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Suite à une adaptation du traitement des frais et droits de mutation en 2015, les frais et droits de mutation hypothétiques futurs ne sont plus débités directement en capitaux
propres lors de l’acquisition d’immeubles.
le but de bénéficier de leurs produits locatifs tout en supportant les
charges qui s’y rapportent, sans déduction des droits de mutation.
La cession d’un immeuble de placement est habituellement soumise
au paiement de droits de mutation ou d’une taxe sur la valeur ajoutée
aux autorités publiques. Une quotité de droits de mutation est déduite
par l’expert de la valeur d’investissement des immeubles de place-
ment pour établir la juste valeur des immeubles, telle qu’attestée dans
leur rapport d’expertise (voir Note 21).
Lors d’une acquisition ou lors d’investissements, les droits de muta-
tion à encourir lors d’une hypothétique cession ultérieure sont comp-
tabilisés directement dans les comptes de résultats ; toute variation
de juste valeur des immeubles au cours de l’exercice est également
reconnue dans les comptes de résultats. Ces deux mouvements sont
affectés à la réserve lors de l’affectation du résultat de l’exercice
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.
Si un immeuble de placement devient occupé par son propriétaire, il
est reclassé comme immobilisation à usage propre et sa juste valeur
à la date de reclassification devient son coût en vue de sa comptabi-
lisation ultérieure.
H. Projets de développement
Les immeubles qui sont construits, rénovés, développés ou redé-
veloppés en vue d’une utilisation future en tant qu’immeubles de
placement sont classifiés en projets de développement jusqu’à ce
que les travaux soient achevés, et évalués à leur juste valeur. Cela
concerne les maisons de repos en construction ou en développement
(extensions) et les immeubles de bureaux vides qui sont ou vont être
en rénovation ou en redéveloppement. Au moment de l’achèvement
des travaux, les immeubles sont transférés de la catégorie « Projet de
développement » à la catégorie « Immeubles disponibles à la location »
ou en « Immeubles disponibles à la vente» s’ils vont être vendus. Les
immeubles de bureaux qui vont être en rénovation ou en redévelop-
pement voient leur juste valeur diminuer à l’approche de la date de fin
bail et de début des travaux.
Tous les coûts directement liés à l’acquisition et à la construction, et
toutes les dépenses d’investissement ultérieures qualifiant de coûts
d’acquisition sont capitalisés. Si la durée du projet est supérieure à un
an, les charges d’intérêt sont capitalisées à un taux reflétant le coût
moyen d’emprunt du Groupe.
I. Immeubles loués pour de longues périodes
I Types de locations à long terme
Selon la législation belge, les immeubles peuvent être loués à long
terme sous deux régimes :
•
des locations simples à long terme : les obligations du bailleur
restent essentiellement les mêmes que pour toute location, par
exemple, assurer que l’espace susceptible d’occupation soit
disponible pour le locataire durant toute la durée du contrat. Cette
obligation se matérialise pour le bailleur en supportant les coûts
d’entretien (autres que locatifs) et d’assurance contre le feu et
d’autres sinistres ;
•
des locations à long terme qui impliquent l’attribution d’un droit réel
du cédant au cessionnaire : dans ce cas, la propriété est transférée
temporairement au cessionnaire qui supportera notamment
les coûts d’entretien (autres que locatifs) et d’assurance. Trois
types de contrats appartiennent à cette catégorie : (a) le bail
emphytéotique d’une durée minimum de 27 ans et maximum de
99 ans et qui peut porter sur des terrains et/ou des bâtiments ; (b)
le droit de superficie qui n’a pas de durée minimale mais qui ne
peut excéder 50 ans et (c) le droit d’usufruit qui n’a pas de durée
minimale mais qui ne peut excéder 30 ans. Il peut s’appliquer à des
terrains construits ou non. Dans tous ces contrats, le cédant garde
un droit résiduel, dans la mesure où il récupérera la pleine propriété
de l’immeuble à l’expiration du contrat, en ce inclus la propriété
des constructions érigées par le cessionnaire, moyennant ou non
le paiement d’une indemnité pour ces constructions selon les
conditions du contrat. Cependant, une option d’achat pour le droit
résiduel peut avoir été accordée que le cessionnaire peut exercer
pendant ou à l’issue du contrat.
