166 / 220
160
/
Jaarrekeningen /
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
Gebruikte waarderingsmethodes
Op basis van een multicriteriawerkwijze gebruiken de vastgoeddeskundigen
de volgende waarderingsmethodes:
Methode van kapitalisatie van de geschatte huurwaarde
Bij deze methode wordt de geschatte huurwaarde van het goed gekapitali-
seerd door middel van een kapitalisatievoet (“yield”) in lijn met de vastgoed-
markt. De keuze van het gebruikte kapitalisatievoet is gekoppeld aan de
kapitalisatievoet van de vastgoedbeleggingsmarkt. Deze houden rekening
met de ligging van het goed en met de kwaliteit van de gebouwen en de
huurders op de waarderingsdatum.De waarden komen overeen met het door
potentiële investeerders op de waarderingsdatum geanticipeerde waarde.
Bij het bepalen van de geschatte huurwaarde wordt rekening gehouden met
de marktgegevens, de ligging van het gebouw, de kwaliteit van het gebouw,
het aantal bedden voor zorginstellingen en indien deze beschikbaar is, de
financiële informatie van de huurder (EBITDAR).
De daaruit resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien de
lopende huur een operationeel resultaat genereert dat hoger of lager is dan
de geschatte huurwaarde die voor de kapitalisatie wordt gebruikt. De waar-
dering houdt eveneens rekening met de in een nabije toekomst te maken
kosten.
Methode van actualisatie van de kasstromen (Discounted Cash-Flow)
Voor deze methode moeten de netto huurinkomsten die het goed op jaarba-
sis oplevert, gewaardeerd worden. Nadien wordt deze kasstroom in actuele
waarde herleid. De extrapolatieperiode varieert meestal tussen 10 en 18 jaar.
Aan het einde van deze periode wordt een restwaarde berekend aan de
hand van een kapitalisatievoet op de eindwaarde dat rekening houdt met de
verwachte staat van het gebouw aan het einde van de extrapolatieperiode,
herleid naar de actuele waarde.
Methode van de vergelijkbare marktgegevens
Deze methode is gebaseerd op het principe dat een potentiële koper voor
het verwerven van een goed niet meer zal betalen dan de prijs die recentelijk
op de markt voor de aankoop van een gelijkaardig goed werd betaald.
Methode van de restwaarde
De waarde van een project wordt bepaald door de instelling van wat op de
site kan/zal worden ontwikkeld. Dit houdt in dat de bestemming van het pro-
ject gekend of voorspelbaar is op kwalitatieve (planning) en kwantitatieve
(aantal m² die kunnen ontwikkeld worden, toekomstige huurprijzen, …) wijze.
De waarde wordt bekomen door de realisatiekosten van het project in min-
dering te brengen van zijn verwachte waarde.
Andere overwegingen
Indien de reële waarde niet op betrouwbare wijze kan worden bepaald,
worden de goederen gewaardeerd aan hun historische kostprijs. In 2013
kon de waarde van alle gebouwen op betrouwbare wijze worden bepaald,
zodat geen enkel gebouw aan zijn historische kostprijs moest worden
gewaardeerd.
Indien de toekomstige verkoopprijs van een gebouw gekend is op de
datum van de waardebepaling, wordt het gebouw aan de verkoopprijs
gewaardeerd.
De reële waarde van de gebouwen waarvoor verschillende waarderings-
methodes werden toegepast, is het gemiddelde van het resultaat van deze
methodes
Tijdens het jaar 2013 waren er geen overdrachten tussen de niveaus 1, 2 en
3. Bovendien werd er in 2013 niets gewijzigd aan de waarderingsmethodes
voor beleggingsvastgoed.
Evolutie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen op basis van niet observeerbare gegevens
(x €1000)
REÊLE WAARDE OP 31.12.2012
3308570
Min/meerwaarde geboekt in de resultatenrekening
-26260
Verwervingen
7412
Uitbreidingen – herontwikkelingen
39474
Investeringen
13446
Terugname van overgedragen huren
25276
Verkopen
-20909
Niveau-overdracht
REÊLE WAARDE OP 31.12.2013
3347009