171 / 222
167
Gevoeligheid van de reële waarde van de gebouwen
voor de variaties in de niet observeerbare gegevens
Een toename met 10% van de geschatte huurwaarde resulteert in een
stijging van de reële waarde van de portefeuille met K€ 181486.
Een daling met 10% van de geschatte huurwaarde resulteert in een
daling van de reële waarde van de portefeuille met K€ 189065.
Een toename met 0,5% van de kapitalisatiewaarde resulteert in een
daling van de reële waarde van de portefeuille met K€ 231629.
Een daling met 0,5% van de kapitalisatiewaarde resulteert in een stij-
ging van de reële waarde van de portefeuille met K€ 271166.
Een wijziging van de kapitalisatiewaarde met ±0,5% en een wijziging
met ±10% in de geschatte huurwaarde zijn redelijkerwijze denkbaar.
De diverse huurwaarden en - tarieven zijn onderling met elkaar ver-
bonden omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandighe-
den. Over het algemeen gaat een wijziging in de hypotheses van de
geschatte huurwaarde (per m² per jaar) gepaard met een wijziging in
de omgekeerde richting van de kapitalisatiewaarde.
Deze onderlinge verbondenheid werd niet opgenomen in onze
gevoeligheidsanalyse.
Voor de vastgoedbeleggingen in aanbouw wordt de reële waarde beïn-
vloedt door het al dan niet respecteren van het budget en van de duur-
tijd van de verwezenlijking, initieel voorzien in het project.
Waarderingsproces
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen op
driemaandelijkse basis gewaardeerd aan de hand van waarderingsver-
slagen die door onafhankelijke en gekwalificeerde deskundigen wor-
den opgesteld.
De onafhankelijke externe deskundigen worden aangesteld voor een
periode van drie jaar, na goedkeuring door de Raad van Bestuur en het
Auditcomité en onder voorbehoud van de goedkeuring door de FSMA.
De selectiecriteria omvatten de marktkennis, de reputatie, de onafhan-
kelijkheid en de toepassing van de beroepsnormen.
De externe deskundigen bepalen:
•
of de reële waarde van een goed op betrouwbare wijze kan
worden bepaald;
•
welke waarderingsmethode voor elk beleggingsvastgoed moet
worden toegepast;
•
de weerhouden hypotheses voor de niet observeerbare
gegevens die in de waarderingsmethodes worden gebruikt.
De hypotheses die voor de waardebepaling worden gebruikt en de
beduidende waardewijzigingen worden driemaandelijks tussen het
Management en de deskundigen besproken. Er worden ook externe
referenties onderzocht.
Gebruik van de gebouwen
Het Management is van oordeel dat het huidige gebruik van haar vast-
goedbeleggingen dat in reële waarde in de balans is geboekt, optimaal
is, aangezien de mogelijkheden die de huurmarkt biedt en de techni-
sche specificaties.
Overdracht van huurvorderingen
Op 22.12.2008 verkocht de Cofinimmo Groep aan een dochtervennoot-
schap van de Groep Société Générale de vruchtgebruikvergoedingen
met een initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese
Commissie voor de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen
die Cofinimmo in Brussel bezit. Het vruchtgebruik van deze laatste
drie gebouwen loopt ten einde tussen december 2020 en april 2022.
Cofinimmo blijft er naakte eigenaar van en het indexeringsgedeelte
van de vergoedingen m.b.t. het gebouw Luxemburg 40 werd niet
overgedragen.
Op 20.03.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan een dochterven-
nootschap van Société Générale de vruchtgebruikvergoedingen met
een initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese
Commissie m.b.t. het gebouw Nerviërs 105 te Brussel. Het vruchtge-
bruik komt ten einde in mei 2023. Cofinimmo blijft naakte eigenaar van
het gebouw.
Op 23.03.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan Fortis Bank 90% van
de financiële leasingvorderingen die de Stad Antwerpen verschuldigd
is voor haar nieuwe brandweerkazerne. Aan het einde van het financi-
ële leasingcontract wordt het gebouw kosteloos overgedragen aan de
Stad Antwerpen. De Cofinimmo Groep verkocht op dezelfde dag en aan
dezelfde bank de huurvorderingen die de Belgische overheid haar is
verschuldigd voor de gebouwen Kolonel Bourg 124 in Brussel en Maire
19 in Doornik. Cofinimmo blijft eigenaar van beide gebouwen.
Op 28.08.2009 verkocht de Cofinimmo Groep aan BNP Paribas Fortis
96% van de huurvorderingen van de jaren 2011 en volgende m.b.t. de
gebouwen Egmont I en Egmont II te Brussel.
De huurcontracten m.b.t. de gebouwen Kolonel Bourg 124, Maire
19, Egmont I en Egmont II, evenals het vruchtgebruik van de gebou-
wen Wet 56, Luxemburg 40, Everegreen en Nerviërs 105 zijn geen
financiële leasingcontracten. De reële waarde van deze gebouwen, na
overdracht van hun huurinkomsten of hun vruchtgebruikvergoedingen,
komt overeen met het verschil tussen de marktwaarde, de toekom-
stige huurinkomsten of vergoedingen inbegrepen, en de actualisatie-
waarde van de overgedragen toekomstige huurinkomsten of vergoe-
dingen. Krachtens Artikel 1690 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek
zou een derde partij die de gebouwen Kolonel Bourg 124, Maire 19,
Egmont I en Egmont II wenst aan te kopen, tot aan het einde van de
huurovereenkomst geen aanspraak kunnen maken op de huurinkom-
sten. Op dezelfde wijze zou hij in de gevallen van de gebouwen Wet 56,
Luxemburg 40, Everegreen en Nerviërs 105 tot het einde van het recht
op vruchtgebruik geen aanspraak kunnen maken op de vergoedingen.
Hoewel dit niet uitdrukkelijk voorzien of verboden is onder IAS 40,
laat de tegenboeking van de bruto restwaarde van de overgedragen
toekomstige vergoedingen van de gebouwen volgens de Raad van
Bestuur van Cofinimmo toe een exacte en getrouwe voorstelling in de
geconsolideerde balans te geven van de waarde van de gebouwen, die
overeenkomt met de raming van de gebouwen door de onafhankelijke
deskundige, zoals vereist door Artikel 47 §1 van de Wet van 12.05.2014
betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.