II Location à long terme qualifiant de location-financement
Dans la mesure où ces contrats remplissent les critères d’une loca-
tion-financement selon IAS 17 § 10, le Groupe, en tant que cédant, les
présentera au bilan lors de leur conclusion en tant que créance, pour
un montant égal à l’investissement net dans le contrat de location.
La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable de
l’immeuble loué (à l’exclusion de la valeur du droit résiduel conservé
par le Groupe) au début du contrat sera enregistrée dans les comptes
de résultats de la période. Tout paiement effectué périodiquement par
le preneur sera traité par le Groupe partiellement comme un rembour-
sement du principal et partiellement comme un revenu financier, basé
sur un modèle reflétant un taux de rendement périodique constant
pour le Groupe.
À chaque date de clôture, le droit résiduel conservé par le Groupe
sera comptabilisé à sa juste valeur. Cette valeur augmentera chaque
année et correspondra à la fin de la location à la valeur de marché de
la pleine propriété. Les variations de juste valeur seront comptabili-
sées dans la rubrique « Variation de la juste valeur des immeubles de
placement » dans les comptes de résultats.
Réciproquement, si Cofinimmo est preneur d’un contrat de location-financement comme défini dans IAS 17, elle reconnaîtra un actif d’un
montant égal à la juste valeur de l’immeuble loué ou, si elle est infé-
rieure, à la valeur actualisée des loyers minimaux, le montant corres-
pondant étant enregistré comme dette financière. Les loyers perçus
des locataires seront enregistrés en revenus locatifs. Les paiements
effectués au cédant durant la durée du contrat seront enregistrés
partiellement en tant que charges financières et partiellement en
tant qu’amortissement de la dette financière relative. À chaque date
de clôture, le droit reçu temporairement sera comptabilisé à sa juste
valeur en accord avec IAS 40 - « Immeubles de placement», la perte
progressive de valeur résultant de l’écoulement du temps étant enre-
gistrée en « Variation de la juste valeur des immeubles de placement »
dans les comptes de résultats.
III Cession de loyers futurs dans le cadre d’un contrat
de location à long terme ne qualifiant pas de
location-financement
Le montant perçu par le Groupe suite à la cession des loyers futurs
sera enregistré en déduction de la valeur de l’immeuble dans la
mesure où cette cession de loyers est opposable aux tiers et qu’en
conséquence la valeur de marché de l’immeuble doit être réduite du
montant des loyers futurs cédés (ci-après « la valeur réduite »). En
effet, en vertu de l’Article 1690 du Code Civil belge, un tiers qui achè-
terait les immeubles serait privé du droit d’en recevoir les revenus
locatifs.
La reconstitution progressive des loyers cédés sera comptabilisée à
chaque période comptable en produit dans les comptes de résultats
sous la rubrique « Reprises de loyers cédés et escomptés » et viendra
s’ajouter à la valeur réduite de l’immeuble à l’actif du bilan. Cette
reconstitution graduelle de la valeur non réduite s’opère sur base des
conditions de taux d’intérêt et d’inflation (indexation) en vigueur à
l’époque de la cession et implicites dans le prix obtenu à ce moment
par le Groupe du cessionnaire pour les créances cédées.
La variation de la juste valeur de l’immeuble non réduite (c’est-à-dire
comme si les loyers futurs n’avaient pas été cédés et telle qu’éta-
blie à chaque clôture par les experts indépendants en fonction des
conditions du marché immobilier) sera enregistrée séparément en
comptes de résultats sous la rubrique « Variation de la juste valeur
des immeubles de placement », à concurrence d’une proportion égale
au quotient de la valeur réduite (résultant de ce qui figure aux deux
paragraphes précédents) par la valeur non réduite, telles que ces
deux valeurs prévalent à la clôture de la période.
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COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés