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COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés
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Ce montant n’inclut pas les assurances prises en cours de chantiers ni celles dont les occupants sont en charge contractuellement (i.e. pour l’immobilier de santé, les
cafés/restaurants du portefeuille Pubstone et certains immeubles de bureaux) ni celles relatives aux contrats de location-financement. Ce montant n’inclut également pas
les assurances relatives aux immeubles loués à MAAF (assurance de premier rang sur tous les immeubles en pleine propriété et de second rang pour les immeubles en
copropriété) qui sont couverts pour leur valeur de reconstruction à neuf.
NOTE 3. GESTION DU RISQUE OPÉRATIONNEL
Par risque opérationnel, Cofinimmo entend celui de pertes dues à
une inadéquation des procédures ou à une défaillance de gestion.
Le Groupe gère activement sa base de clients afin de minimiser les
vacances locatives et la rotation des locataires dans le secteur des
bureaux. L’équipe en charge de la gestion des immeubles est res-
ponsable du traitement rapide des plaintes des locataires et l’équipe
commerciale entretient des contacts réguliers avec eux afin de leur
offrir des alternatives au sein du portefeuille quand ils expriment le
besoin de plus ou moins d’espace. Bien que cette activité soit fon-
damentale pour la protection des revenus locatifs, elle a peu d’im-
pact sur le prix auquel un immeuble libre peut être loué, car ce prix
dépend des conditions de marché. Presque 100% des contrats de
location incluent une clause d’indexation annuelle des loyers. Avant
d’accepter un nouveau client, une analyse du risque de crédit est
demandée à une agence de rating externe. Une avance ou une
garantie bancaire correspondant à six mois de loyer est générale-
ment demandée aux locataires n’appartenant pas au secteur public.
Sauf exception, les loyers sont payables anticipativement, sur une
base mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une provision trimestrielle
est également demandée en couverture des charges locatives et
des taxes qui incombent au Groupe mais qui sont refacturables
contractuellement aux locataires. Les pertes sur créances loca-
tives nettes de récupération représentent 0,049% du chiffre d’af-
faires total sur la période 1996-2014. Une dégradation forte de la
conjoncture économique générale est susceptible d’amplifier les
pertes sur créances locatives, surtout dans le secteur des bureaux.
L’éventuelle faillite d’un locataire important peut représenter une
perte significative pour Cofinimmo ainsi qu’un vide locatif inattendu
voire une relocation de l’espace libéré à un prix très inférieur à celui
du contrat rompu.
Les coûts opérationnels directs dépendent quant à eux essentielle-
ment de deux facteurs :
•
l’âge et la qualité des immeubles qui déterminent le niveau
des dépenses d’entretien et de réparation ; ces dépenses font
l’objet d’un suivi par l’équipe de gestion des immeubles tandis
que l’exécution des travaux est sous-traitée ;
•
le niveau de vacance locative des immeubles de bureau et la
rotation des locataires qui déterminent le niveau des dépenses
pour l’espace non loué, les frais de location, les coûts de
remise à neuf, les remises accordées aux nouveaux clients…
que la gestion commerciale active du portefeuille a pour but de
minimiser.
Les immeubles destinés aux soins de santé et à l’hébergement des
personnes âgées ainsi que les immeubles inclus dans les réseaux
de distribution sont quasiment occupés à 100%. Les premiers sont
loués à des groupes opérateurs dont la situation de solvabilité est
analysée annuellement. Les seconds le sont à des entreprises de
grande taille. Les scénarios de relocation ou de reconversion à l’is-
sue du bail sont analysés avec prudence et préparés en temps utile.
Les plus petits immeubles inclus dans les réseaux de distribution
sont vendus lorsque le locataire quitte.
Les projets de construction et de remise à neuf sont préparés et
contrôlés par l’équipe de gestion de projets du Groupe avec pour
objectif de les terminer dans le temps et le budget impartis. Pour
les projets les plus importants, le Groupe fait appel à des sociétés
externes spécialisées dans la gestion de projets.
Le risque que les bâtiments soient détruits par le feu ou d’autres
calamités est assuré pour une valeur totale de reconstruction de
€ 1 571,68 millions
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par rapport à une juste valeur des immeubles
de placement assurés de € 1 345,11 millions au 31.12.2014, laquelle
comprend la valeur des terrains. Une couverture est également prise
contre les vacances locatives occasionnées par ces événements.
Cofinimmo assure par ailleurs sa responsabilité civile découlant de
sa qualité de propriétaire ou de maître d’ouvrage.
La gestion du risque financier du Groupe est détaillée dans la
Note 24.