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La réglementation
\ Facteurs de risques
DESCRIPTION DU RISQUE
IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Non-respect du régime Sicafi
1. Perte de l’agrément comme Sicafi et du régime
de transparence fiscale y attaché (exemption
d’impôt sur le revenu au niveau de la Sicafi/
taxation au niveau des actionnaires).
2. Remboursement anticipé obligatoire de
certains crédits.
Professionnalisme des équipes veillant au respect rigoureux
des obligations.
Non-respect du régime SIIC ou FBI
Perte du régime de transparence fiscale.
Professionnalisme des équipes veillant au respect rigoureux
des obligations.
Modification défavorable du régime
Sicafi, SIIC ou FBI
Baisse des résultats ou de la valeur d’actif net.
Contacts réguliers avec les autorités publiques. Participation à
des associations et fédérations représentatives du secteur.
Modification de la réglementation
urbanistique ou environnementale
1. Diminution de la juste valeur de l’immeuble.
2. Augmentation des frais à exposer pour
maintenir le bien en état d’exploitation.
3. Effet défavorable sur la capacité du Groupe
d’exploiter un immeuble.
Politique active de performance énergétique et
environnementale des bureaux devançant la législation dans
la mesure du possible.
Modification du régime de sécurité
sociale pour l’immobilier de santé :
réduction des subventions de la
sécurité sociale aux exploitants non
compensées par une augmentation
des prix payés par les résidents ou par
l’intervention d’assurances privées
Impact sur la solvabilité des opérateurs
d’immobilier de santé.
Analyse de solvabilité annuelle des opérateurs sur base d’un
reporting financier régulier.
Suivi de l’évolution des réglementations.
Procédures judiciaires et arbitrages à
l’encontre de la société
Impact négatif sur le résultat de la période et
éventuellement sur l’image de la société et son
cours de bourse.
Maîtrise de tout élément interne à la société pouvant
négativement influencer la mauvaise exécution d’une
obligation contractuelle.
Professionnalisme des équipes veillant au respect rigoureux
des obligations.
Passifs occultes résultant
d’opérations de fusions, scissions et
apports
Effet négatif sur la valeur d’actif net, diminution
des résultats.
Due diligence : audits technique, administratif, juridique,
comptable et fiscal adéquats lors d’acquisition de sociétés
immobilières et d’actifs.
Obtention de déclarations et garanties des cédants.
L’exit tax est calculé en tenant compte
des dispositions de la circulaire
CI.RH.423/567.729 du 23.12.2004
dont l’interprétation ou l’application
pratique peuvent à tout moment être
modifiées. La «valeur réelle» d’un
bien immobilier telle que visée dans
ladite circulaire est calculée après
déduction des droits d’enregistrement
ou de la TVA ; cette «valeur réelle»
diffère de (et peut donc être inférieure
à) la juste valeur du bien immobilier
telle que reprise dans le bilan IRFS de
la Sicafi.
Augmentation de la base sur laquelle se calcule
l’exit tax.
Le Groupe estime s’être conformé en tous points aux
dispositions de la circulaire pour le calcul des exit taxes dont
il était redevable.
Intérêts sur emprunts/ revenus
locatifs perçus dépassant le seuil fixe
par l’Arrêté Royal Sicafi
Non-conformité avec la réglementation.
Tenue à jour d’un plan financier à cinq ans.
Application de la directive AIFM sur
les Sicafi
Réintroduction de la fonction de dépositaire et
impact défavorable sur les frais administratifs.
Application du règlement EMIR avec impact
défavorable sur le niveau d’endettement et sur les
charges financières.
Impact indirect sur le taux d’endettement.
Professionnalisme des équipes en veillant au respect
rigoureux des obligations.
Contacts réguliers avec les autorités publiques afin de cadrer
l’impact éventuel de cette nouvelle législation.
Participation à des associations et fédérations représentatives
du secteur.
LA RÉGLEMENTATION
Cofinimmo bénéficie d’un régime fiscal favorable (Sicafi en Belgique, SIIC
en France, FBI aux Pays-Bas) qui l’exonère d’impôt des sociétés avec en
contrepartie une obligation de distribuer 80%
1
(Belgique), 95% (France)
2
ou 100% (Pays-Bas) de ses bénéfices (voir pages 202 et 203). Outre les
obligations liées au droit des sociétés, elle est également tenue de se
conformer à la législation sur les sociétés cotées et sur les organismes
de placement collectif. Elle est, par ailleurs, soumise aux réglementations
propres à l’urbanisme et à la protection de l’environnement.
1
Les Sicafis communiquent une politique de dividende correspondant à un montant par action. Ce montant par action peut être supérieur ou égal au minimum de 80% du produit net tel
que requis par l’Arrêté Royal du 07.12.2010.
2
Obligation de distribution de 95 % des bénéfices provenant de la location des ses actifs immobiliers à partir de 2014.