165 / 222
161
1
Y compris goodwill.
2
Étant donné que la valeur d’utilité est supérieure à la valeur nette comptable, nous reprenons ici la valeur nette comptable.
3
La valeur 0 a été indiquée lorsque la valeur d’utilité est supérieure à la valeur nette comptable.
4
Y compris la juste valeur des immeubles de placement faisant l’objet de cession de créances qui s’élève K€ 222721.
(x €1000)
Groupe d’immeubles
Goodwill
Valeur comptable nette
1
Valeur d’utilité
Dépréciation
Pubstone Belgique
66777
338979
327979
-11000
Pubstone Pays-Bas
35650
185046
185046
2
CIS France
26929
227560
227560
2
TOTAL
129356
751585
740585
-11000
Analyse de sensibilité de la valeur d’utilité lorsque les principales variables du test de dépréciation varient
Variation de la valeur d’utilité (%)
Groupe d’immeubles
Variation de l’inflation Variation du taux d’actualisation
Variation de la marge
+0,50%
-0,50%
+0,50%
-0,50%
+5,00%
-5,00%
Pubstone Belgique
5,97%
-5,52%
-5,71%
6,22%
1,83%
-1,83%
Pubstone Pays-Bas
6,15%
-5,68%
-5,86%
6,40%
1,56%
-1,56%
CIS France
7,25%
-6,61%
-6,36%
7,02%
/
/
Analyse de sensibilité de la dépréciation lorsque les principales variables du test de dépréciation varient
Montant de la dépréciation
3
(x €1000)
Groupe
d’immeubles
Dépréciation
comptabilisée
Variation de l’inflation Variation du taux d’actualisation
Variation de la marge
+0,50%
-0,50%
+0,50%
-0,50%
+5,00%
-5,00%
Pubstone Belgique
-11000
0
-29262
-29867
0
-5157
-17156
Pubstone
Pays-Bas
0
0
-8287
-8620
0
0
-565
CIS France
0
0
0
0
0
/
/
commercial en reprenant également celui d’un concurrent. De telles
situations particulières sont susceptibles de se reproduire avec un
impact favorable sur les prix de vente. C’est pourquoi la marge sur
les ventes des seuls établissements libérés par InBev est utilisée
comme référence.
En effet, la vente des cafés/restaurants réalisée à des conditions
de marchés similaires aux hypothèses prises dans le calcul de la
valeur d’utilité, à savoir que seuls les cafés/restaurants libérés par
InBev seront vendus, a dégagée une plus-value de 18% (2013 : 30%)
par rapport à la dernière valeur de l’expert immobilier. Par prudence,
aucune marge n’est considérée pendant les trois premières années
et la marge de 15% considérée par la suite est inférieure à la marge
moyenne observée depuis l’acquisition du patrimoine.
L’indexation considérée sur ces flux de trésorerie est progressive de
0,5% à 1,50% (à partir de la 5
e
année) par an (2013 : 2%).
Le taux d’actualisation utilisé est de 5,80% (2013 : 6,50%).
Hypothèses utilisées dans le calcul de la
valeur d’utilité de CIS
Une projection des flux de trésorerie nets futurs a été établie sur
27 ans. L’hypothèse prise est le renouvellement de tous les baux
pendant une période de 27 ans à dater de l’acquisition.
Jusqu’à la date de premier renouvellement du bail, le cash-flow
est composé du loyer actuel indexé. Après cette date, le cash flow
considéré est le loyer admissible indexé. Sont également prises
en compte, les sorties de cash prévues dans le cadre du plan de
rénovation des immeubles. Les loyers admissibles sont les loyers
estimés par l’expert, repris dans sa valorisation du portefeuille au
31.12.2014, qu’il estime soutenables à long terme au regard de la ren-
tabilité de l’activité du locataire exploitant.
À la 28
e
année, une valeur résiduelle est calculée par immeuble.
L’indexation considérée sur ces flux de trésorerie est de 2% par an
(2013 : 2%).
Le taux d’actualisation utilisé est de 5,80% (2013 : 6,50%).
NOTE 21. IMMEUBLES DE PLACEMENT
(x €1000)
2014
2013
Immeubles disponibles à la location
3097932
3199030
Projets de développement
88966
130533
Immobilisations à usage propre
8875
9146
TOTAL
3195773
4
3338709
La juste valeur du portefeuille telle que valorisée par les experts indépendants atteint K€ 3 199 183 au 31.12.2014 (K€ 3347009 au 31.12.2013).
Elle inclut les immeubles de placement pour K€ 3 195773 (K€ 3338709 au 31.12.2013) et les immeubles disponibles à la vente pour K€ 3410
(K€ 8300 au 31.12.2013).