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DESCRIPTION
DU RISQUE
IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Insolvabilité des
contreparties
financière ou
bancaire
Impact négatif sur les résultats.
Nombre diversifié et limité de contreparties bancaires dotées de bonnes
notations financières.
Variations des
taux d’intérêt
(futurs) de
marché
1. Revalorisation des instruments
financiers
1
2. Impact défavorable sur les charges
financières.
3. Effet négatif sur la valeur d’actif net et
sur le résultat de la période.
4. Modification (à la baisse) du rating du
Groupe ayant un impact défavorable sur
le coût de financement et la liquidité
(voir point «Modification du rating du
Groupe»).
5. Impact négatif en IAS39 et sur le
résultat de la période : En 2014, étant
donné la faiblesse des taux persistants
(taux Euribor 3 mois à 0,078% fin 2014),
Cofinimmo a annulé des options FLOORS,
jusque fin 2017, assorties d’un strike de
3% pour un montant de € 600 millions. Le
coût total de la restructuration s’élève à
€ 57 millions, reconnus dans le compte
de résultats au 31.12.2014
Une partie de la dette est contractée à taux flottant ou conversion
immédiate du fixe en flottant.
Taux d’intérêt sécurisés sur un horizon de minimum trois ans et de
minimum 50% de la dette.
Utilisation d’instruments dérivés (Interest Rate Swaps et des options CAP
et FLOOR), pour maintenir le taux d’intérêt dans un corridor entre un taux
minimal et un taux maximal. (1, 2,3)
En 2015, en supposant que la structure et le niveau de la dette
demeurent identiques à ceux du 31.12.2014, et en tenant compte des
instruments de couverture mis en place en 2015, une augmentation
ou une diminution des taux d’intérêt de 0,5% n’entraînerait aucune
modification significative du coût de financement.
Au 31.12.2014, la dette financée à taux fixe s’élevait à 29,3%. Celle à taux
variable à 70,7%.
En l’absence de toute couverture, une augmentation de dix points de
base dans le taux d’intérêt augmenterait les charges de € 1,23 millions.
La dette à taux variable est couverte par des instruments dérivés à plus
de 70% jusque 2018.
Débours immédiat qui sera compensé par des charges financières
moindres au cours des prochaines années. Pour le futur Cofinimmo va
continuer sa politique de couverture prudente. Ainsi, Cofinimmo a fixé par
des Interest Rate Swaps de nouvelles couvertures jusque fin 2017 pour
un montant notionnel de € 400 millions avec un taux moyen de 0,51%.
Augmentation
des marges de
crédit
Augmentation des charges financières
Diversification des sources de capitaux empruntés visant à optimiser
les marges moyennes de crédit et levée de capitaux sur des périodes
moyennes ou longues à des marges fixes.
Non
renouvellement
ou résiliation
des contrats de
financement
Impact négatif sur la liquidité
Dix banques de notoriété.
Différentes formes de financement : dettes bancaires, émission
d ‘obligations convertibles ou non convertibles…
Refinancement effectué au moins 12 mois à l’avance afin d’optimiser les
conditions et la liquidité.
Variation de la
juste valeur des
instruments de
couverture
Effet positif ou négatif sur les capitaux
propres et la valeur intrinsèque par action.
Si Cofinimmo avait clôturé ses positions
au 31.12.2014, le montant dû aurait été de
€ -125,16 millions (vs. € -105,44 millions
au 31.12.2013). Si les taux avaient été
supérieurs de 1% au taux de référence
le coût de clôture des positions se
serait élevé à € -57,93 millions (vs.
€ -28,21 millions au 31.12.2013) et de
€ -169,35 millions (vs. € -185,26 millions au
31.12.2013) s’ils avaient été inférieurs de 1%.
Cofinimmo utilise le hedging pour la totalité de son portefeuille et non
pour des lignes de crédit spécifiques.
Risque de
déflation
Impact négatif sur les revenus locatifs.
Les baux prévoient le plus souvent que le nouveau loyer ne peut être
inférieur soit au loyer précédent soit au loyer de la première année du
bail.
L’indexation de certaines charges techniques non majoritaires peut être
supérieure à celle appliquée sur les loyers.
Risque
d’endettement
2
Annulation/résiliation des conventions de
crédit ou remboursement anticipé.
Non-respect de la législation sur les SIR et
sanctions conséquentes.
Politique financière et d’endettement prudente et surveillance continue.
Au 31.12.2014 le ratio d’endettement réglementaire de Cofinimmo était de
48,1%, respectant le ratio maximum de 65% suivant la réglementation SIR.
Ce ratio intervient dans les conventions d’emprunt et de facilités de crédit
(maximum 60%).
Les charges financières (hors IAS 39) étaient de € -54,70 millions au
31.12.2014 (contre € -66,97 millions au 31.12.2013)
1
Les instruments dérivés sur taux d’intérêt étant évalués à valeur de marché.
2
Conformément à l’Article 13 de l’Arrêté Royal du 13.07.2014, Cofinimmo élaborera,
au cas où le ratio d’endettement dépasserait 50%, un plan financier accompagné
d’un calendrier d’exécution décrivant les mesures destinées à éviter que ce taux
d’endettement ne dépasse 65% des actifs consolidés, voir Note 24.
FACTEURS DE RISQUES
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