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Facteurs de risques /
Les clients
Frais de maintenance
Diminution des résultats.
La quasi-totalité des baux pour l’immobilier de santé sont
des contrats de type triple net ; pour les cafés/restaurants
et agences, les obligations d’entretien sont limitées. Pour les
bureaux, une politique de maintenance périodique stricte est
appliquée.
Usure et dégradation des immeubles
Obsolescence architecturale ou technique et par
conséquent attrait commercial des immeubles
réduit.
Politique de remplacement d’équipements systématique à long
terme.
Rénovation régulière des immeubles pour qu’ils restent
attractifs.
Cession d’immeubles si le prix offert est supérieur à la valeur
estimée, nette des frais de rénovation anticipés.
Destruction des immeubles
Activité interrompue et par conséquent perte du
locataire et revenus locatifs diminués.
Portefeuille assuré pour une valeur totale de reconstruction
de € 1,81 milliard
1
(i.e. vs. la juste valeur, terrain compris, de
€ 1,50 milliard pour les mêmes biens). Couverture contre les
vacances locatives occasionnées par calamités. Assurance de
la responsabilité civile du propriétaire ou du maître d’ouvrage.
1
Ces assurances couvrent 54,5% du portefeuille (100% en prenant en compte les assurances prises par les occupants). Ce montant n’inclut pas les assurances prises en cours de
chantiers ni celles dont les occupants sont en charge contractuellement (i.e. pour l’immobilier de santé en Belgique, en France et aux Pays-Bas, l’immobilier de réseaux de distribution et
certains immeubles de bureaux). La prime d’assurance correspondante est de € 650430.
DESCRIPTION DU RISQUE
IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Solvabilité réduite/faillite des clients
1. Perte de revenus locatifs.
2. Vide locatif inattendu.
3. Frais commerciaux exposés pour relouer.
4. Relocation à un prix inférieur/octroi d’incentives
et de gratuités (bureaux).
Principaux locataires : AB InBev 13,5%, Régie des Bâtiments
12,6%, Medica/Senior Living Group 8,6%, Armonea 8,4%,
Korian 7,7%. Les deux premiers clients de bureaux
appartiennent au secteur public. (2)
Avant acceptation d’un nouveau client, une analyse du risque
de crédit est demandée à une agence de rating externe. (2)
Avance/garantie bancaire correspondant à six mois de loyer
généralement demandée aux locataires n’appartenant pas au
secteur public. (1)
Les loyers sont payables anticipativement (mensuellement/
trimestriellement/annuellement) + provision trimestrielle en
couverture des charges locatives et taxes qui incombent au
Groupe mais qui sont refacturables contractuellement aux
locataires. (1)
Les risques de solvabilité sur une maison de repos individuelle
sont mutualisés au sein du Groupe exploitant. (2,3)
Les opérateurs d’immobilier de santé, tant en Belgique,
qu’en France et aux Pays-Bas reçoivent, en vertu de leurs
permis d’exploitation, une partie importante de leurs revenus
directement des organismes de sécurité sociale. (1,2,3)
Poids prépondérant des plus
importants locataires
Impact négatif important sur les revenus locatifs
en cas de départ.
Base de clientèle diversifiée. Cofinimmo compte 365 clients
au total dont le client le plus important représente 13,5% et
le deuxième plus important appartient au secteur public.
Plusieurs exploitants-locataires en immobilier de santé.
Non renouvellement ou résiliation
anticipée des baux
1. Vacance locative.
2. Frais commerciaux majorés suite au vide
locatif.
3. Réversion négative des loyers.
4. Octroi des gratuités et autre incentives.
Gestions commerciale et immobilière (pro)actives. (1,2,3)
Contacts permanents de l’équipe commerciale interne avec les
agences immobilières. (1)
Tous les baux prévoient une indemnité en cas de départ
prématuré. (2)
Des gratuités/incentives conformes aux conditions de marché
et ne mettant pas à mal la solvabilité de Groupe peuvent être
attribuées dans certains cas dans le segment des bureaux.
Ces dernières sont calculées en fonction de la durée du bail, de
l’état du bâtiment et de sa localisation.
LES CLIENTS
Le Groupe gère activement sa base de clients afin de minimiser les
vacances locatives et la rotation des locataires des bureaux.
Il n’assume nullement la gestion opérationnelle du portefeuille d’immobi-
lier de santé, des cafés/restaurants et des agences d’assurances.