166 / 236
Le Groupe présente les deux premières composantes du coût des
prestations définies en résultat net au poste « Frais de personnel ».
L’obligation au titre des prestations de retraite comptabilisée dans
l’état consolidé de la situation financière représente le montant réel
du déficit des régimes à prestations définies du Groupe.
P. Provisions
Une provision est enregistrée au bilan quand le Groupe a une obliga-
tion légale ou contractuelle résultant d’un événement passé, et qu’il
est probable que des ressources devront être affectées à l’extinction
de cette obligation. La provision est déterminée en actualisant les flux
de trésorerie futurs attendus à un taux de marché et, le cas échéant,
reflétant le risque spécifique du passif.
Q. Dettes commerciales et autres dettes
Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées au coût.
R. Produits d’exploitation
Les produits d’exploitation comprennent les revenus des baux d’im-
meubles et les revenus des services immobiliers.
Les revenus des baux sont enregistrés dans la rubrique des revenus
locatifs. Il arrive que des baux soient conclus qui prévoient une
période d’occupation gratuite suivie d’une période durant laquelle le
loyer convenu est dû par le locataire. Dans ce cas, le montant total
du loyer contractuel à percevoir jusqu’à la date de la première option
de résiliation par le locataire est reconnu en comptes de résultats
(rubrique «Revenus locatifs ») pro rata temporis sur la durée du bail
courant de la prise en occupation et jusqu’à cette date de première
option de résiliation (c’est-à-dire sur la durée ferme du bail). Plus
précisément, le loyer contractuel exprimé en montant annuel est
d’abord reconnu en produit et la gratuité locative étalée sur cette
durée ferme du bail est ensuite prise en charge. Il s’ensuit que, dans
un premier temps, un compte de régularisation actif est débité en
début de bail correspondant aux revenus locatifs (nets de gratuités
locatives) promérités mais non échus.
Lorsque les experts immobiliers procèdent à l’estimation de la
valeur des immeubles sur base de la méthode des cash flows futurs
actualisés, ils incluent dans ces valeurs la totalité des loyers encore à
percevoir. Par conséquent, le compte de régularisation dont question
ci-dessus fait double emploi avec la part de la valeur des immeubles
qui représente des loyers promérités déjà reconnus en comptes de
résultats mais non échus. Aussi, dans un second temps, pour éviter
ce double comptage qui gonflerait indument le total du bilan et les
capitaux propres, le montant figurant en comptes de régularisation
est extourné par une prise en charge dans la rubrique « Autre résultat
sur portefeuille ». Passée la date de la première option de résiliation,
aucune charge n’est donc plus à prendre en comptes de résultats,
comme c’eut été le cas sans cette extourne.
Il résulte de ce qui précède que le résultat d’exploitation avant
résultat sur portefeuille (et donc le résultat courant du format analy-
tique) reflète les loyers étalés sur la période ferme du bail, tandis que
le résultat net reflète les loyers à dater et au fur et à mesure de leur
encaissement.
Les concessions accordées aux locataires sont, quant à elles, prises
en charge sur la durée ferme du bail. Il s’agit d’incentives consistant
en la prise en charge par le propriétaire de certains frais incombant
normalement au locataire, tels que, par exemple, des coûts d’aména-
gement de surfaces privatives.
S. Charges d’exploitation
I Coût des services
Les coûts des services payés, y compris ceux pris en charge pour
le compte des locataires, sont inclus dans les charges locatives
directes. Leur récupération auprès des locataires est présentée
séparément.
II Travaux réalisés dans les immeubles
Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire
sont enregistrés dans les comptes de trois manières, selon le type de
travaux concernés :
•
les dépenses d’entretien et de réparation qui n’ajoutent aucune
fonctionnalité supplémentaire ou qui n’augmentent pas le niveau
de confort de l’immeuble sont considérées comme dépenses
courantes de la période et comme charges immobilières ;
•
les travaux de rénovation importants : ils sont normalement
entrepris à intervalle de 25 à 35 ans et impliquent virtuellement la
reconstruction des immeubles ce qui, dans la plupart des cas, se
traduit par la réutilisation de la structure existante et l’application
des techniques les plus récentes ; après de tels travaux de
rénovation, l’immeuble peut être considéré comme neuf et les
coûts de ces travaux sont capitalisés ;
•
les travaux d’amélioration : il s’agit des travaux entrepris
occasionnellement pour ajouter de la fonctionnalité à l’immeuble
ou accroître significativement le standard de confort, permettant
ainsi d’augmenter le loyer, et donc la valeur locative estimée. Les
coûts de ces travaux sont capitalisés dans la mesure où l’expert
reconnaît normalement une appréciation à due concurrence de
la valeur de l’immeuble. Exemple : installation d’un système d’air
conditionné là où il n’en existait pas.
Les chantiers faisant l’objet de frais à porter à l’actif sont identifiés en
fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets.
Les dépenses capitalisées portent sur les matériaux, les travaux
d’entreprise, les études techniques, les coûts internes, les honoraires
d’architectes et les intérêts pendant la construction.
III Commissions payées aux agents immobiliers et
autres coûts de transaction
Les commissions relatives à des locations immobilières sont enre-
gistrées en dépenses courantes de l’année dans la rubrique des frais
commerciaux.
Les commissions payées dans le cadre de l’acquisition d’immeubles,
les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les autres coûts
accessoires sont considérés comme des coûts de transaction et
sont inclus dans le coût d’acquisition de l’immeuble acquis. Ces coûts
sont aussi considérés comme faisant partie du coût d’acquisition
lorsque cette dernière est effectuée dans le cadre d’un regroupement
d’entreprises.
Les commissions payées lors de la vente d’immeubles sont déduites
du prix de vente obtenu pour déterminer le profit ou la perte réalisé.
Les coûts d’évaluation des immeubles et les coûts d’étude technique
sont toujours enregistrés en dépenses courantes.
IV Résultat financier
Les coûts nets de financement comprennent les intérêts dus sur les
emprunts, calculés en utilisant la méthode du taux d’intérêt effectif,
ainsi que les profits et pertes sur les instruments de couverture qui
sont enregistrés en comptes de résultats (voir point F).
Les revenus d’intérêt sont reconnus dans les comptes de résultats
durant la période à laquelle ils se rapportent, sur base du rendement
effectif de l’actif.
Les revenus de dividendes sont reconnus dans les comptes de résul-
tats à la date où le dividende est déclaré.
T. Impôt sur le résultat
L’impôt sur le résultat de l’exercice comprend l’impôt courant. L’impôt
sur le résultat est reconnu en comptes de résultats, à l’exception
de la partie relative à des éléments directement reconnus dans
les capitaux propres. L’impôt courant est l’impôt estimé dû sur les
revenus imposables de l’année écoulée, en utilisant le taux d’imposi-
tion en vigueur à la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes
fiscales relatives aux années précédentes.
162
COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés