8 / 236
FACTEURS DE RISQUES
DESCRIPTION DU RISQUE IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Vacance locative
(non occupation) des
immeubles
1. Perte de revenus locatifs.
2. Niveaux de loyer revus à la baisse et octroi
de gratuités/incentives.
3. Frais commerciaux majorés pour attirer
de nouveaux locataires, impactant les
résultats.
4. Baisse de valeur des immeubles.
Au 31.12.2015, une variation de valeur
de 1 % aurait eu un impact de l’ordre de
31,34 millions EUR sur le résultat net et de
l’ordre de 1,57 EUR sur la valeur intrinsèque
par action (contre respectivement
31,99 millions EUR et 1,78 EUR au 31.12.2014).
Elle aurait également eu un impact sur le ratio
d’endettement de l’ordre de 0,35 % (contre
0,44 % au 31.12.2014).
Gestions commerciale et immobilière (pro)actives par des équipes de
location et de Property Management internes. (1,3)
Durée moyenne des baux élevée (10,5 ans) avec maximum 15 % arrivant à
échéance lors d’une seule année. (1,2,4)
Préférence donnée aux baux de longue durée : les immeubles de bureaux
sont, si possible, loués à moyen voire long terme, l’immobilier de santé
à très long terme (durée initiale de 27 ans en Belgique, 12 ans en France,
15 ans aux Pays-Bas et 25 ans en Allemagne), les cafés/restaurants pour
une durée initiale de minimum 23 ans et les agences d’assurance pour
une durée initiale de 9,7 ans. Le taux d’occupation des bureaux s’élève
à 89,7 % ; ceux de l’immobilier de santé et de l’immobilier de réseaux de
distribution s’élèvent respectivement à 99,2 % et 98,0 %. (1,2,4)
Au 31.12.2015, le taux d’occupation global
1
était de 94,9 %, contre 95,2 % en
2014, soit une baisse de 0,3 %.
Au 31.12.2015, le coût de la détention des biens inoccupés s’élève à 3,45
millions EUR.
Frais de maintenance
Diminution des résultats.
La quasi-totalité des baux pour l’immobilier de santé sont des contrats
« triple net ». Pour les cafés/restaurants et agences, les obligations
d’entretien sont limitées. Pour les bureaux, une politique de maintenance
périodique est appliquée.
Usure et dégradation des
immeubles
Obsolescence architecturale, technique
ou du point de vue environnemental et,
par conséquent, attrait commercial des
immeubles réduit.
Politique de remplacement d’équipements systématique à long terme.
Rénovation régulière des immeubles pour qu’ils restent attractifs.
Cession d’immeubles si le prix offert est supérieur à la valeur estimée,
nette des frais de rénovation anticipés.
Destruction des
immeubles
Activité interrompue et, par conséquent, perte
du locataire et revenus locatifs diminués.
Portefeuille assuré pour une valeur totale de reconstruction de
1,64 milliard EUR
2
(contre une juste valeur, terrain compris, de
1,41 milliard EUR pour les mêmes biens).
Couverture contre les vacances locatives occasionnées par des
calamités.
Assurance de la responsabilité civile du propriétaire ou du maître
d’ouvrage.
1
Le taux d’occupation est calculé sur base des loyers contractuels et des loyers potentiels du vide locatif.
2
Ces assurances couvrent 44,9 % du portefeuille (100 % en prenant en compte les assurances prises par les occupants). Ce montant n’inclut pas les assurances prises en cours de
chantiers, ni celles dont les occupants sont responsables contractuellement (pour l’immobilier de santé en Belgique, en France et aux Pays-Bas, l’immobilier de réseaux de distribution
et certains immeubles de bureaux). La prime d’assurance correspondante est de 669007 EUR.
4