169 / 220
\ 163
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
\ Jaarrekeningen
Gevoeligheid van de reële waarde van de gebouwen voor
de variaties in de niet observeerbare gegevens
Een toename met 10% van de geschatte huurwaarde resulteert in een stij-
ging van de reële waarde van de portefeuille met K€ 158 953.
Een daling met 10% van de geschatte huurwaarde resulteert in een daling
van de reële waarde van de portefeuille met K€ 166 870.
Een toename met 0,5% van de kapitalisatiewaarde resulteert in een daling
van de reële waarde van de portefeuille met K€ 175 945.
Een daling met 0,5% van de kapitalisatiewaarde resulteert in een stijging van
de reële waarde van de portefeuille met K€ 205 926.
Een wijziging van de kapitalisatiewaarde met ±0,5% en een wijziging met
±10% in de geschatte huurwaarde zijn redelijkerwijze denkbaar.
De diverse huurwaarden en - tarieven zijn onderling met elkaar verbonden
omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandigheden. Over het
algemeen gaat een wijziging in de hypotheses van de geschatte huur-
waarde (per m² per jaar) gepaard met een wijziging in de omgekeerde rich-
ting van de kapitalisatiewaarde.
Deze onderlinge verbondenheid werd niet opgenomen in onze
gevoeligheidsanalyse.
Voor de vastgoedbeleggingen aanbouw wordt de reële waarde beïnvloedt
door het al dan niet respecteren van het budget en van de duurtijd van de
verwezenlijking, initieel voorzien in het project.
Waarderingsproces
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen op drie-
maandelijkse basis gewaardeerd aan de hand van waarderingsverslagen
die door onafhankelijke en gekwalificeerde deskundigen worden opgesteld.
De onafhankelijke externe deskundigen worden aangesteld voor een periode
van drie jaar, na goedkeuring door de Raad van Bestuur en het Auditcomité
en onder voorbehoud van de goedkeuring door de FSMA. De selectiecriteria
omvatten de marktkennis, de reputatie, de onafhankelijkheid en de toepas-
sing van de beroepsnormen.
De externe deskundigen bepalen:
•
of de reële waarde van een goed op betrouwbare wijze kan worden
bepaald;
•
welke waarderingsmethode voor elk beleggingsvastgoed moet
worden toegepast;
•
de weerhouden hypotheses voor de niet observeerbare gegevens die
in de waarderingsmethodes worden gebruikt.
De hypotheses die voor de waardebepaling worden gebruikt en de bedui-
dende waardewijzigingen worden driemaandelijks tussen het Management
en de deskundigen besproken.Er worden ook externe referenties onderzocht.
Gebruik van de gebouwen
Het Management is van oordeel dat het huidige gebruik van haar vast-
goedbeleggingen dat in reële waarde in de balans is geboekt, optimaal
is, aangezien de mogelijkheden die de huurmarkt biedt en de technische
specificaties.
Overdracht van huurvorderingen
Op 21.04.2005 verkocht de Cofinimmo Groep aan Fortis Bank NV alle toekom-
stige huren m.b.t. het huurcontract van 18 jaar dat werd ondertekend met
de Regie der Gebouwen voor het gebouw North Galaxy te Brussel waarvan
zij eigenaar is. Op 19.07.2012 hebben Cofinimmo en de Regie der Gebouwen
een aanhangsel aan de huurovereenkomst ondertekend voor een huurver-
lenging van negen jaar voor het gebouw North Galaxy, mits toekenning van
een huurvermindering.
Op 22.12.2008 verkocht de Cofinimmo Groep aan een dochtervennootschap
van de Groep Société Générale de vruchtgebruikvergoedingen met een
initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese Commissie
voor de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen die Cofinimmo
in Brussel bezit. Het vruchtgebruik van deze laatste drie gebouwen loopt
ten einde tussen december 2020 en april 2022. Cofinimmo blijft er naakte
eigenaar van en het indexeringsgedeelte van de vergoedingen m.b.t. het
gebouw Luxemburg 40 werd niet overgedragen.
Op 20.03.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan een dochtervennootschap
van Société Générale de vruchtgebruikvergoedingen met een initiële duur
van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese Commissie m.b.t. het
gebouw Nerviërs 105 te Brussel. Het vruchtgebruik komt ten einde in mei
2023. Cofinimmo blijft naakte eigenaar van het gebouw.
Op 23.03.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan Fortis Bank 90% van de
financiële leasingvorderingen die de Stad Antwerpen verschuldigd is voor
haar nieuwe brandweerkazerne. Aan het einde van het financiële leasing-
contract wordt het gebouw kosteloos overgedragen aan de Stad Antwerpen.
De Cofinimmo Groep verkocht op dezelfde dag en aan dezelfde bank de
huurvorderingen die de Belgische overheid haar is verschuldigd voor de
gebouwen Kolonel Bourg 124 in Brussel en Maire 19 in Doornik. Cofinimmo
blijft eigenaar van beide gebouwen.
Op 28.08.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan BNP Paribas Fortis 96%
van de huurvorderingen van de jaren 2011 en volgende m.b.t. de gebouwen
Egmont I en Egmont II te Brussel.
De huurcontracten m.b.t. de gebouwen North Galaxy, Kolonel Bourg
124, Maire 19, Egmont I en Egmont II, evenals het vruchtgebruik van de
gebouwen Wet 56, Luxemburg 40, Everegreen en Nerviërs 105 zijn geen
financiële leasingcontracten. De reële waarde van deze gebouwen, na
overdracht van hun huurinkomsten of hun vruchtgebruikvergoedingen,
komt overeen met het verschil tussen de marktwaarde, de toekomstige
huurinkomsten of vergoedingen inbegrepen, en de actualisatiewaarde van
de overgedragen toekomstige huurinkomsten of vergoedingen. Krachtens
Artikel 1690 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek zou een derde partij die de
gebouwen North Galaxy, Kolonel Bourg 124, Maire 19, Egmont I en Egmont II
wenst aan te kopen, tot aan het einde van de huurovereenkomst geen aan-
spraak kunnen maken op de huurinkomsten. Op dezelfde wijze zou hij in de
gevallen van de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40, Everegreen en Nerviërs
105 tot het einde van het recht op vruchtgebruik geen aanspraak kunnen
maken op de vergoedingen.
Hoewel dit niet uitdrukkelijk voorzien of verboden is onder IAS 40, laat de
tegenboeking van de bruto restwaarde van de overgedragen toekom-
stige vergoedingen van de gebouwen volgens de Raad van Bestuur van
Cofinimmo toe een exacte en getrouwe voorstelling in de geconsolideerde
balans te geven van de waarde van de gebouwen, die overeenkomt met de
raming van de gebouwen door de onafhankelijke deskundige, zoals vereist
door Artikel 29 § 1 van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010.