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Le portefeuille immobilier
\ Facteurs de risques
LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER
La stratégie d’investissement du Groupe se traduit par un patrimoine
d’actifs diversifié, assorti d’une activité limitée de développement pour
compte propre (construction de nouveaux immeubles ou rénovation com-
plète d’immeubles existants). Occasionnellement, la société convertit des
immeubles de bureaux arrivés en fin de période d’exploitation en apparte-
ments qu’elle met alors en vente.
La gestion des immeubles en exploitation est effectuée par une équipe
interne et proactive.
La diversification des actifs vise à une répartition des risques de marché.
DESCRIPTION DU RISQUE
IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Choix inadéquat d’investissements
ou de developpements
1. Modification du potentiel de revenus du Groupe.
2. Inadéquation avec la demande sur le marché
et, par conséquent, vide locatif.
3. Rendements attendus non atteints.
Analyses stratégiques et du risque ainsi que
due diligence
technique, administrative, juridique, comptable et fiscale
effectuées avant chaque acquisition. (1,2,3)
Valorisations interne et externe (expertise indépendante)
effectuées de chaque bien immobilier à acquérir ou à céder.
(1,2,3)
Commercialisation des projets de développement avant
acquisition. (1,2,3)
Programme de développements pour
compte propre excessif
Incertitude sur les recettes futures.
Activité limitée à maximum 10% de la juste valeur du
portefeuille.
Gestion défaillante des grands
travaux
1. Non-respect du budget et timing.
2. Augmentation des coûts et/ou diminution des
revenus ; impact négatif sur la rentabilité des
projets.
Équipe interne de Project Management spécialisée. (1,2)
Project Managers externes spécialisés, sélectionnés pour les
projets de plus grande taille. (1,2)
Variation négative de la juste valeur
des immeubles
Impact négatif sur le résultat net, la valeur de
l’actif net et le ratio d’endettement.
Au 31.12.2013, une variation de valeur de 1% aurait
eu un impact de l’ordre de € 33,47 millions sur le
résultat net et de l’ordre de € 1,90 sur la valeur
intrinsèque par action (contre respectivement
€ 33,09 millions et € 2,07 au 31.12.2012).
Elle aurait également eu un impact sur le ratio
d’endettement de l’ordre de 0,44% (contre 0,51%
en 2012).
Patrimoine immobilier valorisé par des experts indépendants
selon une périodicité trimestrielle favorisant la prise de
mesures correctrices.
Politique d’endettement clairement définie et prudente.
Stratégie d’investissement orientée vers des actifs de qualité et
offrant des revenus stables.
Portefeuille multi-actifs sujet à différentes tendances de
valorisation pouvant se compenser.
Actif principal représentant seulement 6,4% du portefeuille (voir
page 26).
Variation négative de la juste valeur
des biens immobiliers sur la capacité
pour la société à distribuer un
dividende
Incapacité partielle ou totale de verser un
dividende si les variations cumulées de juste
valeur dépassent les réserves distribuables.
La société dispose d’importantes réserves distribuables.
Dans le passé, le Groupe a réalisé certaines opérations
lui permettant d’assurer la distribution de son dividende :
distribution de dividendes par les filiales à la maison-mère
et requalification de réserves indisponibles en réserves
disponibles correspondant à des plus-values réalisées lors de
fusions avec la société-mère
1
.
Vacance locative (non occupation)
des immeubles
1. Perte de revenus locatifs.
2. Niveaux de loyers revus à la baisse et octroi de
gratuités/incentives.
3. Frais commerciaux majorés pour attirer de
nouveaux locataires, impactant les résultats.
4. Baisse de valeur des immeubles.
Au 31.12.2013, une variation de valeur de 1% aurait
eu un impact de l’ordre de € 33,47 millions sur le
résultat net et de l’ordre de € 1,90 sur la valeur
intrinsèque par action (contre respectivement
€33,09 millions et €2,07 au 31.12.2012).
Elle aurait également eu un impact sur le ratio
d’endettement de l’ordre de 0,44% (contre 0,51%
en 2012).
Gestions commerciale et immobilière (pro)actives par des
équipes de location et de Property Management internes. (1,3)
Durée moyenne des baux élevée (11,6 ans) avec maximum 9%
arrivant à échéance lors d’une seule année. (1,2,4)
Préférence donnée aux baux de longue durée :
Les immeubles de bureaux sont, si possible, loués à moyen
voire long terme ; l’immobilier de santé à très long terme (durée
initiale de 27 ans en Belgique, 12 ans en France et 15 ans aux
Pays-Bas) ; les pubs pour une durée initiale de minimum 23 ans
et les agences de services financiers (louées à la MAAF) pour
une durée initiale de 9,7 ans ; le taux d’occupation des bureaux
s’élève à 91,24% ; ceux de l’immobilier de santé et des pubs
s’élèvent à 99,27% ; celui des agences à 98,94%. (1,2,4)
Au 31.12.2013, le taux d’occupation global
2
. était de 95,43%
contre 95,71% au 31.12.2012 soit une diminution de 0,28%.
1
Pour rappel, le transfert de € 214087000 approuvé par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 29.03.2011 a eu pour impact, d’une part, de relever d’autant le montant distribuable et de
rendre positif le montant total des réserves statutaires et du résultat reporté de Cofinimmo SA et, d’autre part, de diminuer l’ensemble constitué du capital social et des primes d’émission.
2
Le taux d’occupation est calculé sur base des loyers contractuels et des loyers potentiels du vide locatif.