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U. Exit tax et impôts différés
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de l’agrément d’une
société belge non SIR comme SIR ou de la fusion d’une société non
SIR avec une SIR. Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de
SIR mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première fois dans
le périmètre de consolidation du Groupe, une provision pour exit tax
est enregistrée, en même temps qu’une plus-value de réévaluation
correspondant à la mise à valeur de marché de l’immeuble et cela
en tenant compte d’une date prévue de fusion ou d’agrément. Tout
ajustement subséquent à ce passif d’exit tax est reconnu dans les
comptes de résultats. Lorsque l’agrément ou la fusion intervient, la
provision se transforme en dette, et toute différence est également
reconnue dans les comptes de résultats.
Le même traitement est appliqué aux sociétés françaises éligibles
au régime SIIC et aux sociétés néerlandaises éligibles au régime FBI,
mutatis mutandis.
Lorsque sont acquises des sociétés non éligibles aux régimes SIR,
SIIC ou FBI, un impôt différé est reconnu sur la plus-value latente des
immeubles de placement.
V. Options sur actions
Les paiements fondés sur des actions et réglés en instruments de
capitaux propres qui sont versés aux employés et aux membres du
Comité de Direction sont évalués à la juste valeur de ces instruments
de capitaux propres à la date d’attribution. La détermination de la
juste valeur des transactions dont le paiement est fondé sur des
actions et qui sont réglées en instruments de capitaux propres est
décrite en détail dans la Note 44.
W. Estimations, jugements et
principales sources d’incertitude
I Juste valeur du portefeuille immobilier
Le patrimoine de Cofinimmo est valorisé trimestriellement par des
experts immobiliers. Cette valorisation des experts immobiliers a pour
objet de déterminer la valeur de marché d’un immeuble à une certaine
date, en fonction de l’évolution du marché et des caractéristiques
des biens concernés. De son côté, Cofinimmo réalise parallèlement
au travail des experts immobiliers, une valorisation de son patrimoine
dans la perspective d’une exploitation continue de celui-ci par ses
équipes. Le portefeuille est enregistré à la juste valeur établie par les
experts immobiliers dans les comptes consolidés du Groupe.
II Instruments financiers
La juste valeur des instruments financiers du Groupe est calculée sur
base des valeurs de marché dans le logiciel Bloomberg
1
. Ces justes
valeurs sont comparées aux estimations reçues des banques trimes-
triellement et les écarts importants sont analysés.
Plus de détails sont fournis dans la Note 24.
III Goodwill
Le goodwill est calculé à l’acquisition comme étant la différence
positive entre le coût d’acquisition et la quote part de Cofinimmo dans
l’actif net acquis. Ce goodwill fait ensuite l’objet d’un test de déprécia-
tion en comparant la valeur comptable nette du groupe d’immeubles à
sa valeur d’utilité. Le calcul de la valeur d’utilité est basé sur des hypo-
thèses de flux de trésorerie futurs, de taux d’indexation, d’années de
flux de trésorerie et de valeurs résiduelles.
Plus de détails sont fournis dans la Note 20.
IV Transactions
Dans le cadre d’une acquisition de patrimoine par le biais de l’achat
d’actions de sociétés, le Groupe se base sur le pourcentage de déten-
tion des actions et le pouvoir de nomination des Administrateurs pour
déterminer si le contrôle exercé par le Groupe est conjoint ou global.
Lorsqu’un patrimoine correspond à la définition d’un regroupement
d’entreprises tel que défini dans l’IFRS 3, le Groupe réévalue les actifs
et passifs acquis lors d’un tel regroupement à leur juste valeur. La
juste valeur du patrimoine immobilier acquis est établie sur base de la
valeur fixée par les experts immobiliers.
Plus de détails sont fournis dans la Note 43.
1
Les données fournies par Bloomberg résultent d’observations de prix relatives à des transactions effectives et de l’application à ces observations de modèles de valorisation
développés dans la littérature scientifique
(www.bloomberg.com).
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