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Ce montant n’inclut pas les assurances prises en cours de chantier, ni celles dont les occupants sont en charge contractuellement (pour l’immobilier de santé, les cafés/
restaurants du portefeuille Pubstone et certains immeubles de bureaux), ni celles relatives aux contrats de location-financement. Ce montant n’inclut pas non plus les
assurances relatives aux immeubles loués à MAAF (assurance de premier rang sur tous les immeubles en pleine propriété et de second rang pour les immeubles en
copropriété), qui sont couverts pour leur valeur de reconstruction à neuf.
NOTE 3. GESTION DU RISQUE OPÉRATIONNEL
Par risque opérationnel, Cofinimmo entend celui de pertes dues à une
inadéquation des procédures ou à une défaillance de gestion.
Le Groupe gère activement sa base de clients afin de minimiser les
vacances locatives et la rotation des locataires dans le secteur des
bureaux. L’équipe en charge de la gestion des immeubles est respon-
sable du traitement rapide des plaintes des locataires et l’équipe
commerciale entretient des contacts réguliers avec eux afin de leur
offrir des alternatives au sein du portefeuille quand ils expriment le
besoin de plus ou moins d’espace. Bien que cette activité soit fonda-
mentale pour la protection des revenus locatifs, elle a peu d’impact
sur le prix auquel un immeuble libre peut être loué, car ce prix dépend
des conditions de marché. La majorité des contrats de location
incluent une clause d’indexation annuelle des loyers. Avant d’accepter
un nouveau client, une analyse du risque de crédit est demandée à
une agence de rating externe. Une avance ou une garantie bancaire
correspondant à six mois de loyer est généralement demandée aux
locataires n’appartenant pas au secteur public.
Sauf exception, les loyers sont payables anticipativement, sur une
base mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une provision trimestrielle
est également demandée en couverture des charges locatives et des
taxes qui incombent au Groupe mais qui sont refacturables contrac-
tuellement aux locataires. Les pertes sur créances locatives nettes
de récupération représentent 0,065 % du chiffre d’affaires total sur la
période 1996-2015. Une dégradation forte de la conjoncture écono-
mique générale est susceptible d’amplifier les pertes sur créances
locatives, surtout dans le secteur des bureaux. L’éventuelle faillite
d’un locataire important peut représenter une perte significative pour
Cofinimmo, ainsi qu’un vide locatif inattendu, voire une relocation de
l’espace libéré à un prix très inférieur à celui du contrat rompu.
Les coûts opérationnels directs dépendent, quant à eux, essentielle-
ment de deux facteurs :
•
l’âge et la qualité des immeubles, qui déterminent le niveau des
dépenses d’entretien et de réparation ; ces dépenses font l’objet
d’un suivi par l’équipe de gestion des immeubles tandis que
l’exécution des travaux est sous-traitée ;
•
le niveau de vacance locative des immeubles de bureau et la
rotation des locataires, qui déterminent le niveau des dépenses
pour l’espace non loué, les frais de location, les coûts de remise
à neuf, les remises accordées aux nouveaux clients, etc. que la
gestion commerciale active du portefeuille a pour but de minimiser.
Les établissements de santé ainsi que les immeubles des réseaux de
distribution sont quasiment occupés à 100 %. Les premiers sont loués
à des groupes opérateurs dont la situation de solvabilité est analysée
annuellement. Les seconds le sont à des entreprises de grande taille.
Les scénarios de relocation ou de reconversion à l’issue du bail sont
analysés avec prudence et préparés en temps utile. Les plus petits
immeubles inclus dans les réseaux de distribution sont vendus
lorsque le locataire les libère.
Les projets de construction et de remise à neuf sont préparés et
contrôlés par l’équipe de gestion de projets du Groupe, avec pour
objectif de les terminer dans les temps et le budget impartis. Pour
les projets les plus importants, le Groupe fait appel à des sociétés
externes spécialisées dans la gestion de projets.
Le risque que les bâtiments soient détruits par le feu ou d’autres
calamités est assuré pour une valeur totale de reconstruction de
1 639,06 millions EUR
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, par rapport à une juste valeur des immeubles
de placement assurés de 1 408,73 millions EUR au 31.12.2015, laquelle
comprend la valeur des terrains. Une couverture est également prise
contre les vacances locatives occasionnées par ces événements.
Cofinimmo assure par ailleurs sa responsabilité civile découlant de sa
qualité de propriétaire ou de maître d’ouvrage.
La gestion du risque financier du Groupe est détaillée dans la Note 24.
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COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés