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Rapport de gestion
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Stratégie
Cofinimmo invesit dans des immeubles utilisés par des entreprises
comme réseaux de points de vente directe de produits ou services à leurs
clients.
Cofinimmo acquiert ces réseaux constitués de nombreux immeubles de
petite taille auprès d’une entreprise qui souhaite externaliser son patri-
moine de distribution pour le lui relouer simultanément à long terme. Les
partenaires de Cofinimmo sont des entreprises solides, à la renommée et
au professionnalisme reconnus.
Le portefeuille Pubstone comprend 1055 cafés et restaurants situés en
Belgique et aux Pays-Bas, loués à AB InBev pour une durée intiale de
23 ans. Le portefeuille Cofinimur I comprend 263 agences d’assurances
ainsi que des immeubles à usage mixte, loués à la MAAF, filiale du Groupe
d’assureurs français Covéa, pour une durée initiale de 9,7 ans.
Ces investissements présentent pour Cofinimmo les avantages suivants :
•
les immeubles sont pris à bail sur une longue durée ;
•
ils sont nécessaires à l’activité du locataire en raison de leur
localisation et la probabilité de renouvellement du bail est donc
élevée pour la plupart d’entre eux ;
•
s’agissant d’immeubles donnés en location à leur vendeur qui devra
donc après la vente en supporter le loyer, le prix de vente demandé
par le vendeur par mètre carré est raisonnable ;
•
en cas de départ du locataire, une forte proportion de ces biens peut
être vendue comme surfaces commerciales ou à défaut convertis en
logements ;
•
si de tels biens viennent à être vides et qu’ils sont mis en vente par
Cofinimmo, ils recueilleront souvent l’intérêt d’investisseurs privés
locaux;
•
vu la taille des immeubles et leur répartition géographique, le risque
d’avoir mal estimé au départ la valeur de sortie de l’investissement
est moindre que dans le cas d’un bien de grande taille ;
•
enfin, l’entreprise locataire est naturellement encline à établir un
dialogue avec Cofinimmo qui est son propriétaire principal, dans le
but de faire évoluer la géographie de son réseau de vente, ce qui
permet de connaître anticipativement les immeubles dont le bail ne
sera pas renouvelé à son échéance et éventuellement de se porter
acquéreur de nouveaux immeubles que le locataire voudrait intégrer
dans son réseau.
Gestion
Les responsabilités d’entretien des immeubles constitutifs des deux
réseaux Pubstone et Cofinimur I sont assumées partiellement par le
locataire.
Pour plus d’informations, voir chapitre « Immobilier de réseaux de distribu-
tion » du présent Rapport Financier Annuel.
Stratégie
Les pouvoirs publics et des organismes non marchands comme les uni-
versités éprouvent un besoin croissant de rénover des immeubles ou d’en
construire de nouveaux pour créer des espaces à usage collectif de meil-
leure qualité architecturale et environnementale afin d’améliorer les condi-
tions d’hébergement de leurs occupants.
Ils désirent se décharger de la responsabilité inhérente à la construction
et l’entretien de ces biens. L’une des options pour répondre à ces besoins
est le Partenariat Public-Privé. Puisque Cofinimmo est continuellement à
la recherche d’investissements stables et peu risqués et est soucieuse du
rôle qu’elle peut jouer dans la rénovation et l’amélioration durable du patri-
moine en milieu urbain, elle investit dans ce type de projets, même pour
des bâtiments non traditionnels tels que palais de justice, casernes de
pompiers, logements pour étudiants, commissariats de police ou prisons.
Ces opérations débouchent en général sur des locations-financements et
ne confèrent pas la propriété perpétuelle des biens
2
.
Gestion
Cofinimmo encourt généralement des obligations de maintenance dans le
cadre de ces partenariats dont le coût fait l’objet d’une redevance spéci-
fique verséé par l’occupant ou est integré dans le loyer.
1
Les PPP étant comptabilisés en actifs financiers, ils représentent 0% des immeubles de placement.
2
Leur valeur résiduelle ne bénéficie pas à Cofinimmo en raison de l’attribution aux contreparties d’une option d’achat, à la fin du contrat. Selon les cas, le prix de l’exercice de cette option
est symbolique ou très en deçà de la valeur de marché estimée à cet horizon ou encore correspond au prix de la construction de l’immeuble amorti linéairement. Fréquemment, la
propriété est transmise automatiquement et gratuitement à l’autorité publique à la fin du contrat.
PARTENARIATS PUBLIC-PRIVÉ (PPP)
1
Accompagner les pouvoirs publics dans la modernisation
et le renouvellement de leur parc immobilier en Belgique.
5
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION
Transactions de «sale & leaseback».
Optimisation des points de vente pour l’activité du locataire.
Baux à long terme.
15,9%