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COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés
est probable que des ressources devront êtres affectées à l’extinc-
tion de cette obligation. La provision est déterminée en actualisant
les flux de trésorerie futurs attendus à un taux de marché, et le cas
échéant reflétant le risque spécifique du passif.
Q. Dettes commerciales et autres dettes
Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées au coût.
R. Produits d’exploitation
Les produits d’exploitation comprennent les revenus des baux d’im-
meubles et les revenus des services immobiliers.
Les revenus des baux sont enregistrés dans la rubrique des reve-
nus locatifs. Il arrive que des baux soient conclus qui prévoient une
période d’occupation gratuite suivie d’une période durant laquelle le
loyer convenu est dû par le locataire. Dans ce cas le montant total du
loyer contractuel à percevoir jusqu’à la date de la première option de
résiliation par le locataire est reconnu en résultat (rubrique «revenus
locatifs ») pro rata temporis sur la durée du bail courant de la prise
en occupation jusqu’à cette date de première option de résiliation
(c’est-à-dire sur la durée ferme du bail). Plus précisément le loyer
contractuel exprimé en montant annuel est d’abord reconnu en pro-
duit et la gratuité locative étalée sur cette durée ferme du bail est
ensuite prise en charge. Il s’ensuit que, dans un premier temps, un
compte de régularisation actif est débité en début de bail corres-
pondant au revenu locatif (net de gratuite locative) promérité mais
non échu.
Lorsque les experts immobiliers procèdent à l’estimation de la
valeur des immeubles sur base de la méthode des cash flows
futurs actualisés, ils incluent dans ces valeurs la totalité des loyers
encore à percevoir. Par conséquent le compte de régularisation dont
question ci-dessus fait double emploi avec la part de la valeur des
immeubles qui représente des loyers promérités déjà reconnus en
résultat mais non échus. Aussi, dans un second temps, pour éviter
ce double comptage qui gonflerait indument le total de bilan et les
capitaux propres, le montant figurant en compte de régularisation
est extourné par une prise en charge dans la rubrique «autre résul-
tat sur portefeuille». Passée la date de la première option de résilia-
tion, aucune charge n’est donc plus à prendre en résultat, comme
c’eut été le cas sans cette extourne.
Il résulte de ce qui précède que le résultat d’exploitation avant résul-
tat sur portefeuille (et donc le résultat courant du format analytique)
reflète les loyers étalés sur la période ferme du bail, tandis que le
résultat net reflète les loyers à dater et au fur et à mesure de leur
encaissement.
Les concessions accordées aux locataires sont quant à elles prises
en charge sur la durée ferme du bail. Il s’agit d’incentives consistant
en la prise en charge par le propriétaire de certains frais incombant
normalement au locataire, tels que par exemple des coûts d’aména-
gement de surfaces privatives.
S. Charges d’exploitation
I Coûts des services
Les coûts des services payés, y compris ceux pris en charge pour
le compte des locataires, sont inclus dans les charges locatives
directes. Leur récupération auprès des locataires est présentée
séparément.
II Travaux réalisés dans les immeubles
Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire
sont enregistrés dans les comptes de trois manières, selon le type
de travaux concernés :
•
les dépenses d’entretien et de réparation qui n’ajoutent
aucune fonctionnalité supplémentaire ou qui n’augmentent
pas le niveau de confort de l’immeuble sont considérées
comme dépenses courantes de la période et comme charges
immobilières ;
•
les travaux de rénovation importants : ils sont normalement
entrepris à intervalle de 25 à 35 ans et impliquent virtuellement
la reconstruction des immeubles ce qui, dans la plupart des
cas, se traduit par la réutilisation de la structure existante et
l’application des techniques les plus récentes ; après de tels
travaux de rénovation, l’immeuble peut être considéré comme
neuf et les coûts de ces travaux sont capitalisés ;
•
les travaux d’amélioration : il s’agit des travaux entrepris
occasionnellement pour ajouter de la fonctionnalité à
l’immeuble ou accroître significativement le standard de
confort, permettant ainsi d’augmenter le loyer, et donc la
valeur locative estimée. Les coûts de ces travaux sont
capitalisés pour le motif et dans la mesure où l’expert reconnaît
normalement une appréciation à due concurrence de la
valeur de l’immeuble. Exemple : installation d’un système d’air
conditionné là où il n’en existait pas.
Les chantiers faisant l’objet de frais à porter à l’actif sont identifiés
en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des
budgets. Les dépenses capitalisées portent sur les matériaux, les
travaux d’entreprise, les études techniques, les coûts internes, les
honoraires d’architectes et les intérêts pendant la construction.
III Commissions payées aux agents immobiliers et
autres coûts de transaction
Les commissions relatives à des locations immobilières sont enre-
gistrées en dépenses courantes de l’année dans la rubrique des frais
commerciaux. Les commissions payées dans le cadre de l’acquisi-
tion d’immeubles, les droits d’enregistrement, les frais de notaire et
les autres coûts accessoires sont considérés comme des coûts de
transaction et sont inclus dans le coût d’acquisition de l’immeuble
acquis. Ces coûts sont aussi considérés comme faisant partie du
coût d’acquisition lorsque cette dernière est effectuée dans le cadre
d’un regroupement d’entreprises. Les commissions payées lors de
la vente d’immeubles sont déduites du prix de vente obtenu pour
déterminer le profit ou la perte réalisé.
Les coûts d’évaluation des immeubles et les coûts d’évaluation tech-
nique sont toujours enregistrés en dépenses courantes.
IV Résultat financier
Les coûts nets de financement comprennent les intérêts dus sur les
emprunts calculés en utilisant la méthode du taux d’intérêt effectif,
ainsi que les profits et pertes sur les instruments de couverture qui
sont enregistrés en comptes de résultats (voir F). Les revenus d’inté-
rêts sont reconnus dans les comptes de résultats durant la période
à laquelle ils se rapportent sur base du rendement effectif de l’ac-
tif. Les revenus de dividendes sont reconnus dans les comptes de
résultats à la date où le dividende est déclaré.
T. Impôt sur le résultat
L’impôt sur le résultat de l’exercice comprend l’impôt courant. L’impôt
sur le résultat est reconnu en comptes de résultats à l’exception de
la partie relative à des éléments directement reconnus dans les
capitaux propres. L’impôt courant est l’impôt estimé dû sur les reve-
nus imposables de l’année écoulée, en utilisant le taux d’imposition
en vigueur à la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes
fiscales relatives aux années précédentes.
U. Exit tax et impôts différés
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de l’agrément d’une
société belge non Sir comme Sir ou de la fusion d’une société non
Sir avec une Sir. Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de
Sir mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première fois dans
le périmètre de consolidation du Groupe, une provision pour exit tax
est enregistrée en même temps qu’une plus-value de réévaluation
correspondant à la mise à valeur de marché de l’immeuble et cela en
tenant compte d’une date prévue de fusion ou de l’agrément.