165 / 220
\ 159
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
\ Jaarrekeningen
1
Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Vennoten, Stadim & Troostwijk-Roux.
2
De basis van de evaluaties die leidt tot de reële waarden kan gekwalificeerd worden volgens IFRS 13 in:
- Niveau 1: prijzen genoteerd op de activamarkten;
- Niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1;
- Niveau 3: niet observeerbare gegevens.
In januari 2006 werd aan alle onafhankelijke vastgoeddeskundigen
1
die
betrokken zijn bij de periodieke waardebepaling van het vastgoed van
de Belgische Vastgoedbevaks gevraagd om een gewogen gemiddeld
percentage van de transactiekosten voor vastgoedportefeuilles van
Vastgoedbevaks op basis van geldige historische gegevens te bepalen.
Voor transacties van gebouwen met een waarde van meer dan € 2,5 mil-
joen en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie
hierboven), hebben de deskundigen, op basis van een representatief staal
van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een
totaal bedrag van € 6,0 miljard, de gewogen gemiddelde taksen berekend
op 2,5%. Dit percentage wordt jaarlijks herzien en, indien nodig, aangepast
per schijf van 0,5%.
Voor de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan
€ 2,5 miljoen, dient men rekening te houden met overdrachtsrechten van
10,0% tot 12,5% volgens het Gewest waarin de gebouwen gelegen zijn.
Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS nor-
men) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de investe-
ringswaarde van de vastgoedportefeuille, € 45,5 miljoen. Dit bedrag werd
geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen “Impact op de
reële waarde en geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen”.
De aftrek van 2,5% werd toegepast bij latere verwervingen. Op 31.12.2013
bedroeg het verschil tussen de investeringswaarde en de reële waarde voor
het totale patrimonium € 131,86 miljoen of € 7,50 per aandeel.
Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde t.o.v. de inves-
teringswaarde gerealiseerd bij de verkopen van activa sinds de overgang
in 1996 naar het Vastgoedbevakstelsel, 9,78% bedroeg. Sinds deze datum
heeft Cofinimmo NV 127 activa verkocht voor een totaal bedrag van
€ 1 437,44 miljoen. Deze meerwaarde zou 12,23% zijn indien de kosten en
overdrachtsrechten vanaf 1996 waren geboekt.
De overdrachtsrechten toegepast op de gebouwen gelegen in Frankrijk en
Nederland bedragen respectievelijk 6,06% en 6,03%.
Bepaling van het evaluatieniveau van de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen
De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uit-
sluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door onafhan-
kelijke vastgoeddeskundigen.
Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
werden de aard, de kenmerken en de risico’s van deze gebouwen en de
beschikbare marktgegevens onderzocht.
Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactie-
gegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn,
is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Cofinimmo gebouwen
overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau drie en dit voor de volle-
dige portefeuille.
(x €1000)
31.12.2013
31.12.2012
Soorten activa
Niveau 32
Niveau 32
Kantoren
1524811
1543157
Antwerpen
61847
61749
Brussel CBD
548569
559496
Brussel Gedecentraliseerd
582029
600248
Brussel Periferie/Satellieten
143336
145333
Andere regio’s
111323
108357
Kantoorgebouwen in ontwikkeling
77707
67974
Zorgvastgoed
1228245
1172441
België
747969
692761
Frankrijk en Nederland
429380
421981
Zorgvastgoed in ontwikkeling
50896
57699
Vastgoed van distributienetten
532818
529258
Pubstone België
272243
270147
Pubstone Nederland
150650
149686
Cofinimur I Frankrijk
109925
109425
Andere
61135
63715
Andere
61135
63715
TOTAAL
3347009
3308571