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Stratégie \
Rapport de gestion
CRITÈRES D’INVESTISSEMENT
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Forte d’une expérience de 30 ans dans l’acquisition de biens immobiliers,
Cofinimmo ne retient les dossiers d’acquisition qu’à la condition qu’ils
offrent des perspectives financières positives sur ses performances et
son profil de risque et qu’ils soutiennent la politique de distribution de divi-
dendes aux actionnaires.
Les décisions sont fondées sur des modèles d’évaluation rigoureux, arti-
culés autour de critères financiers précis. Pour des acquisitions de bâti-
ments dont la valeur d’investissement se situe dans la moyenne du porte-
feuille et auxquelles ne s’associe pas un financement spécifique, le critère
de décision est la valeur actualisée, au coût moyen pondéré des fonds
propres et de la dette, du cash flow à long terme généré par l’exploitation
de l’immeuble et de sa valeur résiduelle, comparée au prix d’acquisition,
frais inclus.
Mis à part le cas où Cofinimmo n’est pas propriétaire perpétuel de l’im-
meuble et où un transfert gratuit ou à valeur fixe du bien à un tiers est
prévu à la fin du bail (comme par exemple dans la plupart des Partenariats
Public-Privé), la valeur résiduelle est l’objet d’une estimation prudente. Pour
des opérations de grande taille (> 7% de la valeur du patrimoine) ou celles
auxquelles s’attache une structure de financement particulière, l’entreprise
étudie en outre la combinaison des relutions moyennes sur cinq ans du
résultat net courant par action et de la valeur d’actif net réévalué par action.
Par ailleurs, en dehors des habituels examens de due diligence, chaque
immeuble étudié fait l’objet d’un rating qui évalue tant ses qualités intrin-
sèques (pour des immeubles de bureau : la taille et la divisibilité des pla-
teaux, le ratio de parkings, les hauteurs libres sous plafond, la lumière
du jour…) que celles liées à sa performance énergétique, sa localisation
(accès automobile, transports en commun, activité locative du sous-mar-
ché, niveau des taxes locales…) et à son environnement (présence de com-
merces, hôtels, vue agréable…). La politique d’investissement est définie
dans les statuts du Groupe qui stipulent à cet égard un certain nombre
de restrictions. Une modification de cette politique impliquerait un amen-
dement des statuts décidé par les actionnaires réunis en Assemblée
Générale Extraordinaire.
PRÉSENCE GEOGRAPHIQUE
Implantée exclusivement en Belgique jusqu’en 2006, Cofinimmo a pris pied
successivement aux Pays-Bas en 2007 (partie du portefeuille Pubstone)
et en France en 2008 (immobilier de santé), dans les deux cas par le biais
de partenariats à long terme avec des locataires-exploitants. La stratégie
du groupe privilégie une présence dans les pays limitrophes à la Belgique
avec un rythme d’implantation qui permet d’acquérir une bonne connais-
sance des marchés immobiliers étrangers choisis.
L’existence dans ces pays d’un régime fiscal de REIT (real estate invest-
ment trust), similaire à celui de la Sicafi, est un incitant pour les sélection-
ner en priortié.
GESTION IMMOBILIÈRE ET OPÉRATIONNELLE
EN INTERNE
Cette gestion est effectuée en interne par le personnel de Cofinimmo, plu-
tôt que d’être sous traitée, pour ce qui est des bureaux, dans l’interêt des
clients, avec lesquels une relation continue est ainsi assurée.
Dans tous segments d’investissement, la stratégie est mise en œuvre
grâce au savoir-faire d’équipes de Project et de Property Management
propres au service exclusif de ses clients-locataires.
L’organisation bénéficie par ailleurs en interne de services commercial,
juridique, comptable, financier, de ressources humaines et de communi-
cation. L’ensemble de ces activités s’appuie sur un système informatique
intégré SAP et un pôle de contrôle qualité et d’audit interne.
STRATÉGIE FINANCIÈRE
La croissance rentable du Groupe et la relation stable et proactive avec
les clients contribuent à son résultat financier, dans l’intérêt de ses
actionnaires.
Le maintien d’un bon taux d’occupation, la réduction des coûts liés aux
espaces non loués et l’investissement dans des projets de qualité per-
mettent au Groupe de réaliser, avec un degré raisonnable de prévisibilité,
des performances opérationnelles qui vont à leur tour soutenir le cash flow
d’exploitation. Par ailleurs, Cofinimmo effectue un monitoring rigoureux des
frais de structure de la société. De son côté, la capacité d’investissement
de Cofinimmo est basée sur son aptitude à réunir des fonds propres nou-
veaux et sur sa capacité d’endettement.
Bien que le statut légal de Sicafi permette un ratio d’endettement de maxi-
mum 65% (dettes sur total de l’actif), Cofinimmo a pour politique, conve-
nue avec ses partenaires bancaires, de maintenir un taux d’endettement
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inférieur à 50% (voir le chapitre «Gestion des ressources financières» du
présent Rapport Financier Annuel). Ce choix a été fait notamment en fonc-
tion de la longue durée résiduelle des baux en portefeuille et s’accompagne
de mesures prudentes de couverture de taux d’intérêt, pour présenter en
définitive un profil financier globalement cohérent, une prévisibilité élevée
du résultat net courant et une exposition au risque faible, à moins d’événe-
ments extérieurs extrêmes.
Conformément au principe du statut de «Real Estate Investment Trust» et
au régime légal de la Sicafi, Cofinimmo distribue l’essentiel de ses résultats
courants à ses actionnaires sous forme de dividendes.
L’amortissement économique des constructions n’est pas déduit dans le
calcul des résultats courants. Il intervient implicitement dans le résultat sur
portefeuille par le fait que les experts immobiliers, tenant compte de l’âge
des immeubles et de la date de leurs prochaines rénovations, incorporent le
coût de celles-ci dans leurs expertises. En période de stagnation des loyers
de marché, cet amortissement économique pèse davantage sur les valeurs
d’expertise et par conséquent sur le résultat sur portefeuille de Cofinimmo.
STRATÉGIE DE RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE
D’ENTREPRISE
La responsabilité sociétale et environnementale de Cofinimmo s’inscrit
dans une volonté d’intégrer les aspects sociaux et environnementaux
au sein de sa stratégie globale. Au-delà des seules obligations légales,
Cofinimmo s’efforce d’agir de manière volontariste dans l’amélioration de
son environnement physique en diminuant notamment son empreinte
écologique et en favorisant les projets citoyens et responsables. En tant
qu’acteur majeur dans les métiers de l’immobilier, Cofinimmo assume sa
responsabilité sociétale à travers les relations qu’elle entretient avec ses
clients, ses fournisseurs et ses partenaires.
Afin de mettre en oeuvre sa politique sociétale et environnementale,
Cofinimmo dispose d’un «Green Committee», dont le but est de proposer
des mesures concrètes afin d’améliorer les performances environnemen-
tales de l’entreprise.
Pour plus d’informations, voir chapitre «Responsabilité Sociétale» du pré-
sent Rapport Financier Annuel.
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La stratégie d’investissement pour cette année s’applique aussi aux années futures.
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Dettes financières et autres divisées par le total de l’actif au bilan consolidé.