168 / 222
164
JAARREKENINGEN /
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
Gebruikte waarderingsmethodes
Op basis van een multicriteriawerkwijze gebruiken de vastgoeddeskun-
digen de volgende waarderingsmethodes:
Methode van kapitalisatie van de geschatte huurwaarde
Bij deze methode wordt de geschatte huurwaarde van het goed geka-
pitaliseerd door middel van een kapitalisatievoet (“yield”) in lijn met de
vastgoedmarkt. De keuze van het gebruikte kapitalisatievoet is gekop-
peld aan de kapitalisatievoet van de vastgoedbeleggingsmarkt. Deze
houden rekening met de ligging van het goed en met de kwaliteit van
de gebouwen en de huurders op de waarderingsdatum. De waarden
komen overeen met het door potentiële investeerders op de waarde-
ringsdatum geanticipeerde waarde. Bij de bepaling van de geschatte
huurwaarde wordt rekening gehouden met de marktgegevens, de lig-
ging van het gebouw, de kwaliteit van het gebouw, het aantal bedden
voor zorginstellingen en indien deze beschikbaar is, de financiële infor-
matie van de huurder (EBITDAR).
De daaruit resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien de
lopende huur een operationeel resultaat genereert dat hoger of lager is
dan de geschatte huurwaarde die voor de kapitalisatie wordt gebruikt.
De waardering houdt eveneens rekening met de in een nabije toekomst
te maken kosten.
Methode van actualisatie van de kasstromen (Discounted Cash-Flow)
Voor deze methode moeten de netto huurinkomsten die het goed op
jaarbasis oplevert, gewaardeerd worden. Nadien wordt deze kasstroom
in actuele waarde herleid. De extrapolatieperiode varieert meestal tus-
sen 10 en 18 jaar. Aan het einde van deze periode wordt een restwaarde
berekend aan de hand van een kapitalisatievoet op de eindwaarde dat
rekening houdt met de verwachte staat van het gebouw aan het einde
van de extrapolatieperiode, herleid naar de actuele waarde.
Methode van de vergelijkbare marktgegevens
Deze methode is gebaseerd op het principe dat een potentiële koper
voor de verwerving van een goed niet meer zal betalen dan de prijs
die recentelijk op de markt voor de aankoop van een gelijkaardig goed
werd betaald.
Methode van de restwaarde
De waarde van een project wordt bepaald door de instelling van wat
op de site kan/zal worden ontwikkeld. Dit houdt in dat de bestemming
van het project gekend of voorspelbaar is op kwalitatieve (planning) en
kwantitatieve (aantal m² die kunnen ontwikkeld worden, toekomstige
huurprijzen, …) wijze. De waarde wordt bekomen door de realisatiekos-
ten van het project in mindering te brengen van zijn verwachte waarde.
Andere overwegingen
Indien de reële waarde niet op betrouwbare wijze kan worden bepaald,
worden de goederen gewaardeerd aan hun historische kostprijs. In
2014 kon de waarde van alle gebouwen op betrouwbare wijze worden
bepaald, zodat geen enkel gebouw aan zijn historische kostprijs moest
worden gewaardeerd.
Indien de toekomstige verkoopprijs van een gebouw gekend is op de
datum van de waardebepaling, wordt het gebouw aan de verkoopprijs
gewaardeerd.
De reële waarde van de gebouwen waarvoor verschillende waarde-
ringsmethodes werden toegepast, is het gemiddelde van het resultaat
van deze methodes
Tijdens het jaar 2014 waren er geen overdrachten tussen de evalua-
tieniveaus (zoals bedoeld in de IFRS 13 norm) 1, 2 en 3. Bovendien
werd er in 2014 niets gewijzigd aan de waarderingsmethodes voor
beleggingsvastgoed.
Evolutie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen op basis van niet observeerbare gegevens
(x €1000)
REÊLE WAARDE OP 31.12.2013
3347009
Min/meerwaarde geboekt in de resultatenrekening
-5456
Verwervingen
71398
Uitbreidingen – herontwikkelingen
24417
Investeringen
38854
Terugname van overgedragen huren
15931
Verkopen
-292970
Niveau-overdracht
REÊLE WAARDE OP 31.12.2014
3199183