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Notes sur les comptes consolidés
\ Comptes annuels
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Ce montant n’inclut pas les assurances prises en cours de chantiers ni celles dont les occupants sont en charge contractuellement (i.e. pour l’immobilier de santé, les cafés/restaurants
du portefeuille Pubstone et certains immeubles de bureaux) ni celles relatives aux contrats de location-financement. Ce montant n’inclut également pas les assurances relatives aux
immeubles de la MAAF (assurance de premier rang sur tous les immeubles en pleine propriété et de second rang pour les immeubles en copropriété) qui sont couverts pour leur valeur
de reconstruction à neuf.
NOTE 3.
GESTION DU RISQUE OPÉRATIONNEL
Par risque opérationnel, Cofinimmo entend celui de pertes dues à une ina-
déquation des procédures ou à une défaillance de gestion.
Le Groupe gère activement sa base de clients afin de minimiser les
vacances locatives et la rotation des locataires dans le secteur des
bureaux. L’équipe en charge de la gestion des immeubles est responsable
du traitement rapide des plaintes des locataires et l’équipe commerciale
entretient des contacts réguliers avec eux afin de leur offrir des alterna-
tives au sein du portefeuille quand ils expriment le besoin de plus ou moins
d’espace. Bien que cette activité soit fondamentale pour la protection des
revenus locatifs, elle a peu d’impact sur le prix auquel un immeuble libre
peut être loué, car ce prix dépend des conditions de marché. Presque
100% des contrats de location incluent une clause d’indexation annuelle
des loyers. Avant d’accepter un nouveau client, une analyse du risque de
crédit est demandée à une agence de rating externe. Une avance ou une
garantie bancaire correspondant à six mois de loyer est généralement
demandée aux locataires n’appartenant pas au secteur public.
Les loyers sont payables anticipativement, sur une base mensuelle, tri-
mestrielle ou annuelle. Une provision trimestrielle est également deman-
dée en couverture des charges locatives et des taxes qui incombent au
Groupe mais qui sont refacturables contractuellement aux locataires. Les
pertes sur créances locatives nettes de récupération représentent 0,053%
du chiffre d’affaires total sur la période 1996-2013. Une dégradation forte de
la conjoncture économique générale est susceptible d’amplifier les pertes
sur créances locatives, surtout dans le secteur des bureaux. L’éventuelle
faillite d’un locataire important peut représenter une perte significative
pour Cofinimmo ainsi qu’un vide locatif inattendu voire une relocation de
l’espace libéré à un prix très inférieur à celui du contrat rompu.
Les coûts opérationnels directs dépendent quant à eux essentiellement
de deux facteurs :
•
l’âge et la qualité des immeubles qui déterminent le niveau des
dépenses d’entretien et de réparation ; ces dépenses font l’objet d’un
suivi par l’équipe de gestion des immeubles tandis que l’exécution
des travaux est sous-traitée ;
•
le niveau de vacance locative des immeubles de bureau et la
rotation des locataires qui déterminent le niveau des dépenses
pour l’espace non loué, les frais de location, les coûts de remise à
neuf, les remises accordées aux nouveaux clients… que la gestion
commerciale active du portefeuille a pour but de minimiser.
Les immeubles destinés aux soins de santé et à l’hébergement des per-
sonnes âgées ainsi que les immeubles inclus dans les réseaux de dis-
tribution sont quasiment occupés à 100%. Les premiers sont loués à des
groupes opérateurs dont la situation de solvabilité est analysée annuelle-
ment. Les seconds le sont à des entreprises de grande taille. Les scéna-
rios de relocation ou de reconversion à l’issue du bail sont analysés avec
prudence et préparés en temps utile. Les plus petits immeubles inclus
dans les réseaux de distribution sont vendus lorsque le locataire quitte.
Les projets de construction et de remise à neuf sont préparés et contrôlés
par l’équipe de gestion de projets du Groupe avec pour objectif de les ter-
miner dans le temps et le budget impartis. Pour les projets les plus impor-
tants, le Groupe fait appel à des sociétés externes spécialisées dans la
gestion de projets.
Le risque que les bâtiments soient détruits par le feu ou d’autres calamités
est assuré pour une valeur totale de reconstruction de € 1 805,64 millions
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par rapport à une juste valeur des immeubles de placement assurés de
€ 1 498,04 millions au 31.12.2013, laquelle comprend la valeur des terrains.
Une couverture est également prise contre les vacances locatives occa-
sionnées par ces événements. Cofinimmo assure par ailleurs sa responsa-
bilité civile découlant de sa qualité de propriétaire ou de maître d’ouvrage.
La gestion du risque financier du Groupe est détaillée dans la Note 23.