieve mogelijkheden in de portefeuille aan te bieden wanneer
zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlakten. Hoewel deze
activiteit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten,
heeft ze weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw
kan worden verhuurd, omdat deze prijs afhankelijk is van de heersende
marktomstandigheden. Bijna alle huurcontracten bevatten een clau-
sule waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe
klant te aanvaarden, wordt eerst een kredietanalyse aan een extern
ratingbureau gevraagd. Aan huurders die niet tot de publieke sector
behoren, wordt meestal een voorschot of een bankwaarborg gevraagd
ten belope van zes maanden huur.
Behoudens uitzondering, zijn de huren vooraf betaalbaar op maande-
lijkse, driemaandelijkse of jaarbasis. Voor huurlasten en taksen die de
Groep betaalt maar die contractueel doorrekenbaar zijn aan de huur-
ders, wordt een driemaandelijkse provisie gevraagd. De verliezen op
huurvorderingen, na recuperaties, vertegenwoordigen 0,049% van de
totale omzet voor de periode 1996-2014. Een sterke verslechtering van
de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvor-
deringen vergroten, vooral in de kantorensector. De eventuele faling
van een belangrijke huurder kan voor Cofinimmo een aanzienlijk verlies
of een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de
vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan deze van het
verbroken contract vertegenwoordigen.
De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door
twee factoren:
•
de leeftijd en de kwaliteit van de gebouwen die de onderhouds- en
herstellingskosten bepalen. Deze kosten worden opgevolgd door het
team dat de gebouwen beheert, terwijl de uitvoering van de werken
wordt uitbesteed;
•
het leegstandsniveau van de kantoorgebouwen en het
huurdersverloop die de uitgaven voor de onverhuurde oppervlakten,
de verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen
verleend aan nieuwe klanten, … bepalen. Het actieve commerciële
portefeuillebeheer beoogt het minimaliseren van deze kosten.
De gebouwen die bestemd zijn voor gezondheidszorg en huisvesting
van bejaarden en de gebouwen in de distributienetten zijn bijna volle-
dig bezet. De eerstgenoemde zijn verhuurd aan groepen van uitbaters
waarvan de solvabiliteit jaarlijks wordt geanalyseerd. De gebouwen van
de distributienetten zijn verhuurd aan grote vennootschappen. De her-
verhurings- of herbestemmingsscenario’s bij afloop van de huurover-
eenkomst worden voorzichtig geanalyseerd en te gelegener tijd voor-
bereid. De kleinste gebouwen van de distributienetten worden verkocht
wanneer de huurder ze verlaat.
De bouw- en renovatieprojecten worden voorbereid en gecontroleerd
door het Project Managementteam van de Groep teneinde ze tijdig en
binnen het voorziene budget te voltooien. Voor de belangrijkste projec-
ten doet de Groep een beroep op externe specialisten in projectbeheer.
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen
wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 1571,68mil-
joen
1
tegenover een reële waarde van de verzekerde vastgoedbeleggin-
gen van € 1345,11 miljoen op 31.12.2014, grondwaarde inbegrepen. Voor
de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is
een indekking voorzien. Bovendien verzekert Cofinimmo eveneens haar
burgerlijke aansprakelijkheid die voortvloeit uit haar hoedanigheid van
eigenaar of bouwheer.
Meer details over het beheer van het financieel risico van de Groep
vindt u in Bijlage 24.