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DESCRIPTION DU RISQUE IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Choix inadéquat
d’investissements ou de
développements
1. Modification du potentiel de revenus du
Groupe.
2. Inadéquation avec la demande sur le
marché et, par conséquent, vide locatif.
3. Rendements attendus non atteints.
Analyses stratégiques et du risque ainsi que due diligences technique,
administrative, juridique, comptable et fiscale effectuées avant chaque
acquisition. (1,2,3)
Valorisations interne et externe (expertise indépendante) effectuées de
chaque bien immobilier à acquérir ou à céder. (1,2,3)
Commercialisation des projets de développement avant acquisition. (1,2,3)
Programme de
développement pour
compte propre excessif
Incertitude sur les recettes futures.
Activité limitée à maximum 10 % de la juste valeur du portefeuille.
Gestion défaillante des
grands travaux
1. Non respect du budget et timing.
2. Augmentation des coûts et/ou diminution
des revenus ; impact négatif sur la
rentabilité des projets.
Équipe interne de Project Management spécialisée. (1,2)
Project Managers externes spécialisés sélectionnés pour les projets de
plus grande taille. (1,2)
Variation négative de
la juste valeur des
immeubles
Impact négatif sur le résultat net, la valeur de
l’actif net et le ratio d’endettement.
Au 31.12.2015, une variation de valeur
de 1 % aurait eu un impact de l’ordre de
31,34 millions EUR sur le résultat net et de
l’ordre de 1,57 EUR sur la valeur intrinsèque
par action (contre respectivement
31,99 millions EUR et 1,78 EUR au 31.12.2014).
Elle aurait également eu un impact sur le ratio
d’endettement de l’ordre de 0,35 % (contre
0,44 % au 31.12.2014).
Patrimoine immobilier valorisé par des experts indépendants selon une
périodicité trimestrielle favorisant la prise de mesures correctrices.
Politique d’endettement clairement définie et prudente.
Stratégie d’investissement orientée vers des actifs de qualité et offrant
des revenus stables.
Portefeuille multi-actifs sujet à différentes tendances de valorisation
pouvant se compenser.
Actif principal représentant seulement 2,7 % du portefeuille (voir page 34).
Variation négative de la
juste valeur des biens
immobiliers sur la capacité
pour la société à distribuer
un dividende
Incapacité partielle ou totale de verser un
dividende si les variations cumulées de juste
valeur dépassent les réserves distribuables.
La société dispose d’importantes réserves distribuables, pour un montant
de 168,4 millions EUR.
Ces réserves ont permis à la société de distribuer un dividende pour
l’exercice 2014 malgré le fait que le résultat net - part du Groupe de cet
exercice était négatif.
Dans le passé, le Groupe a réalisé certaines opérations lui permettant
d’assurer la distribution de son dividende : distribution de dividendes par
les filiales à la maison-mère et requalification de réserves indisponibles
en réserves disponibles, correspondant à des plus- values réalisées lors
de fusions avec la société-mère
1
.
LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER
La stratégie d’investissement du Groupe se traduit par un patrimoine
d’actifs diversifié, assorti d’une activité limitée de développement pour
compte propre (construction de nouveaux immeubles ou rénovation
complète d’immeubles existants). Occasionnellement, la société
convertit des immeubles de bureaux arrivés en fin de période d’exploi-
tation en appartements qu’elle met alors en vente.
La gestion des immeubles en exploitation est effectuée par une équipe
interne et proactive.
La diversification des actifs vise une répartition des risques de
marché.
1
Pour rappel, le transfert de 214087000 EUR approuvé par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 29.03.2011 a eu pour impact, d’une part, de relever d’autant le montant distribuable
et de rendre positif le montant total des réserves statutaires et du résultat reporté de Cofinimmo SA et, d’autre part, de diminuer l’ensemble constitué du capital social et des primes
d’émission.
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