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Gestion du risque de vide locatif du portefeuille de bureaux
4
(en %)
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2011
25 %
31 %
42 %
2012
2013
2014
2015
73 %
2 %
Résiliations non exercées ou
baux renouvelés
Renégociations
Nouvelles locations
Départs effectifs
Évolution des revenus locatifs à portefeuille constant 2015 vs 2014
(en %)
Immobilier
de santé
Pays-Bas
Immobilier
de santé
Belgique
Autres Immobilier
de santé
France
Immobilier
de réseaux
de
distribution
Bureaux
Portefeuille
global
0
0,5
1
-2
-1,5
-1
-0,5
0,96 0,50 0,30 0,19
-1,06
-1,68
-0,70
Évolution du taux d’occupation du portefeuille (en %)
95
100
90
94,9%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Taux d’occupation du portefeuille (en %)
Immobilier de santé
99,2 %
Bureaux
89,7 %
Immobilier de réseaux de distribution
98,0 %
Autres
100 %
PORTEFEUILLE GLOBAL
94,9 %
Taux d’occupation et vide locatif
La diversification dans le secteur de l’immobilier de santé et dans les
portefeuilles Pubstone et Cofinimur I, où le taux d’occupation approche
les 100 %, génère un impact positif sur le taux d’occupation global qui
atteint 94,9 % et améliore la répartition du risque.
1
Étalés sur la durée ferme des nouveaux baux et des baux renégociés.
2
Le taux d’occupation est calculé en divisant les loyers contractuels des baux en cours (indexés) par la somme de ces loyers contractuels et des valeurs locatives estimées des
surfaces vides, ces dernières étant calculées sur base du niveau de loyers prévalant dans le marché.
3
Source : CBRE.
4
Les renégociations des contrats de location ont été faites à des conditions moins favorables que les précédents contrats pour les mêmes espaces.
À portefeuille constant, le niveau des loyers a diminué de 0,70 % en 2015:
l’effet négatif des départs (-2,05 %) et des renégociations (-0,39 %) a
été atténué par l’effet positif de l’indexation des baux (0,45 %) et des
nouvelles locations (1,29 %).
Portefeuille de bureaux
Le risque de vacance locative auquel Cofinimmo fait face chaque
année représente en moyenne 10 % à 15 % de son seul portefeuille de
bureaux (et 5 % de son portefeuille total). Les preneurs de ces baux de
bureaux considérés à risque font l’objet d’une attention toute particu-
lière du département commercial. Le traitement du risque de vacance
locative en 2015 montre que 73 % de ce risque ont été sécurisés grâce
aux résiliations non exercées, aux renégociations et aux renouvelle-
ments des baux. Ce pourcentage de rétention des locataires atteint
75 % si les nouvelles locations conclues et entrant en vigueur dans
l’année sont également prises en compte.
Cofinimmo a signé des baux pour une superficie de plus de 67200 m²
de bureaux au cours de l’exercice 2015, représentant des revenus
contractuellement garantis, nets de gratuités, de 37,7 millions EUR
1
.
Les transactions les plus importantes concernent les immeubles
Bourget 42, Mercurius 30, Guimard 10-12 et The Gradient (anciennement
Tervuren 270-272).
Le taux d’occupation
2
du portefeuille de bureaux reste élevé à 89,7 %
(contre 89,9 % pour la moyenne du marché des bureaux bruxellois
3
).
Ceci s’explique par la stratégie commerciale axée sur la relation de
confiance avec les clients, concourant à une évolution favorable de la
marge opérationnelle.
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