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COMPTES ANNUELS /
Notes sur les Comptes consolidés
NOTE 20. GOODWILL
Pubstone
L’acquisition en deux étapes (31.10.2007 et 27.11.2008) de 89,90% des
actions de Pubstone Group SA (anciennement Express PropertiesSA)
(voir page 31 du Rapport Financier Annuel 2008) a généré pour
Cofinimmo un goodwill provenant de la différence positive entre le
coût d’acquisition et la quote-part de Cofinimmo dans la juste valeur
de l’actif net acquis. Plus précisément, ce goodwill résulte :
•
de la différence positive entre la valeur conventionnelle offerte
lors de l’acquisition pour les actifs immobiliers (contrepartie
du prix payé pour les actions) et la juste valeur de ces mêmes
actifs immobiliers (celle-ci étant exprimée après déduction de
droits de mutation de 10,0% ou 12,5% en Belgique et de 6,0%
aux Pays-Bas) ;
•
et de l’impôt différé correspondant à l’hypothèse théorique
imposée par les normes IAS/IFRS d’une vente immédiate
de l’ensemble des immeubles à la date de clôture. Un taux
d’imposition de respectivement 34% et 25% pour les actifs
situés en Belgique et aux Pays-Bas a été appliqué à l’écart
entre la valeur fiscale des actifs et leur valeur de marché à
l’acquisition.
Cofinimmo Investissements et Services (CIS)
L’acquisition de 100% des actions de Cofinimmo Investissements
et Services (CIS) SA (anciennement Cofinimmo France SA) au
20.03.2008 a généré pour Cofinimmo un goodwill provenant de la
différence positive entre le coût d’acquisition et la juste valeur de
l’actif net acquis. Plus précisément, ce goodwill résulte de la diffé-
rence positive entre la valeur conventionnelle offerte lors de l’acqui-
sition pour les actifs immobiliers (contrepartie du prix payé pour les
actions) et la juste valeur de ces mêmes actifs immobiliers (celle-ci
étant exprimée après déduction de droits de mutation de 1,8% et 6,2%
en France).
Variations du goodwill
(x €1000)
Pubstone Belgique
Pubstone Pays-Bas
CIS France
Total
Coût
AU 01.01.2014
100157
39250
26929
166336
AU 31.12.2014
100157
39250
26929
166336
Pertes de valeur
AU 01.01.2014
33380
3600
36980
Pertes de valeur enregistrées durant l’exercice
11000
11000
AU 31.12.2014
44380
3600
47980
Valeur comptable
AU 01.01.2014
66777
35650
26929
129356
AU 31.12.2014
55777
35650
26929
118356
Test de dépréciation
Au terme de l’exercice comptable 2014, le goodwill a fait l’objet d’un
test de dépréciation (réalisé au niveau des groupes d’immeubles
auxquels il a été affecté par pays) en comparant la juste valeur des
immeubles plus le goodwill à leur valeur d’utilité.
La juste valeur des immeubles est la valeur du patrimoine telle qu’éta-
blie par les experts immobiliers indépendants. Cette juste valeur est
préparée sur base de trois méthodes de valorisation : la méthode de
capitalisation de la VLE (Valeur Locative Estimée), la méthode des
cash flows (projections de flux de trésorerie) et la méthode rési-
duelle. Pour ce faire, les experts immobiliers indépendants prennent
en compte comme principales hypothèses le taux d’indexation, le
taux de capitalisation et la valeur estimée de revente des immeubles
en fin de bail. Ces hypothèses sont basées sur des observations de
marché afin de tenir compte des attentes des investisseurs notam-
ment sur la croissance de revenus ainsi que sur la prime de risque
demandée par le marché. Pour plus d’information, voir Rapport des
experts immobiliers du présent Rapport Financier Annuel.
La valeur d’utilité est établie par le Groupe, sur base de projections
de flux de trésorerie nets futurs, au départ du loyer résultant du bail
signé avec les locataires, des dépenses à encourir pour entretenir
et gérer le portefeuille d’immeubles ainsi que du produit des ventes
attendues. Les principales hypothèses sont le taux d’indexation, le
taux d’actualisation, un taux d’attrition (le nombre d’immeubles et le
volume correspondant de revenus, pour lesquels le locataire notifiera
une résiliation de bail, année après année) ainsi que le prix de vente
des immeubles à la fin du bail. Ces hypothèses sont basées sur les
connaissances du Groupe de son propre portefeuille. Le rendement
exigé sur ses propres capitaux est utilisé comme taux d’actualisation.
Étant donné les différences de méthode de calcul entre la juste valeur
des immeubles établie par les experts immobiliers indépendants et la
valeur d’utilité établie par le Groupe, ainsi que du fait que les hypo-
thèses prises de part et d’autre diffèrent à certains égards, ces deux
valeurs peuvent diverger et les différences sont justifiables.
Le résultat de ce test (illustré dans le tableau ci-dessous) conduit
pour l’année 2014 à une dépréciation de K€ 11 000 sur le goodwill de
Pubstone Belgique. Pour Pubstone Pays-Bas et CIS, aucune dépré-
ciation n’est enregistrée. À noter qu’au cours de l’exercice 2014, les
justes valeurs des patrimoines de Pubstone Belgique et Pubstone
Pays-Bas ont connu des variations négatives de respectivement
K€ 508 et K€ 1 899 tandis que la juste valeur de CIS a connu une
variation positive K€ 969.
Hypothèses utilisées dans le calcul
de la valeur d’utilité de Pubstone
Une projection des flux de trésorerie nets futurs a été établie sur
la durée résiduelle du bail portant sur les loyers, diminués des frais
de la maintenance, des investissements et des coûts d’exploitation,
ainsi que la recette de vente d’immeubles.
Durant cette durée résiduelle, un taux d’attrition est pris en considé-
ration basé sur les termes du bail signé avec AB InBev.Les immeubles
libérés sont supposés tous vendus. À la fin du bail initial de 27 ans,
une valeur résiduelle est calculée. Le prix de vente des immeubles
et la valeur résiduelle sont basés sur la valeur moyenne du patri-
moine au m² attribuée par l’expert au 31.12.2014 majorée d’une marge
de 15% (2013 : 20%) à partir de la quatrième année et indexée à 1%
(2013 : 1,8%) par an. Cette marge est basée sur la constatation des
plus-values réalisées lors de la vente de cafés/restaurants depuis
l’acquisition du patrimoine Pubstone.
Cette marge moyenne sur toutes les ventes intervenues depuis
2007 s’élève à 45% et comprend non seulement la marge sur les
immeubles libérés par InBev et vendus mais aussi la marge sur les
immeubles non libérés par InBev et vendus. Ces derniers ont pour
la plupart eu pour acquéreurs des personnes qui avaient un inté-
rêt particulier à acheter les biens, par exemple l’exploitant du café/
restaurant qui est lié à InBev à la fois par un bail de sous-location
et par un contrat d’approvisionnement en boissons ou encore l’ex-
ploitant d’un établissement adjacent désireux d’agrandir son espace