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DESCRIPTION DU RISQUE IMPACT POTENTIEL

FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION

Programme de

développements pour

compte propre excessif

Incertitude sur les recettes futures

Activité limitée à maximum 10% de la juste valeur du

portefeuille.

Gestion défaillante des

grands travaux

1. Non respect du budget et timing.

2. Augmentation des coûts et/ou

diminution des revenus ; impact négatif

sur la rentabilité des projets.

Équipe interne de Project Management spécialisée. (1,2)

Project Managers externes spécialisés, sélectionnés pour les

projets de plus grande taille. (1,2)

Variation négative de

la juste valeur des

immeubles

Impact négatif sur le résultat net, la valeur

de l’actif net et le ratio d’endettement.

Au 31.12.2014, une variation de valeur

de 1% aurait eu un impact de l’ordre de

€ 31,99 millions sur le résultat net et de

l’ordre de € 1,78 sur la valeur intrinsèque

par action (contre respectivement

€ 33,47 millions et € 1,90 au 31.12.2013).

Elle aurait également un impact sur le

ratio d’endettement de l’ordre de 0,44%

(contre 0,44% au 31.12.2013)

Patrimoine immobilier valorisé par des experts indépendants

selon une périodicité trimestrielle favorisant la prise de

mesures correctrices.

Politique d’endettement clairement définie et prudente.

Stratégie d’investissement orientée vers des actifs de qualité

et offrant des revenus stables.

Portefeuille multi-actifs sujet à différentes tendances de

valorisation pouvant se compenser.

Actif principal représentant seulement 3,1% du portefeuille

(voir page 30).

Variation négative de la

juste valeur des biens

immobiliers sur la capacité

pour la société à distribuer

un dividende

Incapacité partielle ou totale verser un

dividende si les variations cumulées

de juste valeur dépassent les réserves

distribuables.

La société dispose d’importantes réserves distribuables, pour

un montant de € 174,5 millions.

Dans le passé, le Groupe a réalisé certaines opérations

lui permettant d’assurer la distribution de son dividende :

distribution de dividendes par les filiales à la maison-mère

et requalification de réserves indisponibles en réserves

disponibles correspondant à des plus- values réalisées lors

de fusions avec la société-mère

1

.

Vacance locative (non

occupation)

des immeubles

1. Perte de revenus locatifs.

2. Niveaux de loyers revus à la baisse et

octroi de gratuités/incentives.

3. Frais commerciaux majorés pour attirer

de nouveaux locataires, impactant les

résultats.

4. Baisse de valeur des immeubles.

Au 31.12.2014, une variation de valeur

de 1% aurait eu un impact de l’ordre de

€ 31,99 millions sur le résultat net et de

l’ordre de € 1,78 sur la valeur intrinsèque

par action (contre respectivement

€ 33,47 millions et € 1,90 au 31.12.2013).

Elle aurait également un impact sur le

ratio d’endettement de l’ordre de 0,44%

(contre 0,44% au 31.12.2013)

Gestions commerciale et immobilière (pro)actives par des

équipes de location et de Property Management internes. (1,3)

Durée moyenne des baux élevée (11,0 ans) avec maximum 13%

arrivant à échéance lors d’une seule année. (1, 2,4)

Préférence donnée aux baux de longue durée :

les immeubles de bureau sont, si possible, loués à moyen

voire long terme ; l’immobilier de santé à très long terme

(durée initiale de 27 ans en Belgique, 12 ans en France, 15 ans

aux Pays-Bas, 25 ans en Allemagne) ; les pubs pour une

durée initiale de minimum 23 ans et les agences de services

financiers (louées à MAAF) pour une durée initiale de 9,7 ans ;

le taux d’occupation des bureaux s’élève à 90,4% ; ceux

de l’immobilier de santé et de l’immobilier de réseaux de

distribution s’élèvent respectivement à 99,1% et 98,4%. (1, 2,4)

Au 31.12.2014, le taux d’occupation global

2

était de 95,2%

contre 95,4% en 2013 soit une baisse de 0,21%.

Frais de maintenance

Diminution des résultats.

La quasi-totalité des baux pour l’immobilier de santé sont des

contrats triple net ; pour les cafés/restaurants et agences, les

obligations d’entretien sont limitées. Pour les bureaux, une

politique de maintenance périodique est appliquée.

Usure et dégradation des

immeubles

Obsolescence architecturale, technique

ou du point de vue environnemental et

par conséquent attrait commercial des

immeubles réduit.

Politique de remplacement d’équipements systématique à

long terme.

Rénovation régulière des immeubles pour qu’ils restent

attractifs.

Cession d’immeubles si le prix offert est supérieur à la valeur

estimée nette des frais de rénovation anticipés.

Destruction des

immeubles

Activité interrompue et par conséquent

perte du locataire et revenus locatifs

diminués.

Portefeuille assuré pour une valeur totale de reconstruction

de € 1,57 milliard

3

(i.e. vs. la juste valeur, terrain compris, de

€ 1,35 milliard pour les mêmes biens). Couverture contre les

vacances locatives occasionnées par calamités. Assurance

de la responsabilité civile du propriétaire ou du maître

d’ouvrage.

1

Pour rappel, le transfert de € 214087000 approuvé par l’Assemblée Générale

Extraordinaire du 29.03.2011 a eu pour impact, d’une part, de relever d’autant le

montant distribuable et de rendre positif le montant total des réserves statutaires

et du résultat reporté de Cofinimmo SA et, d’autre part, de diminuer l’ensemble

constitué du capital social et des primes d’émission.

2

Le taux d’occupation est calculé sur base des loyers contractuels et des loyers

potentiels du vide locatif.

3

Ces assurances couvrent 44,8% du portefeuille (100% en prenant compte les

assurances prises par les occupants). Ce montant n’inclut pas les assurances

prises en cours de chantiers ni celles dont les occupants sont en charge

contractuellement (i.e. pour l’immobilier de santé en Belgique, en France, aux

Pays-Bas et en Allemagne, l’immobilier de réseaux de distribution et certains

immeubles de bureaux). La prime d’assurance correspondant est de € 823098.

3