163 / 220
\ 157
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
\ Jaarrekeningen
BIJLAGE 20.
VASTGOEDBELEGGINGEN
(x €1000)
2013
2012
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
3199030
3156893
Projectontwikkelingen
130533
131857
Vaste activa voor eigen gebruik
9146
9150
TOTAAL
3338709
3
3297900
De reële waarde van de portefeuille zoals gewaardeerd door de onafhankelijke deskundigen bedraagt K€ 3 347 009 op 31.12.2013. Deze waardering omvat de
vastgoedbeleggingen voor K€ 3 338 709 en de voor verkoop beschikbare activa voor K€ 8 300.
1
Met inbegrip van de goodwill.
2
Aangezien de bedrijfswaarde groter is dan de netto boekwaarde ligt, wordt hier de netto boekwaarde hernomen.
3
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van een overdracht van huurvorderingen ten belope van K€ 421574 inbegrepen.
met AB InBev werd getekend. Er wordt verondersteld dat de vrijgekomen
gebouwen allemaal verkocht zijn. Aan het einde van de initiële huurover-
eenkomst van 27 jaar wordt een restwaarde berekend. De verkoopprijs en
de restwaarde van de gebouwen zijn gebaseerd op de gemiddelde geïn-
dexeerde waarde per m² van het patrimonium zoals bepaald door de des-
kundige op 31.12.2013, vermeerderd met een geïndexeerde marge van 20%
vanaf het vierde jaar. Deze marge is gebaseerd op de vaststelling van de
gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van cafés/restaurants sinds de
verwerving van het patrimonium van Pubstone. De verkoop van cafés/res-
taurants aan marktvoorwaarden die gelijkaardig zijn aan de hypotheses die
gebruikt werden in de berekening van de gebruikswaarde, namelijk dat enkel
cafés/restaurants die vrijgegeven werden door InBev zullen verkocht wor-
den, gaf een meerwaarde van 30% in vergelijking met de laatste waarde van
de vastgoeddeskundige. Als voorzorgsmaatregel wordt geen enkele marge
tijdens de eerste drie jaar in beschouwing genomen. De marge van 20% die
daarna in beschouwing wordt genomen is lager dans de gemiddelde marge
sinds de verwerving van het patrimonium.
Voor deze kasstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden.
Het gebruikte actualisatievoet is 6,50%.
Gebruikte hypotheses bij de berekening van
denutswaarde van Cofinimmo Investissements et
Services (CIS)
Er werd een extrapolatie gemaakt van de toekomstige kasstromen op
27 jaar. Er wordt uitgegaan van de hypothese dat gedurende een periode van
27 jaar vanaf de verwervingsdatum alle huurcontracten worden hernieuwd.
De cashflow bestaat tot aan de datum van de eerste hernieuwing van
het huurcontract uit de geïndexeerde huidige huur. Na deze datum is de
in aanmerking genomen cashflow de geïndexeerde aanvaardbare huur. Er
wordt eveneens rekening gehouden met de uitgaven in cash in het kader
van de renovatie van de gebouwen. De aanvaardbare huurgelden zijn de
door de expert geraamde huurgelden die worden opgenomen in zijn por-
tefeuillewaardering op 31.12.2013 en waarvan hij inschat dat ze houdbaar
zijn op lange termijn, ten aanzien van de rentabiliteit van de activiteit van
de huurder-uitbater.
Op het 28
ste
jaar wordt een restwaarde per gebouw berekend.
Voor deze kasstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden.
Het gebruikte actualisatievoet is 6,50%.
(x €1000)
Gebouwengroep
Goodwill
Netto boekwaarde
1
Bedrijfswaarde Waardevermindering
Pubstone België
85777
358019
339020
-19000
Pubstone Nederland
37650
188300
186300
-2000
Cofinimmo France
26929
247090
247090
2
TOTAAL
150356
793410
772410
-21000
Gevoeligheidsanalyse van de bedrijfswaarde bij schommeling van de belangrijkste variabelen van de waardeverminderingstest
Variatie van bedrijfswaarde (%)
Gebouwengroep
Schommeling van inflatie
Schommeling van de actualisatievoet
Schommeling van de marge
+0,50%
-0,50%
+0,50%
-0,50%
+5,00%
-5,00%
Pubstone België
6,27%
-5,78%
-5,95%
6,52%
1,69%
-1,69%
Pubstone Nederland
6,29%
-5,80%
-5,96%
6,53%
1,50%
-1,50%
Cofinimmo France
6,72%
-6,14%
-5,90%
6,49%
/
/
Gevoeligheidsanalyse van de waardevermindering bij een schommeling van de belangrijkste variabelen van de waardeverminderingstest
(x €1000)
Gebouwengroep
Geboekte
waardevermin-
dering
Schommeling van inflatie
Schommeling van het
actualisatievoet
Schommeling van de marge
+0,50%
-0,50%
+0,50%
-0,50%
+5,00%
-5,00%
Pubstone België
-19000
0
-38 518
-39114
0
-13188
-24669
Pubstone Nederland
-2000
0
-12 558
-12869
0
0
-4538
Cofinimmo France
0
0
-957
-332
0
/
/