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COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés
profits ou pertes associés qui étaient comptabilisés directement
dans les fonds propres sont reclassés en résultat durant le même
exercice ou durant les exercices au cours desquels l’actif ou le pas-
sif acquis affecte les comptes de résultats.
Lorsqu’un instrument de couverture ou une relation de couverture
est (même partiellement) terminé, le profit ou la perte cumulé à ce
moment est recyclé en compte de résultats (éventuellement de
manière partielle).
G. Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont des immeubles qui sont détenus
pour en retirer des loyers à long terme. En application de IAS 40, les
immeubles de placement sont valorisés à leur juste valeur.
Des experts immobiliers indépendants déterminent l’évaluation
du portefeuille immobilier tous les trois mois. Tout profit ou perte
résultant, après l’acquisition d’un immeuble, d’une variation de sa
juste valeur est comptabilisé en résultat. Les produits locatifs des
immeubles de placement sont comptabilisés comme décrit sous
(R). Les experts effectuent leur évaluation sur base de la méthode
du calcul de la valeur actualisée des produits locatifs en accord avec
les « International Valuation Standards/RICS Valuation Standards»,
établis par l’International Valuation Standards Committee/Royal
Institute of Chartered Surveyors, comme expliqué dans le rapport
correspondant. Cette valeur, appelée ci-après «valeur d’investis-
sement », correspond au prix qu’un investisseur tiers serait prêt à
payer pour acquérir chacun des immeubles composant le porte-
feuille d’immeubles dans le but de bénéficier de leurs produits loca-
tifs tout en supportant les charges qui s’y rapportent, sans déduc-
tion des droits de mutation. La cession d’un immeuble de placement
est habituellement soumise au paiement de droits de mutation ou
d’une taxe sur la valeur ajoutée aux autorités publiques.
Une quotité de droits de mutation est déduite par l’expert de la valeur
d’investissement des immeubles de placement pour établir la juste
valeur des immeubles, telle qu’attestée dans leur rapport d’expertise
(voir Note 21).
Lors d’une acquisition ou lors d’investissements, les droits de muta-
tion à encourir lors d’une hypothétique cession ultérieure sont
comptabilisés directement dans les fonds propres ; toute variation
de juste valeur d’immeuble au cours de l’exercice est quant à elle
reconnue dans les comptes de résultats. Cette variation est affectée
à la réserve lors de l’affectation du résultat de l’exercice.
Si un immeuble de placement devient occupé par son propriétaire,
il est reclassé comme immobilisation à usage propre et sa juste
valeur à la date de reclassification devient son coût en vue de sa
comptabilisation ultérieure.
H. Projets de développement
Les immeubles qui sont construits, rénovés, développés ou redé-
veloppés en vue d’une utilisation future en tant qu’immeubles de
placement sont classifiés en projets de développement jusqu’à ce
que les travaux soient achevés et évalués à leur juste valeur. Cela
concerne les maisons de repos en construction ou en dévelop-
pement (extensions) et les immeubles de bureaux vides qui sont
ou vont être en rénovation ou en redéveloppement. Au moment de
l’achèvement des travaux, les immeubles sont transférés de la caté-
gorie projet de développement à la catégorie immeubles disponibles
à la location ou en immeubles disponibles à la vente s’ils vont être
vendus. Les immeubles de bureaux qui vont être en rénovation ou en
redéveloppement voient leurs justes valeurs diminuer à l’approche
de la date de fin bail et de début des travaux.
Tous les coûts directement liés à l’acquisition et à la construction, et
toutes les dépenses d’investissement ultérieures qualifiant de coûts
d’acquisition sont capitalisés. Si la durée du projet est supérieure à
un an, les charges d’intérêts sont capitalisées à un taux reflétant le
coût moyen d’emprunt du Groupe.
I. Immeubles loués pour de longues périodes
I Types de locations à long terme
Selon la législation belge, les immeubles peuvent être loués à long
terme sous deux régimes :
•
des locations simples à long terme : les obligations du bailleur
restent essentiellement les mêmes que pour toute location, par
exemple, assurer que l’espace susceptible d’occupation soit
disponible pour le locataire durant toute la durée du contrat.
Cette obligation se matérialise pour le bailleur en supportant
les coûts d’entretien (autres que locatifs) et d’assurance contre
le feu et d’autres sinistres ;
•
des locations à long terme qui impliquent l’attribution d’un droit
réel du cédant au cessionnaire : dans ce cas, la propriété est
transférée temporairement au cessionnaire qui supportera
notamment les coûts d’entretien (autres que locatifs) et
d’assurance. Trois types de contrats appartiennent à cette
catégorie : (a) le bail emphytéotique d’une durée minimum
de 27 ans et de maximum 99 ans et qui peut porter sur des
terrains et/ou des bâtiments ; (b) le droit de superficie qui
n’a pas de durée minimale mais qui ne peut excéder 50 ans
et (c) le droit d’usufruit qui n’a pas de durée minimale mais
qui ne peut excéder 30 ans. Il peut s’appliquer à des terrains
construits ou non. Dans tous ces contrats, le cédant garde un
droit résiduel dans la mesure où il récupérera la pleine propriété
de l’immeuble à l’expiration du contrat, en ce inclus la propriété
des constructions érigées par le cessionnaire, moyennant le
paiement ou non d’une indemnité pour ces constructions selon
les conditions du contrat. Cependant, une option d’achat pour
le droit résiduel peut avoir été accordée que le cessionnaire
peut exercer pendant ou à l’issue du contrat.
II Locations à long terme qualifiant de location-
financement
Dans la mesure où ces contrats remplissent les critères d’une loca-
tion-financement selon IAS 17 § 10, le Groupe, en tant que cédant, les
présentera au bilan lors de leur conclusion en tant que créance pour
un montant égal à l’investissement net dans le contrat de location.
La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable de l’im-
meuble loué (à l’exclusion de la valeur du droit résiduel conservé par
le Groupe) au début du contrat sera enregistrée dans les comptes
de résultats de la période. Tout paiement effectué périodiquement
par le preneur sera traité par le Groupe partiellement comme un rem-
boursement du principal et partiellement comme un revenu finan-
cier basé sur un modèle reflétant un taux de rendement périodique
constant pour le Groupe.
À chaque date de clôture, le droit résiduel conservé par le Groupe
sera comptabilisé à sa juste valeur. Cette valeur augmentera chaque
année et correspondra à la fin de la location à la valeur de marché de
la pleine propriété. Les variations de juste valeur seront comptabili-
sées dans la rubrique «Variations de la juste valeur des immeubles
de placement » dans les comptes de résultats.
Réciproquement si Cofinimmo est preneur d’un contrat de loca-
tion-financement comme défini dans IAS 17, elle reconnaîtra un actif
d’un montant égal à la juste valeur de l’immeuble loué ou, si elle est
inférieure, à la valeur actualisée des loyers minimaux, le montant
correspondant étant enregistré comme dette financière. Les loyers
perçus des locataires seront enregistrés en revenus locatifs. Les
paiements effectués au cédant durant la durée du contrat seront
enregistrés partiellement en tant que charges financières et par-
tiellement en tant qu’amortissement de la dette financière relative.
À chaque date de clôture, le droit reçu temporairement sera comp-
tabilisé à sa juste valeur en accord avec IAS 40 - « Immeubles de
placement », la perte progressive de valeur résultant de l’écoulement
du temps étant enregistrée en « Variations de la juste valeur des
immeubles de placement » dans les comptes de résultats.