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Sensibilité de la juste valeur des immeubles aux
variations des données non observables
Une augmentation de 10% de la valeur locative estimée entraînerait
une augmentation de K€ 181 486 de la juste valeur du portefeuille.
Une diminution de 10% de la valeur locative estimée entraînera une
diminution de K€ 189065 de la juste valeur du portefeuille.
Une augmentation des taux de capitalisation de 0,5% entraînerait
une diminution de K€ 231 629 de la juste valeur du portefeuille.
Une diminution des taux de capitalisation de 0,5% entraînerait une
augmentation de K€ 271 166 de la juste valeur du portefeuille.
Un changement de ±0,5% du taux de capitalisation et un change-
ment de ±10% dans les valeurs locatives estimées sont raisonnable-
ment envisageables.
Il existe des interrelations entre les différents taux et valeurs loca-
tives car ils sont, pour partie, déterminés par les conditions de
marché. En règle générale, un changement dans les hypothèses de
valeur locative estimée (par m² par an) est accompagnée d’un chan-
gement dans la direction opposée des taux de capitalisation.
Cette interrelation n’est pas reprise dans l’analyse de sensibilité.
Pour les immeubles de placement en cours de construction, la juste
valeur est influencée par le respect (ou non) du budget et de la durée
de réalisation prévus initialement pour le projet.
Processus de valorisation
Conformément aux dispositions légales, les valorisations des
immeubles sont effectuées trimestriellement sur base des rapports
de valorisation établis par des experts indépendants et qualifiés.
Les experts externes indépendants sont nommés pour une période
de trois ans après approbation du Conseil d’Administration, du
Comité d’Audit et sous réserve de l’approbation de la FSMA. Les cri-
tères de sélection comprennent la connaissance du marché, la répu-
tation, l’indépendance et l’application des normes professionnelles.
Les experts externes déterminent :
•
si la juste valeur d’une propriété peut être déterminée de
manière fiable ;
•
quelle méthode de valorisation doit être appliquée pour chaque
immeuble de placement ;
•
les hypothèses retenues pour les données non observables
utilisées dans les méthodes de valorisation.
Les hypothèses utilisées pour la valorisation et les changements de
valeur significatifs sont discutés trimestriellement entre la Direction
et les experts. Des références externes autres sont aussi examinées.
Utilisation des immeubles
La Direction considère que l’utilisation actuelle des immeubles de
placement mis à juste valeur au bilan est optimale, compte tenu des
possibilités qu’offre le marché locatif et de leurs caractéristiques
techniques.
Cessions de créances de loyer
Le 22.12.2008, le Groupe Cofinimmo a cédé à une filiale du Groupe
de la Société Générale les redevances d’usufruit d’une durée ini-
tiale de 15 ans dues par la Commission Européenne et relatives aux
immeubles Loi 56, Luxembourg 40 et Everegreen que Cofinimmo
détient à Bruxelles. Les usufruits sur ces trois derniers immeubles
prennent fin entre décembre 2020 et avril 2022. Cofinimmo en reste
nu propriétaire et la partie indexation de la redevance relative au
bâtiment Luxembourg 40 n’a pas été cédée.
Le 20.03.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à une filiale de Société
Générale les redevances d’usufruit d’une durée initiale de 15 ans
dues par la Commission Européenne et relatives à l’immeuble
Nerviens 105 situé à Bruxelles. L’usufruit prend fin en mai 2023.
Cofinimmo reste nu propriétaire du bâtiment.
Le 23.03.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à Fortis Banque 90%
des créances de location-financement dues par la Ville d’Anvers sur
la nouvelle caserne de pompiers. À l’issue de ce contrat de loca-
tion-financement, le bâtiment sera transféré gratuitement à la Ville
d’Anvers. Le Groupe Cofinimmo a également cédé à la même date et
à la même banque des créances de loyers dont l’État belge lui est
redevable sur les immeubles Colonel Bourg124 à Bruxelles et Maire19
à Tournai. Cofinimmo conserve la propriété de ces deux bâtiments.
Le 28.08.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 96%
des créances des loyers des années 2011 et suivantes relatives aux
immeubles Egmont I et Egmont II situés à Bruxelles.
Les baux sur les immeubles Colonel Bourg 124, Maire 19, Egmont I
et Egmont II, ainsi que les usufruits sur les immeubles Loi 56,
Luxembourg 40, Everegreen et Nerviens 105 ne qualifient pas en
tant que contrats de location-financement. La juste valeur de ces
immeubles après la cession de leurs revenus locatifs ou de leurs
redevances d’usufruit correspond à la différence entre la valeur
de marché, y compris les loyers ou redevances futurs, et la valeur
actualisée des loyers ou redevances futurs cédés. En effet, en vertu
de l’Article 1690 du Code Civil belge, un tiers qui voudrait acheter les
immeubles Colonel Bourg 124, Maire 19, Egmont I et Egmont II serait
privé du droit de recevoir un revenu locatif jusqu’à la fin du bail. De la
même manière, dans le cas des immeubles Loi 56, Luxembourg 40,
Everegreen et Nerviens 105, il serait privé des redevances jusqu’à la
fin du droit d’usufruit.
Bien que n’étant pas spécifiquement prévu ni interdit sous IAS 40,
l’extourne, de la valeur brute des immeubles, de la valeur résiduelle
des redevances futures cédées permet, de l’avis du Conseil d’Ad-
ministration de Cofinimmo, une présentation exacte et fidèle de la
valeur des immeubles dans le bilan consolidé, qui correspond à
l’estimation des immeubles par l’expert indépendant, tel qu’il est
requis par Article 47§1 de la Loi relative aux Sociétes Immobilières
Réglementées du 12.05.2014.