164 / 222
160
JAARREKENINGEN /
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
BIJLAGE 20. GOODWILL
Pubstone
De verwerving in twee fases (31.10.2007 en 27.11.2008) van 89,90% van
de aandelen van Pubstone Group NV (voordien Express Properties NV)
(zie bladzijde 31 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2008) leverde voor
Cofinimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil
tussen de verwervingskost en het aandeel van Cofinimmo in de reële
waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill is meer in het bij-
zonder het resultaat van:
•
het positieve verschil tussen de overeengekomen waarde die bij de
verwerving werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde
van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze
vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de overdrachtsrechten,
zijnde respectievelijk 10,0% of 12,5% in België en 6,0% in Nederland);
•
en van de uitgestelde belasting die overeenkomt met de theoreti-
sche hypothese, die werd opgelegd door de IAS/IFRS normen, van
een onmiddellijke verkoop van alle gebouwen op de balansdatum.
Een belastingniveau van respectievelijk 34% en 25% voor de in
België en Nederland gelegen activa werd toegepast op het verschil
tussen de fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde bij de
verwerving
Cofinimmo Investissements et Services (CIS)
De verwerving van 100%van de aandelen van Cofinimmo Investissements
et Services (CIS) SA (voordien Cofinimmo France SA) op 20.03.2008
leverde voor Cofinimmo een goodwill op die afkomstig is uit het posi-
tieve verschil tussen de verwervingskost en de reële waarde van het ver-
worven netto-actief. Deze goodwill is meer in het bijzonder het resultaat
van het positieve verschil tussen de overeengekomen waarde die bij de
verwerving werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde van de
voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze vastgoe-
dactiva (uitgedrukt na aftrek van de overdrachtsrechten van 1,8% en 6,2%
in Frankrijk).
Variaties van de goodwill
(x €1000)
Pubstone België
Pubstone Nederland
CIS Frankrijk
Totaal
Kost
OP 01.01.2014
100157
39250
26929
166336
OP 31.12.2014
100157
39250
26929
166336
Waardeverliezen
OP 01.01.2014
33380
3600
36980
Tijdens het boekjaar geboekte
waardeverliezen
11000
11000
OP 31.12.2014
44380
3600
47980
Boekhoudkundige waarde
OP 01.01.2014
66777
35650
26929
129356
OP 31.12.2014
55777
35650
26929
118356
Waardeverminderingstest
Aan het einde van het boekjaar 2014 werd de goodwill onderworpen
aan een waardeverminderingstest (gerealiseerd op het niveau van de
gebouwengroepen waaraan hij per land werd toegewezen) door de
reële waarde van de gebouwen samen met de goodwill te vergelijken
met hun bedrijfswaarde.
De reële waarde van de gebouwen is de waarde van het patrimonium
zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze
reële waarde wordt voorbereid op basis van drie waarderingsmetho-
des: de kapitalisatiemethode van de GHW (Geschatte Huurwaarde), de
cashflow-methode (extrapolaties van kasgeldstromen) en de residuele
methode. De belangrijkste hypotheses waarmee de onafhankelijke vast-
goeddeskundigen daarbij rekening houden zijn het indexeringsniveau,
het kapitalisatieniveau en de geraamde voortverkoopwaarde van de
gebouwen aan het einde van de huurovereenkomst. Deze hypotheses
zijn gebaseerd op marktobservaties teneinde rekening te houden met
de verwachtingen van de beleggers, meer bepaald inzake de inkom-
stengroei en de door de markt gevraagde risicopremie. Meer informa-
tie staat in het Verslag van de vastgoeddeskundigen in dit Jaarlijks
Financieel Verslag.
De Groep bepaalt de bedrijfswaarde op basis van extrapolaties van de
toekomstige netto-kasgeldstromen met de huren die afkomstig zijn
uit de met de huurders ondertekende huurovereenkomst, de uitgaven
voor het onderhoud en beheer van de gebouwenportefeuille en de
opbrengst van de verwachte verkopen als vertrekpunt. De belangrijkste
hypotheses zijn het indexeringsniveau, het actualisatieniveau, een ver-
loopniveau (het aantal gebouwen en het overeenkomstig volume van
inkomsten, waarvoor de huurder, jaar na jaar, een huuropzegging zal
bekend maken) en de verkoopprijs van de gebouwen aan het einde van
de huurovereenkomst. Deze hypotheses zijn gebaseerd op de kennis
van de Groep van haar eigen portefeuille. Het vereiste rendement op dit
eigen vermogen wordt gebruikt als actualisatievoet.
Gezien de verschillen in de berekeningswijze tussen de reële waarde van
de gebouwen bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen en
de bedrijfswaarde die de Groep bepaalt, en eveneens gezien het feit dat
de hypotheses van beide partijen in bepaalde opzichten verschillen,
kunnen deze twee waarden onderling afwijken en zijn de verschillen te
rechtvaardigen
Het resultaat van deze test (zie tabel hierna) leidt voor 2014 tot een
waardevermindering van K€ 11000 op de goodwill van Pubstone België.
Voor Pubstone Nederland en CIS werd geen enkele waardeverminde-
ring geboekt. Er dient te worden opgemerkt dat de reële waarden van
de patrimonia van Pubstone België en Pubstone Nederland tijdens het
boekjaar 2014 een negatieve variatie hebben gekend van respectievelijk
K€ 508 en K€ 1899, terwijl de reële waarde van CIS een positieve variatie
optekende van K€ 969.
Gebruikte hypotheses bij de berekening van de
nutswaarde van Pubstone
Er werd een extrapolatie gemaakt van de toekomstige netto kasgeld-
stromen voor de resterende looptijd van de huurovereenkomsten, ver-
minderd met de onderhouds-, investerings- en operationele kosten en
de inkomsten uit de verkoop van gebouwen.
Tijdens deze resterende looptijd werd rekening gehouden met een ver-
loopniveau dat gebaseerd is op de voorwaarden van de huurovereen-
komst die met AB InBev werd getekend. Er wordt verondersteld dat de
vrijgekomen gebouwen allemaal verkocht zijn. Aan het einde van de
initiële huurovereenkomst van 27 jaar wordt een restwaarde berekend.
De verkoopprijs en de restwaarde van de gebouwen zijn gebaseerd op
de gemiddelde geïndexeerde waarde per m² van het patrimonium zoals
bepaald door de deskundige op 31.12.2014, vermeerderd met een marge
van 15% (2013: 20%) vanaf het vierde jaar en geïndexeerd aan 1% (2013:
1,8%) per jaar. Deze marge is gebaseerd op de vaststelling van de gere-
aliseerde meerwaarden op de verkoop van cafés/restaurants sinds de
verwerving van het patrimonium van Pubstone.
Deze gemiddelde marge op alle verkopen sinds 2007 bedraagt 45%.
Zij bevat de marge op de verkochte gebouwen die zijn vrijgemaakt
door InBev, alsook de marge op de verkochte gebouwen die niet zijn