7 / 222
DESCRIPTION DU RISQUE IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Programme de
développements pour
compte propre excessif
Incertitude sur les recettes futures
Activité limitée à maximum 10% de la juste valeur du
portefeuille.
Gestion défaillante des
grands travaux
1. Non respect du budget et timing.
2. Augmentation des coûts et/ou
diminution des revenus ; impact négatif
sur la rentabilité des projets.
Équipe interne de Project Management spécialisée. (1,2)
Project Managers externes spécialisés, sélectionnés pour les
projets de plus grande taille. (1,2)
Variation négative de
la juste valeur des
immeubles
Impact négatif sur le résultat net, la valeur
de l’actif net et le ratio d’endettement.
Au 31.12.2014, une variation de valeur
de 1% aurait eu un impact de l’ordre de
€ 31,99 millions sur le résultat net et de
l’ordre de € 1,78 sur la valeur intrinsèque
par action (contre respectivement
€ 33,47 millions et € 1,90 au 31.12.2013).
Elle aurait également un impact sur le
ratio d’endettement de l’ordre de 0,44%
(contre 0,44% au 31.12.2013)
Patrimoine immobilier valorisé par des experts indépendants
selon une périodicité trimestrielle favorisant la prise de
mesures correctrices.
Politique d’endettement clairement définie et prudente.
Stratégie d’investissement orientée vers des actifs de qualité
et offrant des revenus stables.
Portefeuille multi-actifs sujet à différentes tendances de
valorisation pouvant se compenser.
Actif principal représentant seulement 3,1% du portefeuille
(voir page 30).
Variation négative de la
juste valeur des biens
immobiliers sur la capacité
pour la société à distribuer
un dividende
Incapacité partielle ou totale verser un
dividende si les variations cumulées
de juste valeur dépassent les réserves
distribuables.
La société dispose d’importantes réserves distribuables, pour
un montant de € 174,5 millions.
Dans le passé, le Groupe a réalisé certaines opérations
lui permettant d’assurer la distribution de son dividende :
distribution de dividendes par les filiales à la maison-mère
et requalification de réserves indisponibles en réserves
disponibles correspondant à des plus- values réalisées lors
de fusions avec la société-mère
1
.
Vacance locative (non
occupation)
des immeubles
1. Perte de revenus locatifs.
2. Niveaux de loyers revus à la baisse et
octroi de gratuités/incentives.
3. Frais commerciaux majorés pour attirer
de nouveaux locataires, impactant les
résultats.
4. Baisse de valeur des immeubles.
Au 31.12.2014, une variation de valeur
de 1% aurait eu un impact de l’ordre de
€ 31,99 millions sur le résultat net et de
l’ordre de € 1,78 sur la valeur intrinsèque
par action (contre respectivement
€ 33,47 millions et € 1,90 au 31.12.2013).
Elle aurait également un impact sur le
ratio d’endettement de l’ordre de 0,44%
(contre 0,44% au 31.12.2013)
Gestions commerciale et immobilière (pro)actives par des
équipes de location et de Property Management internes. (1,3)
Durée moyenne des baux élevée (11,0 ans) avec maximum 13%
arrivant à échéance lors d’une seule année. (1, 2,4)
Préférence donnée aux baux de longue durée :
les immeubles de bureau sont, si possible, loués à moyen
voire long terme ; l’immobilier de santé à très long terme
(durée initiale de 27 ans en Belgique, 12 ans en France, 15 ans
aux Pays-Bas, 25 ans en Allemagne) ; les pubs pour une
durée initiale de minimum 23 ans et les agences de services
financiers (louées à MAAF) pour une durée initiale de 9,7 ans ;
le taux d’occupation des bureaux s’élève à 90,4% ; ceux
de l’immobilier de santé et de l’immobilier de réseaux de
distribution s’élèvent respectivement à 99,1% et 98,4%. (1, 2,4)
Au 31.12.2014, le taux d’occupation global
2
était de 95,2%
contre 95,4% en 2013 soit une baisse de 0,21%.
Frais de maintenance
Diminution des résultats.
La quasi-totalité des baux pour l’immobilier de santé sont des
contrats triple net ; pour les cafés/restaurants et agences, les
obligations d’entretien sont limitées. Pour les bureaux, une
politique de maintenance périodique est appliquée.
Usure et dégradation des
immeubles
Obsolescence architecturale, technique
ou du point de vue environnemental et
par conséquent attrait commercial des
immeubles réduit.
Politique de remplacement d’équipements systématique à
long terme.
Rénovation régulière des immeubles pour qu’ils restent
attractifs.
Cession d’immeubles si le prix offert est supérieur à la valeur
estimée nette des frais de rénovation anticipés.
Destruction des
immeubles
Activité interrompue et par conséquent
perte du locataire et revenus locatifs
diminués.
Portefeuille assuré pour une valeur totale de reconstruction
de € 1,57 milliard
3
(i.e. vs. la juste valeur, terrain compris, de
€ 1,35 milliard pour les mêmes biens). Couverture contre les
vacances locatives occasionnées par calamités. Assurance
de la responsabilité civile du propriétaire ou du maître
d’ouvrage.
1
Pour rappel, le transfert de € 214087000 approuvé par l’Assemblée Générale
Extraordinaire du 29.03.2011 a eu pour impact, d’une part, de relever d’autant le
montant distribuable et de rendre positif le montant total des réserves statutaires
et du résultat reporté de Cofinimmo SA et, d’autre part, de diminuer l’ensemble
constitué du capital social et des primes d’émission.
2
Le taux d’occupation est calculé sur base des loyers contractuels et des loyers
potentiels du vide locatif.
3
Ces assurances couvrent 44,8% du portefeuille (100% en prenant compte les
assurances prises par les occupants). Ce montant n’inclut pas les assurances
prises en cours de chantiers ni celles dont les occupants sont en charge
contractuellement (i.e. pour l’immobilier de santé en Belgique, en France, aux
Pays-Bas et en Allemagne, l’immobilier de réseaux de distribution et certains
immeubles de bureaux). La prime d’assurance correspondant est de € 823098.
3