44 / 220
1
Source : Eurostat.
2
Le rendement en équivalent double net permet une comparaison valable avec les rendements sur les bureaux.
Juste valeur de
€ 1228 millions
Depuis son entrée dans ce secteur en 2005, Cofinimmo a progressivement diversifié son portefeuille
d’immobilier de santé en investissant non seulement dans des maisons de repos et de soins pour
personnes âgées mais également dans des cliniques psychiatriques, de revalidation et de soins aigus
en Belgique et en France. Depuis 2012, le Groupe a également pris pied aux Pays-Bas.
Avec un portefeuille réparti sur trois pays composé de 127 immeubles et comportant 13201 lits,
Cofinimmo est l’un des plus importants investisseurs en immobilier de santé en Europe continentale.
Les principaux atouts de ce secteur sont :
•
Un environnement légal favorable : les établissements de soins aigus
et de longue durée sont régis par des systèmes d’autorisation très
stricts, créant ainsi une forte barrière à l’entrée ;
•
Un fort potentiel de croissance en raison de l’accroissement
démographique et du vieillissement de la population en Belgique
et ses pays limitrophes. Le nombre de personnes âgées de plus de
65 ans augmentera de plus de 51%
1
entre aujourd’hui et 2060 ;
•
Des baux à long terme avec les exploitants : les baux conclus avec
les exploitants ont une durée initiale ferme de 27 ans en Belgique,
12 ans en France et 15 ans aux Pays-Bas;
•
Les loyers, indexés annuellement, sont fixes et ne dépendent pas
du taux d’occupation par les résidents. Par ailleurs, la quasi-totalité
des baux prévoit la possibilité de prolongation des contrats pour
deux durées consécutives de neuf ans en Belgique, de neuf à douze
années en France et de dix ans aux Pays-Bas ;
•
La grande majorité des baux prévoit que les frais de maintenance, y
compris structurels, sont à charge du locataire ;
•
Des niveaux de loyers en équilibre avec le potentiel économique de
chaque projet ;
•
Des localisations favorables permettant un redéploiement : en
cas de non prolongation du bail, Cofinimmo exploitera pleinement
le potentiel de redéveloppement que présentent ces biens,
principalement en logement résidentiel.
Cofinimmo investit exclusivement dans des établissements agréés par
les autorités publiques, bénéficiant de licences. Pour ce faire, elle conclut
des baux à long terme avec les principaux acteurs sur les marchés belge,
français et néerlandais.
Les acquisitions dans ce secteur font l’objet d’une due diligence préalable
qui permet d’analyser la rentabilité du projet mais également la solvabilité
des exploitants. Cette analyse de solvabilité est répétée annuellement, les
opérateurs s’engageant notamment à fournir un rapport financier régulier
sur l’evolution de l’exploitation.
Avec un taux d’occupation proche de 100% et une durée de bail initiale de
minimum 12 ans, les investissements en immobilier de santé offrent un
profil de revenus locatifs stables et pérennes.
Cofinimmo est bien placée vis-à-vis des exploitants dans cemarché.Grâce
à son équipe multidisciplinaire, et notamment de Project Management
expérimentée et dédiée à l’immobilier de santé, elle offre aux exploitants
une solution globale comprenant un accès à une expertise financière,
immobilière, architecturale et écologique.
ACQUISITIONS
En juillet 2013, Cofinimmo a acquis un ancien immeuble de bureaux, situé
à Rijswijk, dans la banlieue sud de La Haye (Pays-Bas), pour un montant
de € 3,1 millions, en ligne avec la valeur d’expertise. L’actif a été reconverti
en clinique moderne de soins ophtalmologiques et dermatologiques. Les
travaux devraient se terminer durant le premier trimestre de 2014. Le finan-
cement des travaux de reconversion a été entièrement pris en charge par
le Groupe néerlandais Bergman Clinics. La clinique est prise en location par
ce dernier en vertu d’un bail emphytéotique de 15 ans assorti d’une option
de prolongation de dix ans pour laquelle l’emphytéote devra se prononcer
à la dixième année (2023). L’emphytéose met à sa charge les frais d’entre-
tien et les taxes (bail de type triple net). Le rendement locatif initial est de
7,83% en équivalent « double net »
2
. Le loyer est indexé annuellement sur
base de l’indice des prix à la consommation des ménages. Le bien rénové
compte 2 133m² et 25 emplacements de parkings et est équipé de salles
de consultation, de locaux de diagnostic médical, de blocs opératoires et
de salles de réveil.
En décembre 2013, Cofinimmo a également fait l’acquisition d’un ancien
immeuble de bureaux à Ede, dans la province du Gelderland (Pays-Bas)
pour un montant de € 3,5 millions, en ligne avec la valeur d’expertise. Cet
actif sera reconverti en clinique privée de soins ophtalmologiques. Le
financement des travaux de reconversion est entièrement pris en charge
par le Groupe néerlandais Bergman Clinics. La fin des travaux est prévue
pour fin avril 2014. La clinique est prise en location par le Groupe Bergman
Clinics, en vertu d’un bail emphytéotique de 15 ans assorti d’une option de
IMMOBILIER DE SANTÉ
Rapport de gestion /
Immobilier de santé
38
/