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COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés
Techniques de valorisation utilisées
Basé sur une approche multicritères, les techniques de valorisation
utilisées par les experts immobiliers sont les suivantes :
Méthode de capitalisation de la valeur locative estimée
Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de
la propriété en utilisant un taux de capitalisation (« yield») en ligne
avec le marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation uti-
lisé est lié aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de
l’investissement immobilier, qui tiennent compte de la localisation
du bien, de la qualité des immeubles et de celle du locataire à la
date de valorisation. Les taux correspondent au taux anticipé des
investisseurs potentiels à la date de valorisation. La détermination
de la valeur locative estimée tient compte des données de marché,
de la localisation du bien, de la qualité de l’immeuble, du nombre de
lits pour les établissements de santé et, si disponibles, des données
financières (EBITDAR) du locataire.
La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère
un revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur locative
estimée utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient aussi
compte des charges à encourir dans un futur proche.
Méthode d’actualisation des flux (Discounted Cash-Flow)
Cette méthode nécessite l’évaluation du revenu locatif net généré
par l’immeuble annuellement pendant une période définie. Ce flux
est ramené ensuite en valeur actuelle. La période de projection varie
généralement entre 10 et 18 ans. À la fin de cette période, une valeur
résiduelle est calculée au moyen du taux de capitalisation sur la
valeur terminale qui prend en compte l’état anticipé du bâtiment à la
fin de la période de projection ramenée en valeur actuelle.
Méthode des comparables de marché
Cette méthode se base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne
payera pas plus pour l’acquisition d’un bien que le prix récemment
payé sur le marché pour l’acquisition d’un bien similaire.
Méthode de la valeur résiduelle
La valeur d’un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va
être développé sur le site. Ceci implique que la destination du pro-
jet soit connue ou prévisible de manière qualitative (planification)
et quantitative (nombre de m² qui peuvent être développés, loyers
futurs…). La valeur est obtenue en déduisant les coûts à l’achève-
ment du projet de sa valeur anticipée.
Autres considérations
Si la juste valeur n’est pas déterminable de façon fiable, les biens
sont valorisés au coût historique. En 2014, la juste valeur de tous les
immeubles a pu être déterminée de façon fiable de sorte qu’aucun
bâtiment n’est évalué au coût historique.
Dans le cas où le prix de vente futur d’un immeuble est connu à la
date de valorisation, les immeubles sont valorisés au prix de vente.
Pour les immeubles pour lesquels plusieurs méthodes de valorisa-
tion sont utilisées, la juste valeur est la moyenne du résultat de ces
méthodes.
Au cours de l’année 2014, il n’y a pas eu de transfert entre les
niveaux d’évaluation (au sens de la norme IFRS 13) 1, 2 et 3. De plus,
Il n’y a pas eu de changement de méthode de valorisation pour les
immeubles de placement en 2014.
Évolution de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non observables
(x €1000)
JUSTE VALEUR AU 31.12.2013
3347009
Plus/moins-values reconnues en comptes de résultat
-5456
Acquisitions
71398
Extensions - redéveloppements
24417
Investissements
38854
Reprises de loyers cédés
15931
Ventes
-292970
Transferts de niveaux
JUSTE VALEUR AU 31.12.2014
3199183