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Stratégie \
Rapport de gestion
Stratégie
La stratégie de Cofinimmo dans l’immobilier de santé est orientée vers
une répartition des risques en alliant une stratégie de diversification par
pays, opérateurs et spécialités de soins (gériatrie, psychiatrie, revalida-
tion, soins aigus) et une politique d’investissement dans des immeubles à
construire ou de construction récente.
Le portefeuille d’immobilier de santé comprend pour les maisons de repos
et de soins, les cliniques de soins de suite et de revalidation ou encore
les cliniques psychiatriques des immeubles de taille moyenne compor-
tant une série de chambres individuelles, de petits appartements ainsi
que des espaces communs aux résidents. Les cliniques de soins aigus
aux Pays-Bas comprennent par ailleurs des salles d’opération et de réveil.
Les investissements immobiliers de Cofinimmo dans ce secteur bénéfi-
cient d’un rendement initial voisin de celui des bureaux avec une durée
de bail plus longue et des prix d’achat par mètre carré moins élevés. Par
ailleurs, ils reposent sur des besoins réels en croissance en raison de
l’évolution démographique et présentent dès lors un important potentiel
d’expansion. En outre, tant en Belgique, qu’en France ou aux Pays-Bas, ils
sont fortement réglementés aux niveaux national et régional, sécurisant
l’accès au secteur et les revenus des exploitants.
Cofinimmo sélectionne systématiquement les exploitants qui présentent
une expérience démontrée, une réputation de qualité dans les soins, une
solidité financière, une équipe de direction équilibrée et des ambitions
de croissance réalistes. Sauf exception, les établissements sont loués
à des groupes opérateurs qui exploitent chacun de nombreux sites. Les
baux sont conclus avec la maison-mère du groupe opérateur ou garantis
par elle.
Cofinimmo acquiert le patrimoine immobilier d’opérateurs d’établisse-
ments médicalisés leur permettant ainsi de se concentrer sur leur activité
professionnelle principale et de libérer des moyens financiers pour leur
expansion. Elle le leur reloue immédiatement à long, voire très long terme
(généralement 12 ans en France, 27 ans en Belgique, 15 ans aux Pays-Bas).
Cofinimmo accompagne ces opérateurs dans leur expansion en prenant
en charge la rénovation d’établissements existants ou le développement
de nouveaux projets. Ces projets sont gérés par les Project et Business
Managers internes qui veillent à la bonne exécution des travaux et
émettent des conseils aux opérateurs visant à optimaliser la performance
durable des immeubles.
Au cas par cas, Cofinimmo envisagera, comme pour les bureaux, l’arbi-
trage d’actifs afin d’optimiser la composition de ce patrimoine d’immobilier
de santé.
Gestion
Grâce à leur durée longue, les baux signés, qui sont tous indexés annuel-
lement, génèrent un cash flow stable à long terme. Dans la majorité des
cas, Cofinimmo n’a qu’un seul locataire/débiteur de loyers et qu’un seul
bail et n’assume aucun risque lié à l’exploitation professionelle des éta-
blissements. Les loyers ne sont pas liés aux taux d’occupation de ceux-ci
par les résidents.
Par ailleurs, la quasi-totalité des baux sont des contrats de type triple net
impliquant entre autre que l’entretien et les réparations des bâtiments
sont entièrement assumés par le locataire, ce qui favorise une présence
de l’opérateur à long terme.
Pour plus d’informations, voir chapitre « Immobilier de santé » du présent
Rapport Financier Annuel.
IMMOBILIER DE SANTÉ
Diversification par pays, par opérateur et par spécialité de soins.
Répartition des risques entre les différents systèmes de sécurité sociale.
Baux à long terme.
36,7%
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Souverain 24 - Bruxelles
Caserne de pompiers - Anvers