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Dans le Rapport Financier Annuel 2012 vous évoquiez dans votre lettre
aux actionnaires la nécessité de répartir les risques économiques de
marché. Avez-vous pu concrètement progresser à cet égard durant
l’exercice 2013?
Jean-Edouard Carbonnelle :
Notre portefeuille est à présent constitué de
46% de bureaux, 37% d’établissements pour les soins de santé et l’ac-
cueil des personnes âgées, 16% de petits biens rassemblés dans des
réseaux de distribution et enfin cinq immeubles en Partenariats Public-
Privé. Au cours des dernières années, l’immobilier de santé et les réseaux
de distribution ont constitué nos pôles de croissance, tant en Belgique
qu’en France et aux Pays-Bas. En 2013 nous avons acquis, construit ou
reconstruit 19 nouveaux établissements de santé en Belgique, en France
et aux Pays-Bas pour un montant total de € 41 millions, tous pris en loca-
tion à long terme. Notre expansion dans ce secteur est tributaire des
programmes de développement des locataires qui exploitent ces éta-
blissements et hébergent les résidents ou patients. Les baux de longue
durée nous y assurent un cash flow stable et indexé à l’inflation, mais les
immeubles performants, tant du point de vue fonctionnel qu’énergétique,
sont des bâtiments encore à construire, ce qui demande du temps.
André Bergen :
Par ailleurs, si nous avons été précurseurs parmi les inves-
tisseurs professionnels en Belgique en investissant dès 2005 dans des
maisons de repos, nous constatons aujourd’hui un réel engouement pour
ce secteur qui nous incite à élargir notre prospection pour l’acquisition
d’immeubles supplémentaires dans d’autres pays et d’autres segments
de l’immobilier de santé. D’où nos acquisitions récentes aux Pays-Bas de
deux
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centres de traitement médical indépendants.
Les bureaux, pour lesquels vous êtes actifs seulement en Belgique,
demeurent votre pôle d’investissement principal. Comment ce secteur
se comporte-t-il cinq ans après le début de la crise financière mondiale?
Jean-Edouard Carbonnelle :
La croissance économique quasi inexistante
impacte défavorablement la demande pour les espaces de bureaux. Avec
une acuité variable se manifeste également l’effet de nouvelles méthodes
de travail et de la recherche d’économies par les entreprises et les adminis-
trations occupantes. Le nombre de m² par poste de travail est en diminution
et les organisations ne prévoient plus toujours un poste de travail fixe pour
chaque collaborateur. Dans ce contexte, il est impératif pour le propriétaire
d’immeubles de bureaux d’adapter significativement son offre, tant du point
de vue quantitatif que qualitatif.
André Bergen :
Le marché belge est entré en 2013 dans une phase de sta-
bilisation avec un vide locatif encore élevé (11%) mais en léger recul depuis
quelques mois. Cette amélioration est due principalement au retrait de
surfaces du marché locatif en vue de leur rénovation ou de leur conversion.
Quels sont dès lors les initiatives de Cofinimmo dans ce secteur?
Jean-Edouard Carbonnelle :
La gestion commerciale et technique du parc
de bureaux en exploitation mobilise nos équipes afin de conserver nos
locataires par notre réactivité à leurs demandes et d’acquérir de nouveaux
clients. D’ici 2020, 15% de nos immeubles de bureaux (soit 6% seulement
du patrimoine global) feront l’objet d’une rénovation lourde ou d’une
reconstruction qui leur conférera un niveau de performance très supérieur
à la moyenne du marché et aux bâtiments concurrents en termes de fonc-
tionnalité, de flexibilité, de durabilité et de connectivité.
André Bergen :
Plus de la moitié de nos dépenses d’investissement pro-
grammées seront consacrées à ce secteur sur cette période. Par ail-
leurs, nous contribuons dès à présent à l’assainissement du marché en
transformant, lorsque la localisation de l’immeuble et sa configuration s’y
prêtent, des surfaces de bureaux en appartements que nous mettons
alors en vente. C’est le cas de deux projets entrepris en 2013, dont res-
pectivement 74% et 50% ont déjà été réservés alors que leur livraison est
planifié pour début 2015.
Vous semblez être une des seules sociétés immobilières cotées
européennes à s’engager dans des Partenariats immobiliers Public-Privé.
Pourquoi ?
Jean-Edouard Carbonnelle :
Nous avons aujourd’hui cinq bâtiments dans
cette catégorie en exploitation : un palais de justice, une caserne de pom-
piers, deux commissariats de police, un immeuble de logement pour étu-
diants et nous faisons construire une prison qui devrait être livrée dans le
premier semestre 2014. Ces bâtiments sont le résultat de marchés publics
que nous avons emportés. Ils sont loués pour de très longues périodes,
jusqu’à 36 ans, ce qui nous procure des cash flows parfaitement prévi-
sibles. A l’issue des contrats, les biens sont transférés gratuitement à
l’autorité publique. Alternativement, celle-ci dispose d’une option d’achat à
un prix correspondant à la valeur amortie de la construction.
André Bergen :
Nous pouvons dès lors chiffrer dès le départ le taux de ren-
dement interne de ces investissements sans devoir faire une hypothèse
sur la valeur résiduelle à l’issue du bail, ce qui ôte un facteur important
d’incertitude et de risque d’erreur d’appréciation. Enfin, l’expérience de ces
partenariats et de ces immeubles spécifiques renforce le savoir-faire de
nos équipes pour d’autres projets immobiliers.
MESSAGE AUX
ACTIONNAIRES
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Un accord relatif à l’acquisition d’un troisième immeuble situé à Eindhoven à été signé. Pour plus de détails, voir page 39.
INTERVIEW DU CHIEF EXECUTIVE OFFICER ET
DU PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
Rapport de gestion
/ Message aux actionnaires