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Notes sur les comptes consolidés
\ Comptes annuels
loyers étalés sur la période ferme du bail, tandis que le résultat net reflète
les loyers à dater et au fur et à mesure de leur encaissement.
Les concessions accordées aux locataires sont quant à elles prises en
charge sur la durée ferme du bail. Il s’agit d’incentives consistant en la
prise en charge par le propriétaire de certains frais incombant normale-
ment au locataire, tels que par exemple des coûts d’aménagement de
surfaces privatives.
S. Charges d’exploitation
I Coûts des services
Les coûts des services payés, y compris ceux pris en charge pour le
compte des locataires, sont inclus dans les charges locatives directes.
Leur récupération auprès des locataires est présentée séparément.
II Travaux réalisés dans les immeubles
Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont
enregistrés dans les comptes de trois manières, selon le type de travaux
concernés :
•
les dépenses d’entretien et de réparation qui n’ajoutent aucune
fonctionnalité supplémentaire ou qui n’augmentent pas le niveau de
confort de l’immeuble sont considérées comme dépenses courantes
de la période et comme charges immobilières ;
•
les travaux de rénovation importants : ils sont normalement
entrepris à intervalle de 25 à 35 ans et impliquent virtuellement la
reconstruction des immeubles ce qui, dans la plupart des cas, se
traduit par la réutilisation de la structure existante et l’application
des techniques les plus récentes ; après de tels travaux de
rénovation, l’immeuble peut être considéré comme neuf et les coûts
de ces travaux sont capitalisés ;
•
les travaux d’amélioration : il s’agit des travaux entrepris
occasionnellement pour ajouter de la fonctionnalité à l’immeuble ou
accroître significativement le standard de confort, permettant ainsi
d’augmenter le loyer, et donc la valeur locative estimée. Les coûts
de ces travaux sont capitalisés pour le motif et dans la mesure où
l’expert reconnaît normalement une appréciation à due concurrence
de la valeur de l’immeuble. Exemple : installation d’un système d’air
conditionné là où il n’en existait pas.
Les chantiers faisant l’objet de frais à porter à l’actif sont identifiés en
fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets. Les
dépenses capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d’entreprise,
les études techniques, les coûts internes, les honoraires d’architectes et
les intérêts pendant la construction.
III Commissions payées aux agents immobiliers et
autres coûts de transaction
Les commissions relatives à des locations immobilières sont enregistrées
en dépenses courantes de l’année dans la rubrique des frais commerciaux.
Les commissions payées dans le cadre de l’acquisition d’immeubles, les
droits d’enregistrement, les frais de notaire et les autres coûts acces-
soires sont considérés comme des coûts de transaction et sont inclus
dans le coût d’acquisition de l’immeuble acquis. Ces coûts sont aussi
considérés comme faisant partie du coût d’acquisition lorsque cette der-
nière est effectuée dans le cadre d’un regroupement d’entreprises. Les
commissions payées lors de la vente d’immeubles sont déduites du prix
de vente obtenu pour déterminer le profit ou la perte réalisé.
Les coûts d’évaluation des immeubles et les coûts d’évaluation technique
sont toujours enregistrés en dépenses courantes.
IV Résultat financier
Les coûts nets de financement comprennent les intérêts dus sur les
emprunts calculés en utilisant la méthode du taux d’intérêt effectif,
ainsi que les profits et pertes sur les instruments de couverture qui sont
enregistrés en comptes de résultats (voir F). Les revenus d’intérêts sont
reconnus dans les comptes de résultats durant la période à laquelle ils
se rapportent sur base du rendement effectif de l’actif. Les revenus de
dividendes sont reconnus dans les comptes de résultats à la date où le
dividende est déclaré.
T. Impôt sur le résultat
L’impôt sur le résultat de l’exercice comprend l’impôt courant. L’impôt
sur le résultat est reconnu en comptes de résultats à l’exception de la
partie relative à des éléments directement reconnus dans les capitaux
propres. L’impôt courant est l’impôt estimé dû sur les revenus imposables
de l’année écoulée, en utilisant le taux d’imposition en vigueur à la date du
bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux années
précédentes.
U. Exit tax et impôts différés
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de l’agrément d’une société
belge non Sicafi comme Sicafi ou de la fusion d’une société non Sicafi
avec une Sicafi. Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de Sicafi
mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première fois dans le péri-
mètre de consolidation du Groupe, une provision pour exit tax est enregis-
trée en même temps qu’une plus-value de réévaluation correspondant à
la mise à valeur de marché de l’immeuble et cela en tenant compte d’une
date prévue de fusion.
Tout ajustement subséquent à ce passif d’exit tax est reconnu dans les
comptes de résultats. Lorsque l’agrément ou la fusion intervient, la pro-
vision se transforme en dette, et toute différence est également recon-
nue dans les comptes de résultats. Le même traitement est appliqué aux
sociétés françaises éligibles au régime SIIC et aux sociétés néerlandaises
éligibles au régime FBI, mutatis mutandis. Lorsque sont acquises des
sociétés non éligibles aux régimes Sicafi, SIIC ou FBI, un impôt différé est
reconnu sur la plus-value latente des immeubles de placement.
V. Options sur actions
Les paiements fondés sur des actions et réglés en instruments de capitaux
propres qui sont versés aux employés et aux tiers fournissant des services
similaires sont évalués à la juste valeur de ces instruments de capitaux
propres à la date d’attribution. La détermination de la juste valeur des tran-
sactions dont le paiement est fondé sur des actions et qui sont réglées en
instruments de capitaux propres est décrite en détail à la Note43.
W. Estimations, jugements et
principales sources d’incertitude
I Juste valeur du portefeuille immobilier
Le patrimoine de Cofinimmo est valorisé trimestriellement par des experts
immobiliers. Cette valorisation des experts immobiliers a pour objet de
déterminer la valeur de marché d’un immeuble à une certaine date, en
fonction de l’évolution du marché et des caractéristiques des biens
concernés. De son côté, Cofinimmo réalise parallèlement au travail des
experts immobiliers, une valorisation de son patrimoine dans la perspec-
tive d’une exploitation continue de celui-ci par ses équipes. Le portefeuille
est enregistré à la juste valeur établie par les experts immobiliers dans les
comptes consolidés du Groupe.