8 / 222
Les clients
Le Groupe gère activement sa base de clients afin de minimiser les vacances locatives et la rotation des locataires des bureaux.
Il n’assume nullement la gestion opérationnelle du portefeuille d’immobilier de santé, des cafés/restaurants et des agences d’assurances.
La Réglementation
Cofinimmo bénéficie d’un régime fiscal favorable (SIR en Belgique,
SIIC en France, FBI aux Pays-Bas) qui l’exonère d’impôt des sociétés
avec en contrepartie une obligation de distribuer 80%
1
(Belgique),
95% (France)
2
ou 100% (Pays-Bas) de ses bénéfices (voir pages 206
et 207). Outre les obligations liées au droit des sociétés, elle est
également tenue de se conformer à la législation sur les sociétés
cotées. Elle est, par ailleurs, soumise aux réglementations propres
à l’urbanisme et à la protection de l’environnement.
DESCRIPTION DU RISQUE IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Solvabilité réduite/faillite
des clients
1. Perte de revenus locatifs.
2. Vide locatif inattendu.
3. Frais commerciaux
exposés pour relouer.
4. Relocation à un
prix inférieur / octroi
d’incentives et de gratuités
(bureaux).
Principaux locataires : Groupe Korian 15,8%, AB InBev 14,1%, Armonea
9,8%, Régie des Bâtiments 5,6%, Les deux premiers clients de bureaux
appartiennent au secteur public. (2)
Avant acceptation d’un nouveau client, une analyse du risque de crédit
est demandée à une agence de rating externe. (2)
Avance/garantie bancaire correspondant à six mois de loyer généralement
demandée aux locataires n’appartenant pas au secteur public. (1)
Les loyers sont payables anticipativement (mensuellement/
trimestriellement/annuellement) + provision trimestrielle en couverture
des charges locatives et taxes qui incombent au Groupe mais qui sont
refacturables contractuellement aux locataires. (1)
Les risques de solvabilité sur une maison de repos individuelle sont
mutualisés au sein du Groupe exploitant. (2,3)
Les opérateurs d’immobilier de santé, tant en Belgique, qu’en France et
aux Pays-Bas reçoivent, en vertu de leurs permis d’exploitation, une partie
importante de leurs revenus directement des organismes de sécurité
sociale. (1,2,3)
Poids prépondérant des
plus importants locataires
Impact négatif important sur
les revenus locatifs en cas de
départ.
Base de clientèle diversifiée. Cofinimmo compte 379 clients au total dont
le client le plus important représente 15,8% et le second plus important
client (soit 10,2%) appartient au secteur public. Plusieurs exploitants-
locataires en immobilier de santé.
Non renouvellement ou
résiliation anticipée des
baux
1. Vacance locative
2. Frais commerciaux majorés
suite au vide locatif
3. Réversion négative des
loyers
4. Octroi des gratuités et
autre incentives
Gestions commerciale et immobilière (pro)actives. (1,2,3)
Contacts permanents de l’équipe commerciale interne avec les agences
immobilières. (1)
Tous les baux prévoient une indemnité en cas de départ prématuré. (2)
Des gratuités/incentives conformes aux conditions de marché et ne
mettant pas à mal la solvabilité de Groupe peuvent être attribuées dans
certains cas dans le segment des bureaux.
Ces dernières sont calculées en fonction de la durée du bail, de l’état du
bâtiment et de sa localisation.
1
Les SIR communiquent une politique de dividende correspondant à un montant
par action. Ce montant par action peut être supérieur ou égal au minimum de
80% du produit net tel que requis par l’Arrêté Royal du 13.07.2014.
2
Obligation de distribution de 95% des bénéfices provenant de la location de ses
actifs immobiliers à partir de 2014.
FACTEURS DE RISQUES
DESCRIPTION DU RISQUE
IMPACT POTENTIEL
FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Non respect du régime SIR
1. Perte de l’agrément comme SIR et
du régime de transparence fiscale
y attaché (exemption d’impôt sur le
revenu au niveau de la SIRP/taxation
au niveau des actionnaires).
2. Remboursement anticipé obligatoire de
certains crédits.
Professionnalisme des équipes veillant au
respect rigoureux des obligations.
Non respect du régime SIIC ou FBI
Perte du régime de transparence fiscale.
Professionnalisme des équipes veillant au
respect rigoureux des obligations.
Modification défavorable du régime SIR,
SIIC ou FBI
Baisse des résultats ou de la valeur
d’actif net.
Contact régulier avec les autorités publiques.
Participation à des associations et fédérations
représentatives du secteur.
4