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Notes sur les comptes consolidés
\ Comptes annuels
soumise au paiement de droits de mutation ou d’une taxe sur la valeur
ajoutée aux autorités publiques.
Une quotité de droits de mutation est déduite par l’expert de la valeur d’in-
vestissement des immeubles de placement pour établir la juste valeur des
immeubles, telle qu’attestée dans leur rapport d’expertise (voir Note 20).
Lors d’une acquisition, les droits de mutation à encourir lors d’une hypo-
thétique cession ultérieure sont comptabilisés directement dans les fonds
propres ; tout ajustement subséquent est reconnu dans les comptes de
résultats.
Si un immeuble de placement devient occupé par son propriétaire, il est
reclassé comme immobilisation à usage propre et sa juste valeur à la
date de reclassification devient son coût en vue de sa comptabilisation
ultérieure.
H. Projets de développement
Les immeubles qui sont construits, rénovés, développés ou redéveloppés
en vue d’une utilisation future en tant qu’immeubles de placement sont
classifiés en projets de développement jusqu’à ce que les travaux soient
achevés et évalués à leur juste valeur. Cela concerne les maisons de repos
en construction ou en développement (extensions) et les immeubles de
bureaux vides qui sont ou vont être en rénovation ou en redéveloppement.
Au moment de l’achèvement des travaux, les immeubles sont transférés
de la catégorie projet de développement à la catégorie immeubles dis-
ponibles à la location ou en immeubles disponibles à la vente s’ils vont
être vendus. Les immeubles de bureaux qui vont être en rénovation ou en
redéveloppement voient leurs justes valeurs diminuer à l’approche de la
date de fin bail et de début des travaux.
Tous les coûts directement liés à l’acquisition et à la construction, et
toutes les dépenses d’investissement ultérieures qualifiant de coûts
d’acquisition sont capitalisés. Si la durée du projet est supérieure à un an,
les charges d’intérêts sont capitalisées à un taux reflétant le coût moyen
d’emprunt du Groupe.
I. Immeubles loués pour de longues périodes
I Types de locations à long terme
Selon la législation belge, les immeubles peuvent être loués à long terme
sous deux régimes :
•
des locations simples à long terme : les obligations du bailleur
restent essentiellement les mêmes que pour toute location, par
exemple, assurer que l’espace susceptible d’occupation soit
disponible pour le locataire durant toute la durée du contrat. Cette
obligation se matérialise pour le bailleur en supportant les coûts
d’entretien (autres que locatifs) et d’assurance contre le feu et
d’autres sinistres ;
•
des locations à long terme qui impliquent l’attribution d’un droit réel
du cédant au cessionnaire : dans ce cas, la propriété est transférée
temporairement au cessionnaire qui supportera notamment les
coûts d’entretien (autres que locatifs) et d’assurance. Trois types de
contrats appartiennent à cette catégorie : (a) le bail emphytéotique
d’une durée minimum de 27 ans et de maximum 99 ans et qui peut
porter sur des terrains et/ou des bâtiments ; (b) le droit de superficie
qui n’a pas de durée minimale mais qui ne peut excéder 50 ans
et (c) le droit d’usufruit qui n’a pas de durée minimale mais qui ne
peut excéder 30 ans. Il peut s’appliquer à des terrains construits
ou non. Dans tous ces contrats, le cédant garde un droit résiduel
dans la mesure où il récupérera la pleine propriété de l’immeuble à
l’expiration du contrat, en ce inclus la propriété des constructions
érigées par le cessionnaire, moyennant le paiement ou non d’une
indemnité pour ces constructions selon les conditions du contrat.
Cependant, une option d’achat pour le droit résiduel peut avoir été
accordée que le cessionnaire peut exercer pendant ou à l’issue du
contrat.
II Locations à long terme qualifiant de location-financement
Dans la mesure où ces contrats remplissent les critères d’une location-
financement selon IAS 17 § 10, le Groupe, en tant que cédant, les présen-
tera au bilan lors de leur conclusion en tant que créance pour un montant
égal à l’investissement net dans le contrat de location. La différence entre
ce dernier montant et la valeur comptable de l’immeuble loué (à l’exclu-
sion de la valeur du droit résiduel conservé par le Groupe) au début du
contrat sera enregistrée dans les comptes de résultats de la période. Tout
paiement effectué périodiquement par le preneur sera traité par le Groupe
partiellement comme un remboursement du principal et partiellement
comme un revenu financier basé sur un modèle reflétant un taux de ren-
dement périodique constant pour le Groupe.
À chaque date de clôture, le droit résiduel conservé par le Groupe sera
comptabilisé à sa juste valeur. Cette valeur augmentera chaque année
et correspondra à la fin de la location à la valeur de marché de la pleine
propriété. Les variations de juste valeur seront comptabilisées dans la
rubrique « Variations de la juste valeur des immeubles de placement»
dans les comptes de résultats.
Réciproquement si Cofinimmo est preneur d’un contrat de location-finan-
cement comme défini dans IAS 17, elle reconnaîtra un actif d’un montant
égal à la juste valeur de l’immeuble loué ou, si elle est inférieure, à la valeur
actualisée des loyers minimaux, le montant correspondant étant enregis-
tré comme dette financière. Les loyers perçus des locataires seront enre-
gistrés en revenus locatifs. Les paiements effectués au cédant durant la
durée du contrat seront enregistrés partiellement en tant que charges
financières et partiellement en tant qu’amortissement de la dette finan-
cière relative. À chaque date de clôture, le droit reçu temporairement sera
comptabilisé à sa juste valeur en accord avec IAS 40 - « Immeubles de
placement », la perte progressive de valeur résultant de l’écoulement du
temps étant enregistrée en « Variations de la juste valeur des immeubles
de placement » dans les comptes de résultats.
III Cession de loyers futurs dans le cadre d’un contrat
de location à long terme ne qualifiant pas de location-
financement
Le montant perçu par le Groupe suite à la cession des loyers futurs sera
enregistré en déduction de la valeur de l’immeuble dans la mesure où
cette cession de loyers est opposable aux tiers et qu’en conséquence la
valeur de marché de l’immeuble est réduite du montant de loyers futurs
cédés. La reconstitution progressive des loyers cédés sera comptabilisée
en résultat sous «Reprises de loyers cédés et escomptés ».
La variation de la juste valeur de l’immeuble sera enregistrée séparément
en résultat sous la rubrique « Variations de la juste valeur des immeubles
de placement ».
J. Autres immobilisations
I Immobilisations à usage propre
En accord avec la méthode alternative autorisée par IAS 16 §31, la partie de
l’immeuble utilisée par la société elle-même en tant que siège social est
évaluée à sa juste valeur. Elle apparaît dans la rubrique « Immobilisations
à usage propre».
II Dépenses subséquentes
Les dépenses engagées pour rénover un immeuble qui est comptabilisé
séparément sont capitalisées. Les autres dépenses sont capitalisées
seulement lorsqu’elles augmentent les bénéfices économiques futurs
attribués à l’immeuble. Toutes les autres dépenses sont enregistrées en
charges dans les comptes de résultats (voir S II).