162 / 220
156
/
Jaarrekeningen /
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
BIJLAGE 19.
GOODWILL
Pubstone
De verwerving in twee fases (31.10.2007 en 27.11.2008) van 89,90% van de
aandelen van Pubstone Group NV (voordien Express Properties NV) (zie
pagina 31 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2008) leverde voor Cofinimmo
een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil tussen de verwer-
vingskost en het aandeel van Cofinimmo in de reële waarde van het verwor-
ven netto-actief. Deze goodwill is meer in het bijzonder het resultaat van:
•
het positieve verschil tussen de overeengekomen waarde die bij de
verwerving werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde
van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze
vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de overdrachtsrechten,
zijnde respectievelijk 10,0% of 12,5% in België en 6,0% in Nederland);
•
en van de uitgestelde belasting die overeenkomt met de theoretische
hypothese, die werd opgelegd door de IAS/IFRS normen, van een
onmiddellijke verkoop van alle gebouwen op de balansdatum. Een
belastingniveau van respectievelijk 34% en 25% voor de in België en
Nederland gelegen activa werd toegepast op het verschil tussen de
fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde bij de verwerving.
Cofinimmo Investissements et Services (CIS)
De verwerving van 100% van de aandelen van Cofinimmo Investissements et
Services (CIS) SA (voordien Cofinimmo France SA) op 20.03.2008 leverde voor
Cofinimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil tussen
de verwervingskost en de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze
goodwill is meer in het bijzonder het resultaat van het positieve verschil tus-
sen de overeengekomen waarde die bij de verwerving werd geboden voor
de vastgoedactiva (tegenwaarde van de voor de aandelen betaalde prijs)
en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de
overdrachtsrechten van 1,8% en 6,2% in Frankrijk).
Variaties van de goodwill
(x €1000)
Pubstone België Pubstone Nederland
CIS France
Totaal
Kost
OP 01.01.2013
100157
39250
26929
166336
OP 31.12.2013
100157
39250
26929
166336
Waardeverliezen
OP 01.01.2013
14380
1600
15980
Tijdens het boekjaar geboekte waardeverliezen
19000
2000
21000
OP 31.12.2013
33380
3600
36980
Boekhoudkundige waarde
OP 01.01.2013
85777
37650
26929
150356
OP 31.12.2013
66777
35650
26929
129356
Waardeverminderingstest
Aan het einde van het boekjaar 2013 werd de goodwill onderworpen aan een
waardeverminderingstest (gerealiseerd op het niveau van de gebouwen-
groepen waaraan hij per land werd toegewezen) door de reële waarde van
de gebouwen samen met de goodwill te vergelijken met hun bedrijfswaarde.
De reële waarde van de gebouwen is de waarde van het patrimonium zoals
bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze reële waarde
wordt voorbereid op basis van drie waarderingsmethodes: de kapitalisa-
tiemethode van de GHW (Geschatte Huurwaarde), de cashflow-methode
(extrapolaties van kasgeldstromen) en de residuele methode. De belangrijk-
ste hypotheses waarmee de onafhankelijke vastgoeddeskundigen daarbij
rekening houden zijn het indexeringsniveau, het kapitalisatieniveau en de
geraamde voortverkoopwaarde van de gebouwen aan het einde van de
huurovereenkomst. Deze hypotheses zijn gebaseerd op marktobservaties
teneinde rekening te houden met de verwachtingen van de beleggers, meer
bepaald inzake de inkomstengroei en de door de markt gevraagde risicopre-
mie. Meer informatie staat in het Verslag van de vastgoeddeskundigen in dit
Jaarlijks Financieel Verslag.
De Groep bepaalt de bedrijfswaarde op basis van extrapolaties van de toe-
komstige netto-kasgeldstromenmet de huren die afkomstig zijn uit de met de
huurders ondertekende huurovereenkomst, de uitgaven voor het onderhoud
en beheer van de gebouwenportefeuille en de opbrengst van de verwachte
verkopen als vertrekpunt. De belangrijkste hypotheses zijn het indexeringsni-
veau, het actualisatieniveau, een verloopniveau (het aantal gebouwen en het
overeenkomstig volume van inkomsten, waarvoor de huurder, jaar na jaar,
een huuropzegging zal bekend maken) en de verkoopprijs van de gebouwen
aan het einde van de huurovereenkomst. Deze hypotheses zijn gebaseerd
op de kennis van de Groep van haar eigen portefeuille en op het vereiste
rendement op dit eigen vermogen.
Gezien de verschillen in de berekeningswijze tussen de reële waarde van
de gebouwen bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen en de
bedrijfswaarde die de Groep bepaalt, en eveneens gezien het feit dat de hypo-
theses van beide partijen in bepaalde opzichten verschillen, kunnen deze
twee waarden onderling afwijken en zijn de verschillen te rechtvaardigen
Het resultaat van deze test (zie tabel hierna) wijst voor 2013 op een waar-
devermindering van K€ 19000 op de goodwill van Pubstone België en een
waardevermindering van K€ 2000 op de goodwill van Pubstone Nederland.
Voor CIS werd geen enkele waardevermindering geboekt. Er dient te worden
opgemerkt dat de reële waarden van de patrimonia van deze drie eenheden
tijdens het boekjaar 2013 een positieve variatie hebben gekend van respec-
tievelijk K€ 886, K€ 386 en K€ 2906.
Gebruikte hypotheses bij de berekening van de
nutswaarde van Pubstone
Er werd een extrapolatie gemaakt van de toekomstige netto-kasgeldstro-
men voor de resterende looptijd van de huurovereenkomsten, verminderd
met de onderhouds-, investerings- en operationele kosten en de inkomsten
uit de verkoop van gebouwen.
Tijdens deze resterende looptijd werd rekening gehouden met een verloop-
niveau dat gebaseerd is op de voorwaarden van de huurovereenkomst die