167 / 222
163
Het effectieve percentage van de overdrachtsrechten varieert van 0%
tot 12,5%. Het is onmogelijk te voorspellen welk percentage van toepas-
sing zal zijn bij de overdracht van een gegeven vastgoed vooraleer de
overdracht werkelijk plaatsvond.
In januari 2006 werd aan alle onafhankelijke vastgoeddeskundigen
1
die betrokken zijn bij de periodieke waardebepaling van het vastgoed
van de Belgische GVV’s gevraagd om een gewogen gemiddeld percen-
tage van de transactiekosten voor vastgoedportefeuilles van GVV’s op
basis van geldige historische gegevens te bepalen. Voor transacties
van gebouwen met een waarde van meer dan € 2,5 miljoen en gezien
de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven),
hebben de deskundigen, op basis van een representatief staal van
220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een
totaal bedrag van € 6,0 miljard, de gewogen gemiddelde taksen bere-
kend op 2,5%. Dit percentage wordt jaarlijks herzien en, indien nodig,
aangepast per schijf van 0,5%.
Voor de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner
is dan € 2,5 miljoen, dient men rekening te houden met overdrachts-
rechten van 10,0% tot 12,5% volgens het Gewest waarin de gebouwen
gelegen zijn.
Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS nor-
men) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de inves-
teringswaarde van de vastgoedportefeuille € 45,5 miljoen. Dit bedrag
werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen
“Impact op de reële waarde en geschatte overdrachtsrechten en -kos-
ten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen”.
De aftrek van 2,5% werd toegepast bij latere verwervingen. Op 31.12.2014
bedroeg het verschil tussen de investeringswaarde en de reële waarde
voor het totale patrimonium € 130,03 miljoen of € 7,24 per aandeel.
Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde t.o.v. de
investeringswaarde gerealiseerd bij de verkopen van activa sinds de
overgang in 1996 naar het GVV-stelsel, 9,32% bedroeg. Sinds deze
datum heeft Cofinimmo NV 147 activa verkocht voor een totaal bedrag
van € 1 515,72 miljoen. Deze meerwaarde zou 11,40% zijn indien de kos-
ten en overdrachtsrechten vanaf 1996 waren geboekt.
De overdrachtsrechten toegepast op de gebouwen gelegen in Frankrijk,
Nederland en Duitsland bedragen respectievelijk 6,75%, 4,89% en
5,00%.
Bepaling van het evaluatieniveau van de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen
De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen
is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door
onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleg-
gingen werden de aard, de kenmerken en de risico’s van deze gebou-
wen en de beschikbare marktgegevens onderzocht.
Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transac-
tiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijk-
baar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Cofinimmo
gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau drie en
dit voor de volledige portefeuille.
(x €1000)
31.12.2014
31.12.2013
Soorten activa
Niveau 3
2
Niveau 3
2
Kantoren
1311976
1524811
Antwerpen
64945
61847
Brussel CBD
378917
548569
Brussel Gedecentraliseerd
547432
582029
Brussel Periferie/Satellieten
141703
143336
Andere regio’s
113278
111323
Kantoorgebouwen in ontwikkeling
65701
77707
Zorgvastgoed
1289103
1228245
België
804956
747969
Frankrijk
375417
418130
Nederland en Duitsland
87290
11250
Zorgvastgoed in ontwikkeling
21440
50896
Vastgoed van distributienetten
533538
532818
Pubstone België
272202
272243
Pubstone Nederland
149396
150650
Cofinimur I Frankrijk
111940
109925
Andere
64566
61135
TOTAAL
3199183
3347009
1
Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Vennoten, Stadim & Troostwijk-Roux.
2
De basis van de evaluaties die leidt tot de reële waarden kan gekwalificeerd worden volgens IFRS 13 in:
- Niveau 1: prijzen genoteerd op de activamarkten;
- Niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1;
- Niveau 3: niet observeerbare gegevens.