165 / 222
161
1
Met inbegrip van de goodwill.
2
Aangezien de nutswaarde groter is dan de netto boekwaarde ligt, wordt hier de netto boekwaarde hernomen.
3
De waarde 0 werd ingegeven aangezien de nutswaarde hoger ligt dan de netto boekwaarde.
4
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van een overdracht van huurvorderingen ten belope van K€ 222721 inbegrepen.
(x €1000)
Gebouwengroep
Goodwill
Netto boekwaarde
1
Bedrijfswaarde Waardevermindering
Pubstone België
66777
338979
327979
-11000
Pubstone Nederland
35650
185046
185046
2
Cofinimmo France
26929
227560
227560
2
TOTAAL
129356
751585
740585
-11000
Gevoeligheidsanalyse van de bedrijfswaarde bij schommeling van de belangrijkste variabelen van de waardeverminderingstest
Variatie van bedrijfswaarde (%)
Gebouwengroep
Schommeling van inflatie Schommeling van de actualisatievoet
Schommeling van de marge
+0,50%
-0,50%
+0,50%
-0,50%
+5,00%
-5,00%
Pubstone België
5,97%
-5,52%
-5,71%
6,22%
1,83%
-1,83%
Pubstone Nederland
6,15%
-5,68%
-5,86%
6,40%
1,56%
-1,56%
CIS France
7,25%
-6,61%
-6,36%
7,02%
/
/
Gevoeligheidsanalyse van de waardevermindering bij een schommeling van de belangrijkste variabelen van de waardeverminderingstest
Variatie van bedrijfswaarde (%)
Gebouwengroep
Geboekte
waardever-
mindering
Schommeling van inflatie
Schommeling van
het actualisatievoet
Schommeling van
de marge
+0,50%
-0,50%
+0,50%
-0,50%
+5,00%
-5,00%
Pubstone België
-11000
0
-29 262
-29 867
0
-5 157
-17 156
Pubstone Nederland
0
0
-8 287
-8 620
0
0
-565
CIS France
0
0
0
0
0
/
/
vrijgemaakt door InBev. Deze laatsten werden voornamelijk verkocht
aan personen die een duidelijke interesse in de gebouwen hebben
getoond. Dit zijn bijvoorbeeld de uitbater van het café/restaurant dat
gelinkt is aan InBev door zowel een onderverhurings- als een bevoor-
radingsovereenkomst van drank, of de uitbater van een aanpalend eta-
blissement die zijn handelsruimte wil uitbreiden door de ruimte van een
concurrent over te nemen. Deze bijzondere omstandigheden kunnen
een gunstige invloed op de verkoopprijs hebben. Daarom wordt enkel
de marge op de gebouwen die zijn vrijgemaakt door Inbev gebruikt als
referentie.
De verkoop van cafés/restaurants aan marktvoorwaarden die gelijkaar-
dig zijn aan de hypotheses die gebruikt werden in de berekening van
de gebruikswaarde, namelijk dat enkel cafés/restaurants die vrijgege-
ven werden door InBev zullen verkocht worden, gaf een meerwaarde
van 18% (2013: 30%) in vergelijking met de laatste waarde van de vast-
goeddeskundige. Als voorzorgsmaatregel wordt geen enkele marge tij-
dens de eerste drie jaar in beschouwing genomen. De marge van 15%
die daarna in beschouwing wordt genomen is lager dans de gemid-
delde marge sinds de verwerving van het patrimonium.
Voor deze kasstromenwerd eenprogressieve indexering van0,50% tot 1,50%
per jaar (vanaf het vijfde jaar) weerhouden (2013: 2%).
De gebruikte actualisatievoet is 5,80% (2013: 6,50%).
Gebruikte hypotheses bij de berekening van
denutswaarde van CIS
Er werd een extrapolatie gemaakt van de toekomstige kasstromen op
27 jaar. Er wordt uitgegaan van de hypothese dat gedurende een peri-
ode van 27 jaar vanaf de verwervingsdatum alle huurcontracten wor-
den hernieuwd.
De cashflow bestaat tot aan de datum van de eerste hernieuwing van
het huurcontract uit de geïndexeerde huidige huur. Na deze datum is de
in aanmerking genomen cashflow de geïndexeerde aanvaardbare huur.
Er wordt eveneens rekening gehouden met de uitgaven in cash in het
kader van de renovatie van de gebouwen. De aanvaardbare huurgelden
zijn de door de expert geraamde huurgelden die worden opgenomen in
zijn portefeuillewaardering op 31.12.2014 en waarvan hij inschat dat ze
houdbaar zijn op lange termijn, ten aanzien van de rentabiliteit van de
activiteit van de huurder-uitbater.
Op het 28
ste
jaar wordt een restwaarde per gebouw berekend.
Voor deze kasstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden
(2013: 2%).
De gebruikte actualisatievoet is 5,80% (2013: 6,50%).
BIJLAGE 21. VASTGOEDBELEGGINGEN
(x €1000)
2014
2013
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
3097932
3199030
Projectontwikkelingen
88966
130533
Vaste activa voor eigen gebruik
8875
9146
TOTAAL
3195773
4
3338709
De reële waarde van de portefeuille zoals gewaardeerd door de onafhankelijke deskundigen bedraagt K€ 3199183 op 31.12.2014 (K€ 3347009 op
31.12.2013). Deze waardering omvat de vastgoedbeleggingen voor K€ 3195773 (K€ 3338709 op 31.12.2013) en de voor verkoop beschikbare activa
voor K€ 3410 (K€ 8300 op 31.12.2013).