167 / 222
163
Le taux effectif de droits de mutation varie donc de 0 à 12,5%, sans
qu’il soit possible de prévoir le taux qui s’appliquerait pour la cession
d’un bien donné, avant que cette cession ne soit intervenue.
En janvier 2006 il a été demandé aux experts immobiliers indépen-
dants
1
qui effectuent la valorisation périodique des biens des SIRs
belges d’établir un pourcentage de moyenne pondérée des frais de
transaction pour les portefeuilles immobiliers des SIRs, basé sur des
données historiques valables. Pour des transactions portant sur
des immeubles d’une valeur de plus de € 2,5 millions et étant donné
l’éventail des méthodes de transfert de propriété (voir ci-dessus),
les experts ont calculé, sur base d’un échantillon représentatif de
220 transactions intervenues dans le marché pendant les années
2003 à 2005 et totalisant € 6,0 milliards, que la moyenne pondérée
des droits s’élève à 2,5%. Ce pourcentage est revu annuellement et
adapté si nécessaire par seuils de 0,5%.
Pour les transactions portant sur des immeubles d’une valeur glo-
bale inférieure à € 2,5 millions, il y a lieu de tenir compte de frais de
transaction de 10,0% à 12,5% selon les Régions où ces immeubles
sont situés.
En date du 01.01.2004 (date de la première application des normes
IAS/IFRS) les frais de transaction déduits de la valeur d’investisse-
ment du portefeuille immobilier s’élevaient à € 45,5 millions, montant
qui a été porté dans une rubrique distincte des capitaux propres
intitulée « Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles
de placement ».
La déduction de 2,5% a été appliquée aux acquisitions d’im-
meubles postérieures. Au 31.12.2014, la différence entre valeur
d’investissement et juste valeur de l’ensemble du patrimoine s’éta-
blissait à € 130,03 millions ou € 7,24 par action.
Il est important de noter que la plus-value moyenne réalisée par
rapport à la valeur d’investissement lors des cessions d’actifs opé-
rées depuis le passage sous le régime SIR en 1996 a été de 9,32%.
Depuis cette date, Cofinimmo a procédé à 147 cessions d’actifs pour
un montant total de € 1 515,72 millions. Cette plus-value eut été de
11,40% si la déduction des frais et droits de mutation avait été comp-
tabilisée dès 1996.
Les droits de mutation appliqués aux immeubles sis en France, aux
Pays-Bas et en Allemagne sont respectivement de 6,75%, 4,89% et
5,00%.
Détermination du niveau d’évaluation de la juste
valeur des immeubles de placement
La juste valeur des immeubles de placement reprise au bilan résulte
exclusivement de la valorisation du portefeuille par les experts
immobiliers indépendants.
Pour déterminer le niveau d’évaluation de la juste valeur des
immeubles de placement, la nature, les caractéristiques et les
risques de ces immeubles ainsi que les données de marché dispo-
nibles ont été examinées.
En raison de la liquidité du marché et de la difficulté à déceler de
manière incontestable des données transactionnelles comparables,
le niveau, au sens de la norme IFRS 13, d’évaluation de la juste valeur
des immeubles de Cofinimmo, est le niveau 3, et cela pour l’en-
semble du portefeuille.
(x €1000)
31.12.2014
31.12.2013
Catégorie d’actifs
Niveau 3
2
Niveau 3
2
Bureaux
1311976
1524811
Anvers
64945
61847
Bruxelles CBD
378917
548569
Bruxelles Décentralisé
547432
582029
Bruxelles Périphérie/Satellites
141703
143336
Autres Régions
113278
111323
Bureaux en développement
65701
77707
Immobilier de santé
1289103
1228245
Belgique
804956
747969
France
375417
418130
Pays-Bas et Allemagne
87290
11250
Immobilier de santé en développement
21440
50896
Immobilier de réseaux de distribution
533538
532818
Pubstone Belgique
272202
272243
Pubstone Pays-Bas
149396
150650
Cofinimur I France
111940
109925
Autres
64566
61135
TOTAL
3199183
3347009
1
Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Associés, Stadim et Troostwijk-Roux.
2
La base des évaluations conduisant aux justes valeurs peut être qualifiée selon IFRS 13 en :
- Niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs ;
- Niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1 ;
- Niveau 3 : données non observables.